Koszalin zajmuje 180 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7734 zł/m², o 28 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 104 582 osoby, a stąd jest 30 km do Białogardu, 43 km do Sławna i 46 km do Darłowa.
Liczby pochodzą z 1851 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci co do wielkości rynek województwa po Szczecinie i Kołobrzegu.
Najciekawsza liczba tego wpisu to para liczb idących w przeciwne strony. Mediana miasta spadła w ostatnim roku o 2,1 procent, a mediana mieszkań z drugiej ręki wzrosła o 3,5 procent. Obie stoją na setkach transakcji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Koszalin, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 lutego 2026. Rejestr koszaliński jest o kilka miesięcy starszy od większości rejestrów tej serii.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 1176 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1851 aktów. Mediana to 7734 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6303 do 9110 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 355 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 29 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8926 | 701 | 395 000 zł | 44 m² |
| Wtórny | 6916 | 1150 | 325 950 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 2010 zł na metrze, czyli 29,1 procent.
Rynek pierwotny to 38 procent obrotu, czyli 701 aktów w dwadzieścia miesięcy. Jak na stutysięczne miasto to bardzo wysoki udział.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 818 zł na metrze. Właściwa liczba to 6916 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Morelowa 6A | 10 092 | 15 | 14 |
| Morelowa 8A | 10 019 | 14 | 14 |
| Morelowa 8 | 9914 | 12 | 11 |
| Morelowa 6 | 9875 | 12 | 12 |
| Stanisława Staszica 14 | 9817 | 36 | 35 |
| Stanisława Staszica 16 | 9731 | 35 | 34 |
| Stanisława Staszica 16A | 9669 | 26 | 26 |
| Franciszkańska 166 | 9669 | 17 | 17 |
| Stanisława Staszica 10 | 9605 | 24 | 24 |
| Stanisława Staszica 10A | 9584 | 18 | 17 |
| Franciszkańska 166B | 9505 | 12 | 12 |
| Franciszkańska 166A | 9424 | 16 | 16 |
| Franciszkańska 142E | 9214 | 14 | 14 |
| Franciszkańska 142D | 9113 | 26 | 25 |
| Franciszkańska 142C | 9068 | 24 | 23 |
| Generała Józefa Hallera 32C | 8725 | 33 | 32 |
| Portugalska 12 | 8631 | 37 | 31 |
| Generała Józefa Hallera 30C | 8598 | 51 | 42 |
| Portugalska 10 | 8556 | 34 | 26 |
| Holenderska 61 | 8432 | 13 | 13 |
| Generała Józefa Hallera 32B | 8415 | 36 | 33 |
| Żytnia 18F | 7923 | 13 | 13 |
| Żytnia 18G | 7880 | 12 | 12 |
| Żytnia 18H | 7656 | 11 | 11 |
| Powstańców Wielkopolskich 4C | 7553 | 26 | 26 |
Dwadzieścia pięć adresów zebrało w dwadzieścia miesięcy co najmniej jedenaście transakcji, razem 567 aktów, czyli 31 procent rynku miasta.
Cała ta tabela to praktycznie nowa zabudowa: 533 z 567 transakcji pod tymi adresami to pierwsza sprzedaż. Układa się w sześć zespołów: pięć budynków przy Staszica to 139 aktów, sześć przy Franciszkańskiej 109, trzy przy Hallera 120, cztery przy Morelowej 53, trzy przy Żytniej 36, a dwa przy Portugalskiej 71.
Ceny wewnątrz zespołów są niemal identyczne: cztery budynki przy Morelowej mieszczą się w 217 zł, a trzy przy Żytniej w 267 zł. Między zespołami różnica sięga już 2539 zł, od 7553 zł przy Powstańców Wielkopolskich do 10 092 zł przy Morelowej.
Warto zauważyć, czego w tej tabeli nie ma: żaden adres z istniejącego zasobu Koszalina nie zebrał w tym oknie jedenastu transakcji. Rynek wtórny stutysięcznego miasta jest rozproszony po setkach budynków.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8137 | 301 | 117 |
| 35 do 50 m² | 7935 | 822 | 345 |
| 50 do 65 m² | 7558 | 476 | 141 |
| ponad 65 m² | 6808 | 252 | 98 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1329 zł, czyli o 16 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8546 | 104 | 27 m² |
| 2 | 8669 | 561 | 38 m² |
| 3 | 7365 | 643 | 48 m² |
| 4 | 6543 | 286 | 61 m² |
| 5 | 6388 | 85 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są lokale dwuizbowe, nie jednoizbowe, o 123 zł, a największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1304 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5700 | 1243 |
| 2022 | 6278 | 1168 |
| 2023 | 6712 | 1031 |
| 2024 | 7503 | 1229 |
| 2025 | 7522 | 1080 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 19 lutego i notuje z niego 85 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Koszalina urosła o 32 procent, ale ostatni rok wypadł płasko: między 2024 a 2025 przybyło 19 zł, czyli jedna czwarta procenta.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozdziela to na dwie historie: cały rynek 7512 zł/m² przy 1042 aktach wobec 7672 zł przy 1144 aktach, czyli spadek o 2,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6974 zł przy 705 aktach wobec 6736 zł przy 722 aktach, czyli wzrost o 3,5 procent.
Obie stoją na ponad siedmiuset transakcjach, więc obie są wiarygodne, i razem mówią jedno: mieszkania w Koszalinie podrożały. Spadek mediany miasta bierze się z tego, że w drugim z okien sprzedano mniej nowych lokali, a te są tu o 2010 zł droższe za metr.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Koszalinie 331 lokali o medianie 9100 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8500 do 9200 zł. Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży zaledwie 174 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 1,9 procent. To jedno z najlepszych dopasowań w całej tej serii i znaczy, że koszalińska oferta jest wyceniona dokładnie tam, gdzie rynek się domyka.
Uwagę zwraca za to struktura oferty. Jedna firma odpowiada za 226 z 331 lokali, czyli 68 procent, rozłożonych na dziesięć inwestycji przy Konstytucji 3 Maja, Hallera, Franciszkańskiej, Morelowej i Zwycięstwa. W praktyce jeden deweloper ustala dziś cenę nowego mieszkania w Koszalinie.
Rozstęp jest przy tym wąski, 700 zł między kwartylami, więc pojedyncza liczba opisuje ten rynek dobrze.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 231 | 660 000 zł | 546 000 do 857 000 zł | 698 m² |
| Działka | 105 | 135 000 zł | 70 000 do 280 000 zł | 1066 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 25 z 231 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 11 procent i najmniej w tym koszyku, a typowa działka pod domem ma 698 m².
Mediana domu, 660 000 zł, jest 1,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 386 700 zł.
Rynek gruntu jest tu poważny: 105 transakcji o medianie 135 000 zł przy typowej powierzchni 1066 m².
Co z tego ma kupujący
Koszalin jest rynkiem, którego mediana mówi co innego niż ceny mieszkań, a nowa zabudowa jest w rękach jednej firmy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie czytaj spadku o 2,1 procent jako taniejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał w tym czasie o 3,5 procent. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 6916 zł, o 818 zł poniżej mediany miasta. I pamiętaj o dacie: ten rejestr kończy się 19 lutego 2026 roku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Darłowo leży 46 km stąd i jest droższe o 1182 zł na metrze, Sławno 43 km i jest tańsze o 2188 zł, a Białogard 30 km i jest tańszy o 3046 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie, a sąsiednie Mielno osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
