Cztery miasta środkowego Pomorza dzieli 4228 zł na metrze, od 8916 zł w Darłowie do 4688 zł w Białogardzie.
Liczby pochodzą z 2651 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że rozstrzyga o cenach dostęp do morza, a nie wielkość miasta. Dwunastotysięczne Darłowo, jedyne z portem i plażą, jest najdroższe i wyprzedza stutysięczny Koszalin o 1182 zł na metrze. Dwa miasta w głębi lądu, Sławno i Białogard, są od Darłowa tańsze o 38 i 47 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Koszalin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Białogardzie i Sławnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Rejestr koszaliński kończy się 19 lutego 2026, a pozostałe trzy w czerwcu, lipcu i sierpniu 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 56 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Darłowo | 12 199 | 101 | 8916 | 9900 | 7229 | 294 |
| Koszalin | 104 582 | 180 | 7734 | 8926 | 6916 | 1851 |
| Sławno | 11 451 | 515 | 5546 | 6844 | 4653 | 170 |
| Białogard | 21 919 | 643 | 4688 | 5133 | 4682 | 336 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dwa pierwsze miasta leżą powyżej niej, dwa ostatnie poniżej.
Koszalin daje 70 procent transakcji tego koszyka, 1851 z 2651.
Rozpiętość, 4228 zł na metrze, jest tu wyjątkowo duża jak na cztery miasta jednego regionu, z których żadne nie leży od Koszalina dalej niż o pięćdziesiąt kilometrów.
Na rynku wtórnym różnice topnieją
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Darłowo | 8916 | 7229 | 31 procent |
| Koszalin | 7734 | 6916 | 38 procent |
| Białogard | 4688 | 4682 | 22 procent |
| Sławno | 5546 | 4653 | 27 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo zamienia miejscami dwa ostatnie miasta.
Na całym rynku Sławno jest droższe od Białogardu o 858 zł. Po sprowadzeniu obu do tego samego produktu, czyli mieszkania z drugiej ręki, różnica znika: 4653 wobec 4682 zł, czyli 29 zł na metrze na korzyść Białogardu.
Rozpiętość całego koszyka spada przy tym z 4228 do 2576 zł, czyli o 39 procent. Blisko dwie piąte tego, co wygląda na różnicę między miastami, jest w rzeczywistości różnicą w tym, ile nowych mieszkań akurat sprzedano.
Kierunek cen: dwie kolumny, dwie różne historie
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Sławno | 6040 zł/m² | +24,5 procent | 4678 zł/m² | +0,7 procent |
| Białogard | 5012 zł/m² | +15,8 procent | 4724 zł/m² | +5,2 procent |
| Darłowo | 9477 zł/m² | +10,5 procent | 7314 zł/m² | +0,5 procent |
| Koszalin | 7512 zł/m² | −2,1 procent | 6974 zł/m² | +3,5 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Nigdzie w tej serii obie kolumny nie rozjeżdżają się tak bardzo. Lewa rozciąga się od minus 2,1 do plus 24,5 procent, czyli o dwadzieścia siedem punktów. Prawa mieści się w całości między plus 0,5 a plus 5,2 procent, czyli w niecałych pięciu.
Wniosek jest jednoznaczny: w żadnym z czterech miast mieszkania z drugiej ręki nie staniały, a tam, gdzie podrożały, tempo było umiarkowane. Cała reszta ruchu w lewej kolumnie to zmiana składu sprzedaży.
Sławno jest tego skrajnym przykładem: mediana miasta skoczyła o 24,5 procent, bo do obrotu weszła jedna inwestycja przy Kopernika, o 47 procent droższa od reszty rynku, a ceny istniejących mieszkań ruszyły się o 0,7 procent. Darłowo powtarza ten wzór w mniejszej skali: mediana miasta urosła o 10,5 procent, bo w ostatnim roku sprzedawano więcej apartamentów nad morzem, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle samo co rok wcześniej, plus 0,5 procent. Koszalin jest przykładem odwrotnym: mediana spadła o 2,1 procent, bo nowych mieszkań sprzedano mniej, choć istniejące podrożały o 3,5 procent.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Koszalin | 331 | 9100 | 8926 |
| Białogard | 51 | 7500 | 5133 |
| Darłowo | 0 | brak | 9900 |
| Sławno | 0 | brak | 6844 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Dwa miasta z ofertą pokazują dwa skrajnie różne obrazy. W Koszalinie cennik leży 174 zł powyżej aktów, czyli 2 procent; w Białogardzie 2367 zł powyżej, czyli 46 procent.
Obie liczby mają przy tym wspólną cechę, którą warto znać: w Koszalinie jedna firma odpowiada za 68 procent oferty, a w Białogardzie jedna inwestycja za sto procent, i wszystkie 51 białogardzkich lokali ma dokładnie tę samą cenę 7500 zł za metr.
W Darłowie i Sławnie nie ma dziś w bazie ani jednego lokalu, więc nowe mieszkanie da się tam kupić tylko od kogoś, kto odebrał je od dewelopera.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Darłowo | 28 | 780 000 zł | 468 m² | 36 procent |
| Koszalin | 231 | 660 000 zł | 698 m² | 11 procent |
| Sławno | 19 | 496 920 zł | 884 m² | 47 procent |
| Białogard | 42 | 423 000 zł | 508 m² | 55 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest przy domach dokładnie ta sama co przy mieszkaniach, a Koszalin dominuje liczebnie: 231 aktów wobec 89 w pozostałych trzech miastach razem.
Ostatnia kolumna pokazuje, że Koszalin sprzedaje domy, a Białogard i Sławno w dużej części siedliska: nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami to tam 55 i 47 procent aktów, a w Koszalinie jedna dziewiąta.
Trzy gminy obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tej okolicy trzy gminy z sensowną próbą. Sianów ma medianę 5387 zł/m² przy 98 aktach i 541 miejsce w kraju, Manowo 4805 zł przy 80 aktach, a Karlino 4364 zł przy 75 aktach i 683 miejsce.
Wszystkie trzy mieszczą się między Sławnem a Białogardem, więc wiejskie otoczenie Koszalina jest wycenione jak małe miasta w głębi lądu, a nie jak sam Koszalin, od którego dzieli je od 2347 do 3370 zł na metrze.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Darłowo: 445 800 zł, a z drugiej ręki 361 450 zł
- Koszalin: 386 700 zł, a z drugiej ręki 345 800 zł
- Sławno: 277 300 zł, a z drugiej ręki 232 650 zł
- Białogard: 234 400 zł, a z drugiej ręki 234 100 zł
Rozpiętość wynosi 211 400 zł przy medianie miasta i 127 350 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
Warto zwrócić uwagę na ostatni wiersz: w Białogardzie mediana miasta i mediana rynku wtórnego różnią się o 300 zł na całym mieszkaniu. To najbliższe sobie liczby w całej serii i znaczy, że tamtejsza mediana naprawdę opisuje to, co się kupuje.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Koszalinie
- Ceny mieszkań w Darłowie
- Ceny mieszkań w Sławnie
- Ceny mieszkań w Białogardzie
Kurorty tego wybrzeża zestawiamy w porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
