Świdwin zajmuje 637 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4743 zł/m², czyli o 21 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 14 217 osób, a stąd jest 20 km do Łobza i 52 km do Gryfic.
Liczby pochodzą z 186 aktów notarialnych.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje tempo. Mieszkania z drugiej ręki podrożały w Świdwinie w ostatnim roku o 18,3 procent, a mediana miasta o 21,1 procent. Obie miary zgadzają się co do kierunku i skali, więc jest to wzrost realny, a nie efekt zmiany składu sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Świdwinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 4 lutego 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 186 aktów. Mediana to 4743 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3268 do 5630 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 240 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy od pierwszej sprzedaży
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5017 | 141 | 245 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 3438 | 45 | 179 660 zł | 50 m² |
To jest tabela, która wymaga wyjaśnienia.
Rejestr oznacza 45 transakcji jako pierwszą sprzedaż, przy medianie 3438 zł za metr i medianie ceny 179 660 zł. Metraż jest po obu stronach ten sam, więc różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania, a poziom o 1579 zł poniżej rynku wtórnego w tym samym mieście nie odpowiada cenom, po jakich deweloperzy sprzedają mieszkania na otwartym rynku.
Podajemy tę liczbę, bo tak zapisano ją w aktach, ale nie traktujemy jej jako ceny nowego mieszkania w Świdwinie. Ta sama sytuacja występuje w tej serii jeszcze tylko w Drawsku Pomorskim.
Dla kupującego wniosek jest odwrotny niż w większości miast: mediana miasta zaniża cenę mieszkania z drugiej ręki o 274 zł na metrze. Właściwą liczbą jest 5017 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Katowicka 6 | 6533 | 6 | 0 |
| Drawska 6 | 6419 | 7 | 0 |
Tylko dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 13 aktów, czyli 7 procent rynku miasta. Pozostałe 173 transakcje rozkładają się na budynki z mniej niż pięcioma aktami.
Oba adresy są bez pierwszej sprzedaży i oba leżą około 1700 zł powyżej mediany miasta, przy niemal identycznych medianach 6419 i 6533 zł. To najlepszy zasób w Świdwinie i pokazuje, że sufit tego rynku sięga sześciu i pół tysiąca za metr.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 3531 | 45 | 15 |
| 35 do 50 m² | 5152 | 53 | 7 |
| 50 do 65 m² | 4984 | 40 | 9 |
| ponad 65 m² | 4900 | 48 | 14 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona i to bardzo mocno: kawalerki są najtańsze, o 1621 zł poniżej przedziału od 35 do 50 m², czyli o 31 procent.
Wyjaśnienie jest w ostatniej kolumnie: 15 z 45 kawalerek to transakcje z rubryki pierwszej sprzedaży, czyli te o bardzo niskich cenach. Trzy pozostałe przedziały mieszczą się w 252 zł, więc poza tym metraż nie różnicuje tu cen prawie wcale.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4610 | 10 | 26 m² |
| 2 | 4364 | 39 | 31 m² |
| 3 | 4499 | 67 | 45 m² |
| 4 | 5129 | 51 | 63 m² |
| 5 | 4732 | 10 | 75 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są tu lokale czteroizbowe, o 765 zł powyżej dwuizbowych, co jest w tej serii rzadkością i wynika z tej samej przyczyny co wyżej.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2791 | 123 |
| 2022 | 3359 | 105 |
| 2023 | 3976 | 113 |
| 2024 | 4229 | 107 |
| 2025 | 5013 | 117 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 lutego i notuje z niego pięć aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Świdwina urosła o 80 procent, najwięcej w tym koszyku, bez ani jednego roku spadku, i każdy rok przynosił od 6 do 20 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to w obu kolumnach: cały rynek 5085 zł/m² przy 110 aktach wobec 4200 zł przy 110 aktach, czyli wzrost o 21,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5340 zł przy 82 aktach wobec 4515 zł przy 91 aktach, czyli wzrost o 18,3 procent.
Obie liczby stoją na próbach po sto i osiemdziesiąt kilka aktów, więc wzrost jest realny. Świdwin jest jednym z niewielu miast tej serii, w którym mediana miasta i mediana rynku wtórnego mówią to samo, i mówią o mocnym wzroście.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Świdwinie ani jednego lokalu. Nie ma więc niezależnego punktu odniesienia, który pozwoliłby zweryfikować, czym są te 45 transakcji z rejestrowej rubryki pierwszej sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 21 | 680 000 zł | 475 000 do 760 000 zł | 572 m² |
| Działka | 13 | 40 000 zł | 20 000 do 60 000 zł | 162 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 9 z 21 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 43 procent, a typowa działka ma 572 m².
Mediana domu, 680 000 zł, jest 2,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 237 150 zł, i jest to największa taka różnica w całym zachodniopomorskim zestawieniu. Przy dwudziestu jeden aktach traktujemy ją jako rząd wielkości, ale kierunek jest wyraźny: w Świdwinie mieszkania są tanie, a domy nie.
Rynek gruntu jest drobny: 13 transakcji o medianie 40 000 zł przy typowej powierzchni 162 m².
Co z tego ma kupujący
Świdwin jest najszybciej drożejącym rynkiem tego koszyka i jednym z dwóch w serii, w których mediana miasta zaniża cenę mieszkania. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta, używaj 5017 zł, czyli mediany rynku wtórnego. Licz się ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu około dwudziestu procent. I nie zakładaj, że kawalerka będzie droga za metr, bo w Świdwinie jest odwrotnie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łobez leży 20 km stąd i jest droższy o 32 zł na metrze, Gryfice 52 km i są droższe o 1200 zł, a Trzebiatów o 8063 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Gryficach, Trzebiatowie, Świdwinie i Łobzie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
