Białogard zajmuje 643 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4688 zł/m², czyli o 22 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 21 919 osób, a stąd jest 30 km do Koszalina.
Liczby pochodzą z 336 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańsze miasto tego koszyka i jedno z tańszych w województwie.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest rozjazdem między aktami a ofertą. Mieszkania pierwszej sprzedaży zamykały się tu na medianie 5133 zł, a jedyna inwestycja w ustawowej bazie cen wystawiła 51 lokali po dokładnie 7500 zł za metr, czyli o 46 procent drożej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białogardzie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 9 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 760 zł/m² i typowej cenie 52 833 zł przy 70 m². To najniższa taka mediana w całym zachodniopomorskim zestawieniu i wygląda na wykup komunalny przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 336 aktów. Mediana to 4688 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3716 do 5679 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 235 038 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 10 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5133 | 74 | 285 825 zł | 42 m² |
| Wtórny | 4682 | 262 | 228 500 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 451 zł na metrze, czyli 9,6 procent, i jest jedną z mniejszych w tym zestawieniu.
Rynek pierwotny to 22 procent obrotu, czyli 74 akty w dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest w Białogardzie uczciwym punktem odniesienia, bo dzieli ją od rynku wtórnego 6 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Lipowa 18 | 7635 | 23 | 23 |
| Świdwińska 20 | 7380 | 8 | 8 |
| 1 Maja 30 | 6353 | 6 | 6 |
| Bronisława Malinowskiego 1 | 5519 | 5 | 0 |
| 1 Maja 34 | 4912 | 8 | 1 |
| Chopina 27 | 4764 | 6 | 1 |
| M. Reja 4 | 4720 | 5 | 1 |
| Plac Wolności 11 | 4309 | 5 | 4 |
Osiem adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 66 aktów, czyli 20 procent rynku miasta.
Tabela dzieli się na dwie części. Trzy adresy z nową zabudową, Lipowa 18, Świdwińska 20 i 1 Maja 30, dały 37 aktów pierwszej sprzedaży przy medianach od 6353 do 7635 zł. Pozostałe pięć, w większości bez pierwszej sprzedaży, mieści się między 4309 a 5519 zł.
Lipowa 18 to 23 akty przy medianie 7635 zł, czyli o 2947 zł powyżej mediany miasta i o 63 procent więcej. To pokazuje, jak głęboka jest w Białogardzie przepaść między nowym budynkiem a istniejącym zasobem.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4504 | 53 | 13 |
| 35 do 50 m² | 4925 | 127 | 31 |
| 50 do 65 m² | 4804 | 82 | 16 |
| ponad 65 m² | 4178 | 74 | 14 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa: kawalerki są tańsze od mieszkań z przedziału od 35 do 50 m² o 421 zł i wypadają dopiero trzecie.
Cała tabela mieści się przy tym w 747 zł na metrze, czyli w niecałych ośmiuset złotych. W Białogardzie metraż nie decyduje o cenie metra, decyduje stan budynku.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4464 | 11 | 31 m² |
| 2 | 4899 | 79 | 38 m² |
| 3 | 4604 | 147 | 49 m² |
| 4 | 4742 | 73 | 65 m² |
| 5 | 3554 | 18 | 76 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela też nie układa się w linię prostą: czteroizbowe wypadają drożej od trzyizbowych, a jednoizbowe najtaniej z pierwszych czterech klas. Wiarygodnie czyta się z niej tylko ostatni wiersz: pięcioizbowe, o 1345 zł poniżej dwuizbowych.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3191 | 175 |
| 2022 | 3455 | 160 |
| 2023 | 3460 | 148 |
| 2024 | 4576 | 190 |
| 2025 | 4710 | 164 |
| 2026 | 5302 | 90 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 9 lipca.
Od 2021 do 2025 roku mediana Białogardu urosła o 48 procent, ale nie równomiernie: przez trzy lata stała w miejscu, a cały skok przypadł na rok 2024, gdy mediana podniosła się o 1116 zł, czyli o 32 procent w dwanaście miesięcy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5012 zł/m² przy 172 aktach, a w dwunastu poprzednich 4329 zł przy 161 aktach, czyli wzrost o 15,8 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 5,2 procent, z 4490 do 4724 zł.
Obie liczby są dodatnie i obie stoją na ponad stu transakcjach, więc wzrost jest realny, ale realne tempo drożenia białogardzkich mieszkań to pięć procent, a nie szesnaście.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Białogardzie 51 lokali o medianie 7500 zł/m². Dane pochodzą z 26 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Wszystkie 51 lokali pochodzi z jednej inwestycji jednej firmy i wszystkie mają dokładnie tę samą cenę za metr: 7500 zł. Rozstęp kwartylowy wynosi zero. To sprzedaż z cennika w najczystszej postaci.
Rozjazd wobec aktów jest przy tym bardzo duży: 7500 zł wobec 5133 zł na rynku pierwotnym to 2367 zł na metrze, czyli 46 procent, a wobec mediany miasta 2812 zł, czyli 60 procent. Najbliższy tej cenie punkt w rejestrze to Lipowa 18 z medianą 7635 zł, więc poziom jest osiągalny, ale opisuje jeden budynek, a nie miasto.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 42 | 423 000 zł | 291 250 do 587 500 zł | 508 m² |
| Działka | 43 | 22 118 zł | 10 500 do 109 500 zł | 162 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 42 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 55 procent, a typowa działka pod domem ma 508 m².
Mediana domu, 423 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 234 400 zł.
Rynek gruntu jest drobny: 43 transakcje przy typowej powierzchni 162 m² i medianie 22 118 zł, czyli mowa o dokupywaniu fragmentów sąsiednich parcel, a nie o działkach pod zabudowę.
Co z tego ma kupujący
Białogard jest najtańszym miastem tego koszyka i rynkiem, w którym oferta oderwała się od transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany miasta, bo dzieli ją od rynku wtórnego 6 zł. Nie przyjmuj 7500 zł jako ceny rynkowej, bo tyle żąda jedna inwestycja, a akty pierwszej sprzedaży zamykają się na 5133 zł. I nie czytaj wzrostu o 15,8 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał o 5,2 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Koszalin leży 30 km stąd i jest droższy o 3046 zł na metrze, Darłowo o 4228 zł, a Sławno o 858 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
