Trzy gminy środkowego wybrzeża dzieli 3244 zł na metrze, od 13 790 zł w gminie Mielno do 10 546 zł w Kołobrzegu.
Liczby pochodzą z 2628 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że dwie gminy liczące po cztery tysiące mieszkańców stoją w rankingu krajowym wyżej niż czterdziestotysięczne miasto obok. Mielno jest trzynaste w Polsce, Ustronie Morskie czternaste, a Kołobrzeg czterdziesty trzeci.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Kołobrzegu i Koszalinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Mielno kończy się 11 września 2026, Kołobrzeg 16 lipca 2026, a Ustronie Morskie 9 czerwca 2026, więc między najświeższym a najstarszym rejestrem leżą trzy miesiące.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech gminach filtr usunął łącznie 30 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
We wszystkich trzech gminach mówimy o rynku drugiego mieszkania. Typowy kupowany lokal ma od 38 do 45 m², a mieszkania dwuizbowe to od 48 do 70 procent obrotu. Żadna z liczb w tym zestawieniu nie opisuje mieszkania dla osoby, która w tych gminach mieszka.
Trzy gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mielno | 4523 | 13 | 13 790 | 14 013 | 13 433 | 302 |
| Ustronie Morskie | 3654 | 14 | 12 980 | 13 271 | 11 825 | 293 |
| Kołobrzeg | 43 362 | 43 | 10 546 | 10 467 | 10 715 | 2033 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie trzy leżą co najmniej o trzy czwarte powyżej niej.
Kołobrzeg daje 77 procent transakcji tego zestawienia, 2033 z 2628, i jest jedynym z tej trójki, w którym rynek wtórny jest droższy od pierwotnego.
Metr się różni, cena mieszkania nie
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania |
|---|---|---|---|
| Mielno | 13 790 | 40 m² | 539 672 zł |
| Kołobrzeg | 10 546 | 45 m² | 500 000 zł |
| Ustronie Morskie | 12 980 | 38 m² | 490 716 zł |
To jest najciekawsza tabela tego zestawienia. Metr dzieli te gminy o 3244 zł, czyli o 31 procent, a typowe kupowane mieszkanie tylko o 48 956 zł, czyli o 10 procent.
Powód jest w środkowej kolumnie. Im droższy metr, tym mniejszy lokal się kupuje: w Mielnie 40 m², w Ustroniu 38, a w najtańszym Kołobrzegu 45. Kupujący wchodzi na te rynki z mniej więcej tą samą kwotą, około pół miliona złotych, i dostaje za nią tyle metrów, ile się da.
Dla kupującego to praktyczna wskazówka: porównywanie tych trzech gmin po cenie metra mówi mniej niż porównanie po cenie całkowitej, bo produkt jest inny.
Struktura rynku: trzy różne modele
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Mielno | 13 790 | 13 433 | 51 procent |
| Ustronie Morskie | 12 980 | 11 825 | 84 procent |
| Kołobrzeg | 10 546 | 10 715 | 48 procent |
Kolejność gmin nie zmienia się po odjęciu deweloperów, ale rozpiętość maleje z 3244 do 2718 zł, czyli o 526 zł.
Trzy gminy pokazują przy tym trzy różne modele. W Ustroniu Morskim rynek wtórny praktycznie nie istnieje: 48 aktów w dwa lata wobec 245 pierwszej sprzedaży, więc mediana gminy jest tam po prostu ceną nowego apartamentu. W Mielnie obrót dzieli się niemal po połowie. W Kołobrzegu nowa zabudowa jest tańsza od istniejącej, co przy 967 aktach pierwszej sprzedaży jest wynikiem, a nie przypadkiem.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Kołobrzeg | 11 084 zł/m² | +7,9 procent | 10 800 zł/m² | +1,4 procent |
| Ustronie Morskie | 13 004 zł/m² | +0,1 procent | 12 980 zł/m² | +20,6 procent |
| Mielno | 13 693 zł/m² | −0,3 procent | 13 546 zł/m² | +5,1 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Poza dwiema liczbami całe to zestawienie mówi, że ceny nad środkowym wybrzeżem stanęły. Mielno ma minus 0,3 procent dla całego rynku, Ustronie plus 0,1, a Kołobrzeg plus 1,4 procent na rynku wtórnym.
