Trzy gminy zachodniego wybrzeża dzieli 7768 zł na metrze, od 19 434 zł w gminie Międzyzdroje do 11 666 zł w Świnoujściu.
Liczby pochodzą z 1219 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że dwie gminy jednego powiatu mieszczą się w pierwszej dziesiątce najdroższych w Polsce. Międzyzdroje są piąte, Dziwnów dziewiąty, obie są droższe od Warszawy, a jedyne miasto tej okolicy, prawie czterdziestotysięczne Świnoujście, jest najtańsze z całej trójki.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Świnoujście, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli ponad osiem miesięcy: Międzyzdroje kończą się 23 grudnia 2025, Dziwnów 30 grudnia 2025, a Świnoujście 2 września 2026. Przy poziomie cen to bez znaczenia, przy kierunku cen ma znaczenie i piszemy o tym niżej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech gminach filtr usunął łącznie 11 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
We wszystkich trzech gminach mówimy o rynku drugiego mieszkania. Typowy kupowany lokal ma od 39 do 46 m², a w Międzyzdrojach i Dziwnowie ponad połowa transakcji to mieszkania dwuizbowe. Żadna z liczb w tym zestawieniu nie opisuje mieszkania dla osoby, która chce tu na stałe zamieszkać.
Trzy gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Międzyzdroje | 5945 | 5 | 19 434 | 21 959 | 16 292 | 253 |
| Dziwnów | 3488 | 9 | 15 763 | 15 882 | 15 709 | 256 |
| Świnoujście | 38 188 | 30 | 11 666 | 14 063 | 10 821 | 710 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Warszawa, z medianą 15 538 zł, jest w tym rankingu dziesiąta. Międzyzdroje są od niej droższe o 3896 zł, a Dziwnów o 225 zł. Świnoujście, jedyne miasto tej trójki, ma medianę niższą od stolicy o 3872 zł.
Wyżej od Międzyzdrojów stoją w Polsce tylko cztery gminy: Jastarnia, Mikołajki, Kościelisko i Sopot.
Trzy zupełnie różne struktury rynku
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży | Różnica między rynkami |
|---|---|---|---|---|
| Międzyzdroje | 19 434 | 16 292 | 52 procent | 35 procent |
| Dziwnów | 15 763 | 15 709 | 57 procent | 1 procent |
| Świnoujście | 11 666 | 10 821 | 24 procent | 30 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i najciekawsza jest jej ostatnia kolumna.
Międzyzdroje i Świnoujście mają głęboki rozjazd między nową a używaną zabudową, po 35 i 30 procent. Dziwnów, leżący między nimi, nie ma go wcale: 1 procent, czyli 173 zł na metrze.
Kolejność gmin się nie zmienia, ale rozpiętość maleje z 7768 do 5471 zł, bo Międzyzdroje tracą po odjęciu deweloperów najwięcej.
Praktyczna konsekwencja: przy mieszkaniu z drugiej ręki Międzyzdroje i Dziwnów dzieli już tylko 583 zł na metrze, a nie 3671, jak sugeruje mediana gminy. Dwie z dziesięciu najdroższych gmin w Polsce są na rynku wtórnym praktycznie równe.
Metr i cena mieszkania idą w tę samą stronę
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania |
|---|---|---|---|
| Międzyzdroje | 19 434 | 39 m² | 740 000 zł |
| Dziwnów | 15 763 | 42 m² | 610 000 zł |
| Świnoujście | 11 666 | 46 m² | 536 385 zł |
W przeciwieństwie do sąsiedniego powiatu kołobrzeskiego, gdzie cena metra i cena mieszkania rozjeżdżały się w przeciwne strony, tu obie kolumny układają się tak samo: im droższy metr, tym droższe całe mieszkanie, mimo że jest mniejsze.
Za typowe mieszkanie w Międzyzdrojach płaci się o 203 615 zł więcej niż w Świnoujściu, przy dwudziestu kilometrach drogi między nimi.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Dziwnów | 16 595 zł/m² | +13,3 procent | 15 910 zł/m² | +7,1 procent |
| Świnoujście | 11 987 zł/m² | +7,6 procent | 10 804 zł/m² | −0,8 procent |
| Międzyzdroje | 18 524 zł/m² | −8,4 procent | 16 582 zł/m² | +4,3 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a te końce dzieli tu ponad osiem miesięcy, więc trzy wiersze nie opisują dokładnie tego samego roku.
