Kołobrzeg zajmuje 43 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 10 546 zł/m², o 75 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 43 362 osoby, a stąd jest 14 km do Ustronia Morskiego i 46 km do Koszalina.
Liczby pochodzą z 2033 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi co do wielkości rynek województwa po Szczecinie i zarazem jedyny polski kurort, który ma jednocześnie dużą próbę i wysoką medianę: Międzyzdroje i Mielno są droższe, ale stoją na kilkuset transakcjach, a nie na dwóch tysiącach.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest odwróceniem reguły. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w Kołobrzegu 10 715 zł za metr, a nowe 10 467 zł, czyli o 248 zł mniej. W mieście, w którym pierwsza sprzedaż to prawie połowa obrotu, to rzadkość.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kołobrzegu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 16 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 23 akty o medianie 2495 zł/m² i typowej cenie 120 000 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2033 akty. Mediana to 10 546 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9068 do 12 883 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 500 000 zł.
To jest rynek drugiego mieszkania. Typowe kupowane tu lokum ma czterdzieści pięć metrów i pół miliona złotych ceny, a 975 z 2033 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych. Taki rozkład opisuje zakup wakacyjny albo inwestycyjny, a nie mieszkanie dla rodziny z Kołobrzegu, i tak należy czytać wszystkie liczby poniżej.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 715 | 1066 | 490 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 10 467 | 967 | 511 105 zł | 45 m² |
Kolejność jest tu odwrócona, choć różnica jest niewielka: 248 zł na metrze, czyli 2,4 procent.
Rynek pierwotny to 48 procent obrotu, czyli 967 aktów w dwa lata. Tak wysoki udział przy takiej liczbie transakcji jest w Polsce wyjątkowy i mówi wprost, jak duża jest w Kołobrzegu skala nowego budownictwa.
Dla kupującego oznacza to rzecz wygodną: mediana miasta opisuje tu obie strony rynku naraz i nie trzeba jej korygować.
Dzielnice: 4076 zł różnicy na metrze
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Zachodnia | 13 552 | 232 | 78 | 13 780 |
| Solne Zdroje | 13 015 | 236 | 41 | 12 140 |
| Śródmieście | 10 991 | 277 | 131 | 9272 |
| Zamoście | 10 316 | 589 | 363 | 10 898 |
| Lęborskie | 10 090 | 176 | 81 | 8322 |
| Ogrody | 10 064 | 124 | 8 | 9681 |
| Podczele | 10 048 | 134 | 33 | 11 451 |
| Radzikowo | 9476 | 265 | 232 | 12 182 |
Kołobrzeg ma dziesięć dzielnic i wszystkie 2033 akty wpadają w którąś z nich, więc ta tabela opisuje całe miasto bez reszty. Dwie jednostki, Korzyścienko i Rzemieślnicza, nie mają w oknie ani jednej transakcji lokalowej.
Rozpiętość wynosi 4076 zł na metrze, od 9476 zł na Radzikowie do 13 552 zł w dzielnicy Zachodniej, czyli 203 800 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Ostatnia kolumna wywraca tę tabelę do góry nogami. Radzikowo, najtańsza dzielnica w pierwszej kolumnie, po odjęciu rynku pierwotnego skacze z 9476 do 12 182 zł, czyli o 2706 zł, i staje się trzecią najdroższą częścią miasta. Powód: 232 z jego 265 transakcji, czyli 88 procent, to pierwsza sprzedaż w nowej zabudowie o dużych metrażach.
Odwrotnie działa to na dwie dzielnice, które w pierwszej kolumnie wyglądają przyzwoicie: Śródmieście spada z 10 991 do 9272 zł, a Lęborskie z 10 090 do 8322 zł, czyli po około 1750 zł.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, najdroższe części Kołobrzegu to Zachodnia, Radzikowo i Solne Zdroje, a najtańsza jest Lęborskie, nie Radzikowo, jak sugeruje pierwsza kolumna.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| ppor. Edmunda Łopuskiego 4 | 15 100 | 38 | 38 |
| Bałtycka 2 | 14 810 | 9 | 0 |
| Bałtycka 4A | 14 717 | 19 | 18 |
| Wylotowa 6 | 14 215 | 16 | 14 |
| Poleska 8 | 14 204 | 9 | 0 |
| Okopowa 7B | 13 775 | 62 | 61 |
| Okopowa 7A | 13 094 | 65 | 63 |
| Bałtycka 3B | 12 224 | 33 | 31 |
| Bogusława X 2D | 11 534 | 83 | 80 |
| Świętego Macieja 6A | 10 832 | 41 | 40 |
| Tarnopolska 3B | 10 590 | 10 | 5 |
| Śląska 6 | 10 509 | 41 | 41 |
| Śląska 4 | 10 314 | 48 | 47 |
| Artyleryjska 22B | 10 286 | 83 | 80 |
| Artyleryjska 22A | 10 272 | 63 | 58 |
| Trzebiatowska 24 | 10 200 | 12 | 8 |
| Lubuska 6 | 10 073 | 28 | 25 |
| Tarnopolska 3A | 10 046 | 13 | 6 |
| Krzysztofa Kolumba 23B | 9826 | 58 | 57 |
| Lubuska 2 | 9791 | 15 | 11 |
| Krzysztofa Kolumba 23A | 9594 | 62 | 61 |
| Krzysztofa Kolumba 23C | 9261 | 38 | 37 |
| Wiedeńska 5 | 9245 | 14 | 13 |
| Krzysztofa Kolumba 25 | 8850 | 67 | 60 |
| Tarnopolska 3C | 8546 | 33 | 20 |
Dwadzieścia pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej dziewięć transakcji, razem 960 aktów, czyli 47 procent rynku miasta.