Pierwszym wyjątkiem jest plus 20,6 procent w Ustroniu, ale ta liczba stoi na 29 i 21 aktach, więc traktujemy ją jako sygnał, a nie pomiar. Rynek wtórny jest tam za płytki, żeby go mierzyć. Drugim jest plus 5,1 procent na rynku wtórnym w Mielnie, liczone na 73 aktach wobec 62, przy całym rynku, który stoi w miejscu.
Wzrost o 7,9 procent w Kołobrzegu też wymaga korekty: po odjęciu deweloperów zostaje 1,4 procent. Medianę miasta podnosi to, co sprzedali deweloperzy, a nie ceny istniejących mieszkań.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Mielno | 47 | 920 000 zł | 582 m² | 45 procent |
| Kołobrzeg | 48 | 892 500 zł | 470 m² | 54 procent |
| Ustronie Morskie | 35 | 842 250 zł | 805 m² | 23 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
We wszystkich trzech gminach dom jest tylko od 1,3 do 1,7 raza droższy od pięćdziesięciometrowego mieszkania, podczas gdy w typowym polskim mieście ta różnica jest dwu- albo trzykrotna. Powód jest oczywisty: to mieszkania są tu drogie, a nie domy tanie.
Domów sprzedaje się przy tym niewiele, od 35 do 48 aktów w dwa lata na gminę, wobec setek mieszkań.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań oferta jest dziś tylko w Kołobrzegu: 406 lokali o medianie 10 998 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8900 do 13 104 zł. W Mielnie i Ustroniu Morskim nie ma ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to tam 153 i 245 aktów z ostatnich dwóch lat.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
To ważna informacja dla kupującego: w obu kurortowych gminach nowe mieszkanie da się dziś kupić tylko od kogoś, kto odebrał je od dewelopera. Cała zabudowa, która tworzy tamtejszy rynek pierwotny, została już sprzedana.
Kołobrzeska mediana cennikowa leży zaledwie 531 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, ale rozstęp kwartylowy sięga 4204 zł: piętnaście projektów rozpina się od 8800 do 15 828 zł na metrze, więc jedna liczba mówi o tym mieście mniej niż zwykle.
Trzy gminy obok
Poza trójką z tabeli powiat kołobrzeski niesie jeszcze trzy gminy. Gmina wiejska Kołobrzeg ma medianę 10 525 zł/m² przy 196 aktach i 44 miejsce w kraju, czyli stoi dokładnie o jedno miejsce niżej od miasta, które otacza, i jest od niego tańsza o 21 zł na metrze. Trudno o lepszy dowód, że granica administracyjna nie jest tu granicą cenową.
Dygowo notuje 8045 zł przy 29 aktach, czyli poniżej progu rankingowego, a Gościno 6996 zł przy 65 aktach i 262 miejsce w kraju, czyli o 3550 zł mniej niż Kołobrzeg. Zejście z wybrzeża w głąb lądu kosztuje w tym powiecie jedną trzecią ceny metra.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Mielno: 689 500 zł, a z drugiej ręki 671 650 zł
- Ustronie Morskie: 649 000 zł, a z drugiej ręki 591 250 zł
- Kołobrzeg: 527 300 zł, a z drugiej ręki 535 750 zł
Rozpiętość wynosi 162 200 zł przy medianie gminy, przy czterdziestu trzech kilometrach między Mielnem a Kołobrzegiem.
Warto to zestawić z tabelą metraży wyżej: za pięćdziesiąt metrów różnica sięga 162 tysięcy, a za typowe kupowane mieszkanie 49 tysięcy. Obie liczby są prawdziwe i opisują dwa różne pytania.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie trzy gminy opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Sąsiedni Koszalin z okolicą zestawiamy w porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie, a kurorty zachodniej części wybrzeża w porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