Prawa kolumna jest dodatnia w dwóch gminach na trzy i to ona odpowiada na pytanie kupującego. Najszybciej rośnie Dziwnów, o 7,1 procent, potem Międzyzdroje, o 4,3, a Świnoujście stoi w miejscu, z minus 0,8 procent.
Lewa kolumna prowadzi w dwóch wypadkach na manowce. Minus 8,4 procent w Międzyzdrojach nie oznacza taniejących mieszkań, tylko to, że w drugim z okien sprzedano 418 nowych apartamentów, a w ostatnim 171. Plus 7,6 procent w Świnoujściu też nie oznacza drożejących mieszkań, tylko rosnący udział nowej zabudowy w obrocie.
Jedyną gminą, w której obie kolumny mówią to samo, jest Dziwnów, i to dlatego, że nowa i używana zabudowa kosztują tam tyle samo.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań oferta jest dziś tylko w Świnoujściu: 249 lokali o medianie 15 500 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 13 500 do 16 900 zł. W Międzyzdrojach i Dziwnowie nie ma ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to tam 131 i 145 aktów.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Dane pochodzą z 2 października 2026.
W obu gminach powiatu kamieńskiego nowy apartament da się dziś kupić tylko od kogoś, kto odebrał go od dewelopera. Cała zabudowa, która tworzy tamtejszy rynek pierwotny, została sprzedana.
Świnoujska mediana cennikowa, 15 500 zł, leży przy tym o 1437 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży i o 4679 zł powyżej mediany rynku wtórnego. Prawie połowa tej oferty to jedna inwestycja.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Międzyzdroje | 27 | 1 250 000 zł | 646 m² | 30 procent |
| Świnoujście | 41 | 1 150 000 zł | 477 m² | 37 procent |
| Dziwnów | 16 | 995 000 zł | 360 m² | 31 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest ta sama co przy mieszkaniach, ale różnice są znacznie mniejsze: domy dzieli 255 000 zł, czyli jedna czwarta, a mieszkania w przeliczeniu na pięćdziesiąt metrów 388 400 zł.
Domów sprzedaje się tu bardzo niewiele, od 16 do 41 aktów w dwa lata na gminę, i we wszystkich trzech dom jest tylko od 1,3 do 2 razy droższy od pięćdziesięciometrowego mieszkania.
Trzy gminy obok
Poza trójką z tabeli powiat kamieński niesie jeszcze trzy gminy, wszystkie o rząd wielkości tańsze. Kamień Pomorski ma medianę 5798 zł/m² przy 48 aktach i 470 miejsce w kraju, Golczewo 4192 zł przy 22 aktach, a Wolin 4048 zł przy 19 aktach; dwie ostatnie nie mieszczą się w progu rankingowym.
To jest najostrzejszy kontrast w całym województwie. W jednym powiecie leżą gminy piąta i dziewiąta w Polsce oraz gminy, w których metr kosztuje cztery tysiące złotych. Międzyzdroje są od Wolina droższe 4,8 raza, a dzieli je kilkanaście kilometrów i ta sama wyspa.
Różnicę robi wyłącznie dostęp do morza i do plaży: wszystko, co leży przy wybrzeżu, jest w tym powiecie kurortem, a wszystko, co leży kilometr dalej, jest zwykłą gminą.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Międzyzdroje: 971 700 zł, a z drugiej ręki 814 600 zł
- Dziwnów: 788 150 zł, a z drugiej ręki 785 450 zł
- Świnoujście: 583 300 zł, a z drugiej ręki 541 050 zł
Rozpiętość wynosi 388 400 zł przy medianie gminy i 273 550 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, przy dwudziestu kilometrach drogi między Międzyzdrojami a Świnoujściem.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie trzy gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Kurorty środkowego wybrzeża zestawiamy w porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie, a Szczecin z obwarzankiem w porównaniu cen w Szczecinie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
