Darłowo zajmuje 101 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8916 zł/m², o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 12 199 osób, a stąd jest 23 km do Sławna i 46 km do Koszalina.
Liczby pochodzą z 294 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Darłowo jest droższe od Koszalina o 1182 zł na metrze, mimo że jest od niego dziewięć razy mniejsze, bo ma port i plażę.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozpiętość. Połowa darłowskich transakcji mieści się między 6401 a 13 268 zł za metr, czyli w przedziale 6867 zł. To najszerszy rozstęp kwartylowy w całym zachodniopomorskim zestawieniu i znak, że w jednym mieście działają dwa osobne rynki.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sławnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 2194 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 294 aktów. Mediana to 8916 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6401 do 13 268 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 380 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 37 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9900 | 90 | 544 000 zł | 39 m² |
| Wtórny | 7229 | 204 | 354 500 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 2671 zł na metrze, czyli 37,0 procent.
Rynek pierwotny to 31 procent obrotu, czyli 90 aktów, i są to lokale mniejsze: 39 m² wobec 46 m² na rynku wtórnym. Nowa zabudowa w Darłowie to apartamenty wakacyjne, a nie mieszkania dla mieszkańców.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta nie opisuje żadnej ze stron rynku. Przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwa liczba to 7229 zł, czyli o 1687 zł mniej niż mediana; przy nowym 9900 zł.
Adresy: dwa miasta w jednym
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bulwar Zachodzącego Słońca 2 | 24 731 | 15 | 14 |
| Słowiańska 13 | 17 843 | 23 | 22 |
| Wschodnia 12 | 16 730 | 5 | 3 |
| Słowiańska 17 | 14 297 | 17 | 2 |
| Północna 18b | 13 734 | 6 | 0 |
| Północna 18A | 13 482 | 8 | 0 |
| Północna 18C | 13 289 | 5 | 0 |
| Północna 18c | 12 939 | 5 | 0 |
| Kropla Bałtyku 20A | 9900 | 16 | 15 |
| Kropla Bałtyku 19 | 9900 | 13 | 13 |
| Stanisława Wyspiańskiego 5 | 6024 | 7 | 0 |
Jedenaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 120 aktów, czyli 41 procent rynku miasta.
Ta tabela pokazuje dwa różne miasta. Na górze stoi Bulwar Zachodzącego Słońca 2 z medianą 24 731 zł, czyli o 15 815 zł powyżej mediany Darłowa i na poziomie najdroższych gmin w Polsce. Na dole Wyspiańskiego 5 z medianą 6024 zł, czyli o 2892 zł poniżej mediany Darłowa.
Między najdroższym a najtańszym adresem jest 18 707 zł różnicy na metrze, czyli 935 350 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. W jednym dwunastotysięcznym mieście.
Wpisy przy Północnej 18 dają razem 24 akty, wszystkie bez pierwszej sprzedaży, przy medianach od 12 939 do 13 734 zł. Dwa budynki Kropla Bałtyku zamknęły się co do złotówki na tej samej medianie 9900 zł, przy 29 aktach niemal wyłącznie pierwszej sprzedaży.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9900 | 63 | 30 |
| 35 do 50 m² | 8575 | 137 | 29 |
| 50 do 65 m² | 7229 | 58 | 13 |
| ponad 65 m² | 7521 | 36 | 18 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem na końcu: lokale powyżej 65 m² są droższe od tych z przedziału od 50 do 65 m² o 292 zł, przy 36 wobec 58 aktów.
Od kawalerki do przedziału od 50 do 65 m² mediana spada o 2671 zł, czyli o 27 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 276 | 24 | 27 m² |
| 2 | 11 105 | 105 | 38 m² |
| 3 | 6534 | 87 | 46 m² |
| 4 | 6491 | 45 | 57 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Próg między dwiema a trzema izbami wynosi 4571 zł na metrze, czyli 41 procent, i jest w tym zestawieniu wyjątkowo ostry.
To najkrótszy opis darłowskiego rynku: lokale jedno- i dwuizbowe kupuje się jako apartamenty nadmorskie po dziesięć i jedenaście tysięcy za metr, a trzy- i czteroizbowe jako zwykłe mieszkania po sześć i pół tysiąca.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7000 | 266 |
| 2022 | 7825 | 252 |
| 2023 | 11 926 | 243 |
| 2024 | 9900 | 245 |
| 2025 | 8578 | 145 |
| 2026 | 8464 | 48 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 28 sierpnia.
Ta tabela nie jest linią rosnącą. Rok 2023 wypadł w Darłowie o 4101 zł powyżej roku 2022, a potem mediana spadała przez dwa lata z rzędu, do 8578 zł w 2025 roku. Wszystkie te lata stoją na podobnych próbach, po dwieście kilkadziesiąt aktów.
Wyjaśnia to struktura rynku: rok 2023 to rok, w którym sprzedano najwięcej apartamentów w najdroższych budynkach, a nie rok, w którym mieszkania w Darłowie kosztowały o połowę więcej.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 9477 zł/m² przy 99 aktach wobec 8578 zł przy 155 aktach, czyli plus 10,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 7314 zł przy 71 aktach wobec 7276 zł przy 109 aktach, czyli plus 0,5 procent.
Rozjazd między tymi dwiema liczbami to znów skład sprzedaży: w ostatnim roku mediana całego rynku przesunęła się w stronę apartamentów, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle samo, co rok wcześniej. Darłowskie mieszkania nie tanieją; spadki w tabeli rocznej opisują zmieniający się skład sprzedaży, a nie ceny.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Darłowie ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 90 aktów z ostatnich dwóch lat. Inwestycje, które ten segment tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 28 | 780 000 zł | 591 250 do 985 000 zł | 468 m² |
| Działka | 12 | 76 285 zł | 35 782 do 93 250 zł | 258 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 10 z 28 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 36 procent, a typowa działka pod domem ma 468 m².
Mediana domu, 780 000 zł, jest 1,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 445 800 zł.
Rynek gruntu jest drobny: 12 transakcji o medianie 76 285 zł przy typowej powierzchni 258 m², a ostatnia pochodzi z 14 stycznia 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
Darłowo jest jednym miastem z dwoma rynkami, których mediana nie łączy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta. Właściwa liczba to 7229 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki albo 9900 zł przy nowym. Sprawdź adres, bo między Wyspiańskiego a Bulwarem Zachodzącego Słońca jest 18 707 zł różnicy na metrze. I nie czytaj spadków w tabeli rocznej jako taniejących mieszkań, bo rynek wtórny kosztuje w ostatnim roku tyle samo, co rok wcześniej, plus 0,5 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sławno leży 23 km stąd i jest tańsze o 3370 zł na metrze, Koszalin 46 km i jest tańszy o 1182 zł, a Białogard o 4228 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