Cztery budynki przy Krzysztofa Kolumba dały 225 aktów, czyli 11 procent obrotu całego Kołobrzegu, przy medianach od 8850 do 9826 zł, a więc wyraźnie poniżej mediany miasta.
Na drugim krańcu stoi Łopuskiego 4: 38 aktów, wszystkie pierwszej sprzedaży, przy medianie 15 100 zł, czyli o 4554 zł powyżej mediany miasta.
Rozpiętość między adresami sięga 6554 zł na metrze, czyli o połowę więcej niż rozpiętość między dzielnicami. W Kołobrzegu o cenie decyduje budynek, nie okolica.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 728 | 258 | 60 |
| 35 do 50 m² | 11 096 | 1058 | 556 |
| 50 do 65 m² | 9910 | 444 | 209 |
| ponad 65 m² | 9448 | 273 | 142 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2280 zł, czyli o 19 procent.
Ponad połowa obrotu, 1058 z 2033 aktów, mieści się w przedziale od 35 do 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 873 | 105 | 33 m² |
| 2 | 11 810 | 975 | 41 m² |
| 3 | 9914 | 549 | 57 m² |
| 4 | 8364 | 232 | 61 m² |
| 5 | 7981 | 50 | 78 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1896 zł na metrze, a od jednej do pięciu izb mediana spada o 3892 zł.
975 z 2033 transakcji, czyli prawie połowa, to lokale dwuizbowe o typowej powierzchni 41 m². To liczba, która najkrócej opisuje, czym jest kołobrzeski rynek.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7126 | 1926 |
| 2022 | 8682 | 1191 |
| 2023 | 9571 | 910 |
| 2024 | 9927 | 1021 |
| 2025 | 10 623 | 1148 |
| 2026 | 11 000 | 422 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 16 lipca, ale stoi na 422 aktach.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kołobrzegu urosła o 49 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 11 084 zł/m² przy 997 aktach, a w dwunastu poprzednich 10 273 zł przy 963 aktach, czyli wzrost o 7,9 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 1,4 procent, z 10 647 do 10 800 zł.
Obie liczby są dodatnie i obie stoją na setkach transakcji, ale różnica między nimi jest tu duża: istniejące mieszkania w Kołobrzegu praktycznie stoją w miejscu, a medianę miasta podnosi to, co sprzedają deweloperzy.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Kołobrzegu 406 lokali o medianie 10 998 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8900 do 13 104 zł. Dane pochodzą z 27 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży zaledwie 531 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 5 procent. Jak na tę serię to bardzo blisko.
Rozstęp kwartylowy jest jednak wyjątkowo szeroki, 4204 zł, i tabela projektów pokazuje dlaczego: największa inwestycja, 178 lokali w Witkowicach, ma medianę 8800 zł, a dwie inwestycje przy Jedności Narodowej po 15 828 i 15 697 zł. Piętnaście projektów rozpina się od 8800 do 15 828 zł na metrze, więc jedna liczba z cennika mówi tu mniej niż zwykle.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 48 | 892 500 zł | 715 000 do 1 300 000 zł | 470 m² |
| Działka | 35 | 399 000 zł | 176 645 do 2 551 980 zł | 558 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 z 48 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 54 procent, a typowa działka pod domem ma 470 m².
Mediana domu, 892 500 zł, jest zaledwie 1,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 527 300 zł. W kurorcie mieszkanie i dom dzieli mniej niż w zwykłym mieście.
Rynek gruntu jest niewielki, ale bardzo rozstrzelony cenowo: 35 transakcji przy medianie 399 000 zł i górnym kwartylu sięgającym 2 551 980 zł. Przy takim rozrzucie mediana mówi mało, a górny kwartyl opisuje grunty inwestycyjne, nie działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Kołobrzeg jest rynkiem drugiego mieszkania, w którym o cenie decyduje budynek. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź dzielnicę w ostatniej kolumnie tabeli, bo Radzikowo bez rynku pierwotnego skacze o 2706 zł, a Lęborskie spada o 1768 zł. Pytaj o konkretny adres, bo między adresami z co najmniej dziewięcioma transakcjami jest 6554 zł różnicy na metrze. I nie licz na wzrost wartości istniejącego mieszkania, bo rynek wtórny podrożał w ostatnim roku o 1,4 procent, choć mediana miasta o 7,9.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Ustronie Morskie leży 14 km stąd i jest droższe o 2434 zł na metrze, a Mielno 43 km i jest droższe o 3244 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
