Gmina Trzebiatów zajmuje 16 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 12 806 zł/m², czyli ponad dwa razy powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 14 600 osób, a stąd jest 18 km do Gryfic i 31 km do Kołobrzegu.
Liczby pochodzą z 124 aktów notarialnych.
Ta liczba wymaga jednak wyjaśnienia, zanim się jej użyje. Gmina Trzebiatów ma w swoich granicach nadmorskie miejscowości, w tym Rogowo i Mrzeżyno, i to stamtąd pochodzi większość drogich transakcji. 42 procent aktów w tym oknie dotyczy dwóch adresów w Rogowie, przy medianie blisko 13 800 zł, podczas gdy rynek wtórny całej gminy zamyka się na 8522 zł. Mediana 12 806 zł jest więc bardziej ceną apartamentu przy plaży niż ceną mieszkania w samym Trzebiatowie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Gryficach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 22 września 2025. To najstarszy rejestr w całym zachodniopomorskim zestawieniu, o dziesięć miesięcy starszy od szczecińskiego. Liczby poniżej opisują rynek do jesieni 2025 roku i tak należy je czytać.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 2411 zł/m² i typowej cenie 140 000 zł przy 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 124 akty. Mediana to 12 806 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6183 do 19 725 zł/m², a typowe mieszkanie ma 44 m² i kosztuje 562 782 zł.
Ten rozstęp kwartylowy, 13 542 zł, jest najszerszy w całej tej serii i sam w sobie mówi, że mamy do czynienia z dwoma różnymi rynkami w jednej gminie.
Rynek pierwotny jest droższy o 55 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 13 169 | 55 | 613 662 zł | 44 m² |
| Wtórny | 8522 | 69 | 435 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 4647 zł na metrze, czyli 54,5 procent.
Rynek pierwotny to 44 procent obrotu, czyli 55 aktów, i pokrywa się niemal w całości z zabudową nadmorską.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 4284 zł na metrze, czyli o połowę. Właściwa liczba dla zwykłego mieszkania to 8522 zł.
Dwa adresy w Rogowie to 42 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 65, Rogowo | 13 824 | 45 | 43 |
| 65D, Rogowo | 13 626 | 7 | 5 |
Tylko dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 52 akty, czyli 42 procent rynku gminy, i 48 z nich to pierwsza sprzedaż, czyli 87 procent całej nowej zabudowy w gminie.
Oba leżą w Rogowie, nadmorskiej miejscowości gminy Trzebiatów, i oba mają medianę blisko 13 800 zł.
To jest w tym wpisie najważniejsza obserwacja. Wysoka pozycja gminy Trzebiatów w rankingu krajowym nie opisuje miasta Trzebiatowa, tylko apartamenty przy plaży, które administracyjnie należą do tej samej gminy. Pozostałe 72 transakcje rozkładają się na budynki z mniej niż pięcioma aktami, głównie w istniejącym zasobie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 16 347 | 21 | 5 |
| 35 do 50 m² | 13 166 | 69 | 43 |
| 50 do 65 m² | 6048 | 16 | 1 |
| ponad 65 m² | 6871 | 18 | 6 |
Ta tabela jest najlepszym dowodem na dwa rynki w jednej gminie. Między przedziałem od 35 do 50 m² a przedziałem od 50 do 65 m² mediana spada o 7118 zł, czyli o 54 procent.
Nie jest to efekt metrażu. Małe lokale to apartamenty w Rogowie, duże to mieszkania w Trzebiatowie, i widać to po ostatniej kolumnie: w przedziale od 35 do 50 m² pierwsza sprzedaż to 43 z 69 aktów, a w przedziale od 50 do 65 m² jeden z szesnastu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 22 214 | 24 | 32 m² |
| 3 | 6816 | 20 | 46 m² |
| 4 | 4696 | 18 | 58 m² |
| 5 | 5462 | 6 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej sześcioma aktami.
Mieszkania dwuizbowe mają tu medianę 22 214 zł, a trzyizbowe 6816 zł. Trzy razy mniej, przy różnicy czternastu metrów powierzchni. W żadnej innej gminie tej serii ta tabela nie rozjeżdża się tak drastycznie i jest to najkrótszy możliwy opis tego, jak bardzo różne rzeczy kryją się pod nazwą „mieszkanie w gminie Trzebiatów".
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 14 587 | 160 |
| 2024 | 11 946 | 92 |
| 2025 | 12 759 | 66 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rejestr gryficki zaczyna się w 2022 roku, a z tego roku notuje osiem aktów, więc go pomijamy. Rok 2025 jest niepełny, bo rejestr kończy się 22 września.
Mediana waha się tu z roku na rok o kilkanaście procent, ale nie dlatego, że ceny się zmieniają, tylko dlatego, że zmienia się proporcja między apartamentami z Rogowa a mieszkaniami z Trzebiatowa. Rok 2023, w którym sprzedano 160 lokali, wypadł najwyżej.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 12 947 zł/m² przy 115 aktach wobec 8979 zł przy 58 aktach, czyli wzrost o 44,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 8889 zł przy 60 aktach wobec 7144 zł przy 52 aktach, czyli wzrost o 24,4 procent.
Druga liczba jest tu tą właściwą i mówi, że mieszkania z istniejącego zasobu w gminie Trzebiatów podrożały w rok o jedną czwartą. To bardzo dużo i stoi na sześćdziesięciu i pięćdziesięciu dwóch transakcjach, więc jest to sygnał mocny, choć nie pomiar. Czterdziestoczteroprocentowy wzrost w pierwszej kolumnie opisuje przede wszystkim to, że w ostatnim roku sprzedano dwa razy więcej apartamentów.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Trzebiatów ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 55 aktów z okna analizy. Inwestycje w Rogowie, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.
Domy
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 17 | 570 000 zł | 450 000 do 670 000 zł | 679 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 17 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 679 m².
Mediana domu, 570 000 zł, jest niższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania w tej gminie, która wynosi 640 300 zł. To rzadka sytuacja i wynika wprost z tego, że mieszkania są tu liczone razem z nadmorskimi apartamentami, a domy stoją w większości w Trzebiatowie i okolicznych wsiach.
Rynku działek nie podajemy, bo rejestr notuje w oknie trzy transakcje, a ostatnia pochodzi z 22 maja 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Gmina Trzebiatów jest najlepszym w tej serii przykładem tego, że granica administracyjna nie jest granicą rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal, czy mieszkanie leży nad morzem, czy w Trzebiatowie, bo to jest tu jedyne pytanie, które naprawdę ma znaczenie. Przy mieszkaniu w istniejącym zasobie pracuj na liczbie 8522 zł, a nie na medianie gminy. I pamiętaj o dacie: ten rejestr kończy się 22 września 2025 roku i jest najstarszy w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Gryfice leżą 18 km stąd i są tańsze o 6863 zł na metrze, Świdwin o 8063 zł, a Łobez 67 km i jest tańszy o 8031 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Gryficach, Trzebiatowie, Świdwinie i Łobzie, a sąsiedni Kołobrzeg osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
