Gmina Łobez zajmuje 630 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4775 zł/m², czyli o 21 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 12 523 osoby, a stąd jest 20 km do Świdwina.
Liczby pochodzą z 112 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje coś, czego w tej serii nie ma nigdzie indziej. Mieszkania dwu-, trzy-, cztero- i pięcioizbowe mają w Łobzie mediany od 4763 do 4812 zł, czyli dzieli je 49 zł na metrze. To najbardziej jednorodny cenowo rynek w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Łobzie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 18 lipca 2024 do 30 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1020 zł/m² i typowej cenie 65 000 zł przy 63 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 112 aktów. Mediana to 4775 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3871 do 5631 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 240 000 zł.
Rynku pierwotnego praktycznie nie ma
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4741 | 108 | 234 000 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 5317 | 4 | 470 487 zł | 88 m² |
Cztery akty pierwszej sprzedaży w dwa lata to nie jest rynek pierwotny, tylko cztery lokale, i to bardzo duże: 88 m² wobec 51 m² na rynku wtórnym. Drugiego wiersza nie traktujemy więc jako ceny nowego mieszkania.
Rynek wtórny to 96 procent obrotu, a jego mediana, 4741 zł, leży zaledwie 34 zł poniżej mediany gminy.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest tu po prostu ceną mieszkania z drugiej ręki.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bema 24F | 5332 | 6 | 4 |
Tylko jeden adres zebrał w dwa lata co najmniej pięć transakcji: Bema 24F, sześć aktów przy medianie 5332 zł, z czego cztery to cała pierwsza sprzedaż w gminie.
Pozostałe 106 transakcji rozkłada się na budynki z mniej niż pięcioma aktami. Tabeli adresowej w tej gminie w praktyce nie ma z czego zbudować, co samo w sobie mówi o niej coś istotnego: nie ma tu ani jednego dużego osiedla ani inwestycji, która nadawałaby ton cenom.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4667 | 13 | 0 |
| 35 do 50 m² | 4763 | 39 | 0 |
| 50 do 65 m² | 4917 | 42 | 0 |
| ponad 65 m² | 5185 | 18 | 4 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona w całości: mediana rośnie z każdym przedziałem, od 4667 zł przy kawalerkach do 5185 zł powyżej 65 m².
Cała tabela mieści się jednak w 518 zł na metrze, czyli w jedenastu procentach, więc mówimy o bardzo słabej tendencji, a nie o dużej różnicy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4781 | 17 | 31 m² |
| 3 | 4763 | 55 | 48 m² |
| 4 | 4812 | 32 | 63 m² |
| 5 | 4793 | 8 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Te cztery liczby dzieli 49 zł na metrze, przy powierzchniach od 31 do 63 m² i przy 112 aktach łącznie.
W Łobzie liczba izb nie wpływa na cenę metra praktycznie w ogóle. W żadnej innej gminie tej serii ta tabela nie jest tak płaska; dla porównania w Trzebiatowie rozpiętość między klasami sięga 17 518 zł.
Dla kupującego to prosta wskazówka: w Łobzie cena mieszkania to po prostu metraż razy około 4800 zł, a różnicę robi stan konkretnego lokalu, nie jego rozkład.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 4871 | 83 |
| 2024 | 4472 | 50 |
| 2025 | 4781 | 61 |
| 2026 | 4804 | 24 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rejestr łobeski zaczyna się w 2023 roku, więc wcześniejszych lat nie podajemy. Rok 2026 jest niepełny, bo kończy się 30 czerwca.
Ta tabela jest płaska. Cztery lata mieszczą się w 399 zł, czyli w ośmiu procentach, a rok 2023 wypadł wyżej niż 2025. W tej serii to rzadkość: większość gmin notuje od 2021 roku wzrosty rzędu kilkudziesięciu procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 4816 zł/m² przy 50 aktach wobec 4741 zł przy 62 aktach, czyli wzrost o 1,6 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4816 zł przy 50 aktach wobec 4538 zł przy 58 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent.
Druga liczba jest tu tą właściwą, bo cała pierwsza sprzedaż w gminie to cztery akty. Sześć procent w rok, przy płaskiej tabeli rocznej, to sygnał umiarkowanego ożywienia.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Łobez ani jednego lokalu, co jest spójne z czterema aktami pierwszej sprzedaży w rejestrze: w tej gminie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 34 | 385 000 zł | 236 250 do 557 500 zł | 1024 m² |
| Działka | 24 | 15 000 zł | 5000 do 47 250 zł | 144 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 34 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 68 procent, a typowa działka ma 1024 m².
Mediana domu, 385 000 zł, jest 1,6 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 238 750 zł.
Domów sprzedaje się tu przy tym dużo w stosunku do mieszkań: 34 akty wobec 112.
Rynek gruntu jest drobny: 24 transakcje przy typowej powierzchni 144 m² i medianie 15 000 zł, czyli mowa o dokupywaniu fragmentów sąsiednich parcel, a nie o działkach pod zabudowę.
Co z tego ma kupujący
Łobez jest najbardziej jednorodnym rynkiem tej serii: bez deweloperów, bez dużych osiedli, bez wpływu metrażu i liczby izb. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo dzieli ją od rynku wtórnego 34 zł. Nie szukaj oszczędności w rozkładzie, bo cztery klasy izb dzieli tu 49 zł na metrze. I oceniaj stan lokalu, bo to on, a nie metraż ani liczba pokoi, decyduje w Łobzie o cenie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świdwin leży 20 km stąd i jest tańszy o 32 zł na metrze, Gryfice są droższe o 1168 zł, a Trzebiatów 67 km i jest droższy o 8031 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Gryficach, Trzebiatowie, Świdwinie i Łobzie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
