Gmina Mielno zajmuje 13 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 13 790 zł/m², czyli ponad dwa razy powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 4523 osoby, a stąd jest 13 km do Koszalina i 43 km do Kołobrzegu.
Liczby pochodzą z 302 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższa gmina środkowego wybrzeża i trzecia w województwie po Międzyzdrojach i Dziwnowie.
Najciekawsza liczba tego wpisu to zbieg okoliczności, który mówi coś prawdziwego. Mediana roku 2024 i mediana roku 2025 wyszły w Mielnie identyczne: 13 697 zł/m², przy 112 i 159 aktach. Rynek stanął i stoi już dwa lata.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Koszalinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 11 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 3436 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 302 akty. Mediana to 13 790 zł/m², rozstęp kwartylowy od 12 248 do 15 531 zł/m², a typowe mieszkanie ma 40 m² i kosztuje 539 672 zł.
To jest rynek drugiego mieszkania. Typowy lokal ma czterdzieści metrów, 209 z 302 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych, a mieszkań powyżej 65 m² sprzedano w dwa lata piętnaście. Liczby poniżej opisują apartament wakacyjny, a nie mieszkanie dla mieszkańca gminy.
Rynek pierwotny jest droższy o 4 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 14 013 | 153 | 565 941 zł | 41 m² |
| Wtórny | 13 433 | 149 | 500 000 zł | 37 m² |
Różnica wynosi 580 zł na metrze, czyli 4,3 procent, i jest jedną z najmniejszych w tym zestawieniu.
Obrót dzieli się przy tym niemal po połowie: 153 akty pierwszej sprzedaży wobec 149 z drugiej ręki. To rzadka równowaga i odróżnia Mielno od Ustronia Morskiego, gdzie pierwsza sprzedaż to 84 procent rynku.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest w Mielnie uczciwym punktem odniesienia dla obu stron rynku.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Pionierów 20 | 21 300 | 12 | 0 |
| 6 Marca 1 | 17 075 | 9 | 6 |
| Nadmorska 75 | 15 972 | 9 | 3 |
| Nadbrzeżna 104B | 15 320 | 21 | 19 |
| Sosnowa 10 | 15 213 | 5 | 5 |
| Nadbrzeżna 52F | 13 988 | 31 | 29 |
| Nadbrzeżna 52D | 13 882 | 19 | 19 |
| Nadbrzeżna 52E | 13 874 | 30 | 30 |
| Pogodna 4 | 13 556 | 6 | 4 |
| Akacjowa 31 | 12 892 | 9 | 0 |
| gen. Stanisława Maczka 34 | 12 793 | 5 | 1 |
| Marynarska 4 | 12 613 | 6 | 0 |
| Pogodna 4A | 11 796 | 10 | 7 |
| Wydmowa 6B | 11 448 | 27 | 23 |
| Południowa 64 | 10 668 | 6 | 0 |
Piętnaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 205 aktów, czyli 68 procent rynku gminy.
Cztery budynki przy Nadbrzeżnej dały 101 transakcji, czyli 33 procent obrotu, przy medianach od 13 874 do 15 320 zł.
Na czele tabeli stoi jednak adres bez ani jednej pierwszej sprzedaży. Pionierów 20 to 12 aktów przy medianie 21 300 zł, czyli o 7510 zł powyżej mediany gminy i o 7287 zł powyżej mediany nowej zabudowy. Najdroższy adres w Mielnie jest z drugiej ręki, co w tej serii zdarza się rzadko.
Rozpiętość między adresami wynosi 10 632 zł na metrze, od 10 668 zł przy Południowej do 21 300 zł przy Pionierów, czyli 531 600 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 986 | 76 | 17 |
| 35 do 50 m² | 13 890 | 186 | 122 |
| 50 do 65 m² | 12 628 | 25 | 9 |
| ponad 65 m² | 10 347 | 15 | 5 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 3639 zł, czyli o 26 procent.
Rozkład jest skrajnie wąski: 262 z 302 transakcji, czyli 87 procent, mieści się poniżej pięćdziesięciu metrów.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 056 | 61 | 28 m² |
| 2 | 13 882 | 209 | 40 m² |
| 3 | 13 600 | 23 | 60 m² |
| 4 | 9900 | 7 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy pierwsze klasy mieszczą się w 456 zł na metrze, mimo że typowa powierzchnia rośnie w nich z 28 do 60 m². Dopiero czteroizbowe wypadają wyraźnie niżej, ale stoją na siedmiu aktach.
209 z 302 lokali ma dokładnie dwie izby, czyli 69 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 10 692 | 291 |
| 2022 | 11 710 | 257 |
| 2023 | 12 212 | 100 |
| 2024 | 13 697 | 112 |
| 2025 | 13 697 | 159 |
| 2026 | 13 882 | 77 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 11 września.
Od 2021 do 2025 roku mediana Mielna urosła o 28 procent, ale cały ten wzrost wydarzył się do 2024 roku. Mediana roku 2024 i 2025 to dokładnie ta sama liczba, 13 697 zł, przy 112 i 159 aktach, a rok 2026 dołożył do niej 185 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza zatrzymanie: cały rynek 13 693 zł/m² przy 109 aktach wobec 13 732 zł przy 170 aktach, czyli minus 0,3 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 13 546 zł przy 73 aktach wobec 12 893 zł przy 62 aktach, czyli plus 5,1 procent.
Cały rynek stoi w miejscu, a jedyny ruch w górę widać na rynku wtórnym, przy kilkudziesięciu aktach po każdej stronie. Tabela roczna i okno dwunastomiesięczne dla całego rynku mówią to samo: w Mielnie ceny stoją.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Mielno ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 153 akty z ostatnich dwóch lat. Inwestycje, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 47 | 920 000 zł | 672 500 do 1 384 000 zł | 582 m² |
| Działka | 48 | 252 500 zł | 31 856 do 822 500 zł | 489 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 21 z 47 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 45 procent, a typowa działka pod domem ma 582 m².
Mediana domu, 920 000 zł, jest zaledwie 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 689 500 zł. Tak jak w Ustroniu Morskim, w kurorcie mieszkanie i dom dzieli mniej niż w zwykłym mieście.
Rynek gruntu jest tu za to głębszy niż w sąsiednich kurortach: 48 transakcji, o jedną więcej niż na domy, przy medianie 252 500 zł i typowej powierzchni 489 m².
Co z tego ma kupujący
Mielno jest najdroższą gminą środkowego wybrzeża i rynkiem, który od dwóch lat stoi w miejscu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo obie strony rynku dzieli 580 zł. Sprawdź adres, bo między Południową a Pionierów jest 10 632 zł różnicy na metrze, a najdroższy adres w gminie jest z drugiej ręki. I nie zakładaj wzrostu, bo mediana 2024 i 2025 roku jest identyczna, a okno dwunastomiesięczne daje dla całego rynku minus 0,3 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Ustronie Morskie leży 28 km stąd i jest tańsze o 810 zł na metrze, a Kołobrzeg 43 km i jest tańszy o 3244 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie, a sąsiedni Koszalin opisujemy osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
