Polanica-Zdrój zajmuje 90 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9146 zł/m², o 52 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 5727 osób, a stąd jest 19 km do Kłodzka i 27 km do Kudowy-Zdroju.
Liczby pochodzą z 102 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie są dwie liczby, które nie powinny wyjść tak, jak wyszły. Rynek pierwotny i wtórny dzieli tu 46 zł na metrze, czyli pół procenta, a cena metra jest praktycznie taka sama dla kawalerki i dla mieszkania powyżej 65 m². W Polanicy nie ma ani premii za nowość, ani zniżki za wielkość.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 18 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 2411 zł/m² i typowej cenie 75 000 zł za 43 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 102 akty. Mediana to 9146 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6026 do 10 643 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 387 100 zł.
Nowe i używane kosztuje tyle samo
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9186 | 33 | 527 000 zł | 55 m² |
| Wtórny | 9140 | 69 | 350 000 zł | 45 m² |
Różnica wynosi 46 zł na metrze, czyli pół procenta. W całej tej serii nie zdarza się to prawie nigdy: zwykle nowe mieszkanie jest droższe o 20 do 40 procent.
W cenie całkowitej różnica jest za to duża, 527 000 wobec 350 000 zł, i bierze się wyłącznie z metrażu: nowe mieszkania są tu o dziesięć metrów większe.
Rynek pierwotny to 32 procent obrotu, czyli 33 akty. W pięciotysięcznym uzdrowisku to bardzo wysoki udział.
Dla kupującego oznacza to rzecz wygodną: mediana miasta jest w Polanicy dobrym punktem odniesienia niezależnie od tego, czego szukasz, bo obie strony rynku leżą praktycznie na niej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Zdrojowa 18A | 17 640 | 5 | 0 |
| Aleja Zwycięzców 6F | 11 688 | 5 | 0 |
| Spółdzielców 24 | 9759 | 5 | 0 |
W Polanicy tylko trzy adresy zebrały w tym okresie co najmniej pięć transakcji, razem 15 aktów, czyli 15 procent rynku. Reszta rozkłada się po pojedynczych mieszkaniach, co przy stu transakcjach w mieście pięciotysięcznym jest normalne.
Warto jednak zobaczyć górny wiersz. Zdrojowa 18A, przy samym parku zdrojowym, to 17 640 zł za metr, czyli 1,9 raza mediana miasta, i ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży. To jest cena adresu, nie cena nowości.
Rozpiętość między tymi trzema adresami wynosi 7881 zł na metrze, przy czym najniższy z nich, Spółdzielców, leży dokładnie na medianie miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9151 | 23 | 5 |
| 35 do 50 m² | 8797 | 32 | 9 |
| 50 do 65 m² | 9053 | 21 | 8 |
| ponad 65 m² | 9186 | 26 | 11 |
To jest najbardziej płaska tabela metraży w całym dolnośląskim zestawieniu. Cztery przedziały mieszczą się w 389 zł na metrze, od 8797 do 9186 zł, a najdroższy jest przedział największy.
W typowym mieście ta tabela spada o 20 do 40 procent od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m². Tutaj nie spada wcale, i to mówi coś istotnego o tym rynku: w Polanicy płaci się za bycie w Polanicy, a nie za konkretny produkt mieszkaniowy. Duże mieszkanie w uzdrowisku nie jest towarem trudniej zbywalnym, bo nie kupuje go rodzina z miasta powiatowego, tylko ktoś z zewnątrz.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 972 | 8 | 26 m² |
| 2 | 9233 | 25 | 35 m² |
| 3 | 9140 | 27 | 54 m² |
| 4 | 6776 | 10 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Powyższa tabela obejmuje 70 aktów; przy pozostałych rejestr liczby izb nie podaje, a cztery lokale o pięciu i więcej izbach pomijamy jako pojedyncze przypadki.
Także tu różnice są niewielkie aż do ostatniego wiersza. Między dwiema a trzema izbami mediana spada o 93 zł, mimo że typowy metraż rośnie z 35 do 54 m². Dopiero czwarta izba obniża cenę metra wyraźnie, o 2364 zł, ale ten wiersz stoi na dziesięciu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5947 | 85 |
| 2022 | 9492 | 94 |
| 2023 | 7813 | 49 |
| 2024 | 7598 | 42 |
| 2025 | 9186 | 79 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 18 marca i notuje z niego 7 aktów.
Ta tabela skacze, bo przy czterdziestu do dziewięćdziesięciu transakcjach rocznie tak być musi. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 54 procent, ale droga tam prowadziła przez spadek w latach 2023 i 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest za to jednoznaczne i mocne jak na to miasto: cały rynek 9186 zł/m² przy 71 aktach wobec 7643 zł przy 47 aktach, czyli wzrost o 20,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 9146 zł przy 52 aktach wobec 7643 zł przy 31 aktach, czyli wzrost o 19,7 procent.
Obie liczby są prawie identyczne i obie bardzo wysokie. To najmocniejszy wzrost w całym koszyku ziemi kłodzkiej i jeden z niewielu w tej serii, gdzie dwucyfrowe tempo potwierdza się także po odjęciu deweloperów. Przy siedemdziesięciu transakcjach nie jest to pomiar precyzyjny, ale kierunek nie budzi wątpliwości.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Polanicy-Zdroju ani jednego mieszkania.
To ważne w zestawieniu z 33 aktami pierwszej sprzedaży w niecałe dwa lata: inwestycje, które je wygenerowały, są już sprzedane, a nowej oferty nie ma. Kupujący, który chce dziś nowe mieszkanie w Polanicy, nie ma go gdzie kupić.
Domy
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 22 | 780 000 zł | 562 500 do 1 117 500 zł | 848 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 9 z 22 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 41 procent, więc w tej liczbie siedzą też obiekty z zabudową towarzyszącą, a nie same domy jednorodzinne.
Mediana domu, 780 000 zł, jest 1,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 457 300 zł.
Działek nie ma w tabeli, bo w całym oknie rejestr nie notuje w Polanicy ani jednej transakcji działką. To luka w danych źródłowych, a nie stwierdzenie, że nikt tu gruntu nie kupił, ale oznacza, że o cenie działki w Polanicy nie da się z tego rejestru powiedzieć nic.
Co z tego ma kupujący
Polanica-Zdrój jest rynkiem wyjątkowo jednorodnym: nie ma tu ani premii za nowe mieszkanie, ani zniżki za duży metraż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany miasta, bo obie strony rynku leżą 46 zł od siebie. Nie licz na zniżkę za metraż, bo cztery przedziały wielkości mieszczą się tu w 389 zł. I licz się ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają około dwudziestu procent, choć stoją na kilkudziesięciu transakcjach.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kudowa-Zdrój jest tańsza o 1858 zł na metrze, Kłodzko o 2890 zł, Bystrzyca Kłodzka o 4581 zł, a Nowa Ruda o 5078 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen na ziemi kłodzkiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
