Aktualizacja z 14 października 2026: dopisaliśmy sekcje o liczbie transakcji w kolejnych latach, o apartamentach wakacyjnych, o częściach miasta i o tym, jak długo stoją cenniki deweloperów.
Świnoujście zajmuje 30 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 11 666 zł/m², o 94 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 38 188 osób, a stąd jest 20 km do Międzyzdrojów i 46 km do Dziwnowa.
Liczby pochodzą z 710 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozdwojenie miasta. Nowe mieszkanie kosztuje w Świnoujściu 14 063 zł za metr, a mieszkanie z drugiej ręki 10 821 zł, czyli o 3242 zł mniej. To 30 procent, a mieszkania z drugiej ręki w ostatnim roku wręcz potaniały.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Świnoujście, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli izb nie podajemy, bo świnoujski rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy pięciu z 710 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Apartamenty wakacyjne liczymy osobno. Rejestr zapisuje je jako lokale niemieszkalne o funkcji „inna”, więc nie wchodzą do żadnej liczby o mieszkaniach. Ich tabela niżej pochodzi z centralnego serwisu Rejestru Cen Nieruchomości i liczy całe lata kalendarzowe.
Po tych filtrach zostaje 710 aktów. Mediana to 11 666 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9524 do 14 177 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 536 385 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 30 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 14 063 | 170 | 589 835 zł | 43 m² |
| Wtórny | 10 821 | 540 | 510 000 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 3242 zł na metrze, czyli 30,0 procent, i jest jedną z największych w tym zestawieniu.
Rynek pierwotny to 24 procent obrotu, czyli 170 aktów w dwa lata. Świnoujście różni się tym od sąsiednich kurortów: w Ustroniu Morskim pierwsza sprzedaż to 84 procent rynku, w Dziwnowie 57, a tutaj jedna czwarta.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta nie opisuje żadnej ze stron rynku. Przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwa liczba to 10 821 zł, czyli o 845 zł mniej niż mediana; przy nowym 14 063 zł, czyli o 2397 zł więcej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Stanisława Wyspiańskiego 39 | 16 522 | 17 | 5 |
| 11 Listopada 70A | 16 360 | 6 | 6 |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego 7 | 15 792 | 31 | 29 |
| 11 Listopada 70C | 15 786 | 6 | 6 |
| 11 Listopada 70B | 15 681 | 8 | 7 |
| Armii Krajowej 3 | 14 365 | 25 | 24 |
| Bohaterów Września 21 | 13 906 | 10 | 10 |
| Grunwaldzka 49B | 13 250 | 5 | 0 |
| Nowokarsiborska 3A | 13 085 | 33 | 33 |
| Odrowców 7C | 11 884 | 23 | 19 |
| Heleny Modrzejewskiej 24 | 9814 | 5 | 3 |
| Tadeusza Kościuszki 9 | 9174 | 6 | 0 |
| Krzywa 1c | 8362 | 15 | 6 |
Trzynaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 190 aktów, czyli 27 procent rynku miasta. Reszta obrotu jest rozproszona, co przy siedmiuset aktach jest normą.
Trzy budynki przy 11 Listopada dają 20 transakcji, wszystkie w przedziale od 15 681 do 16 360 zł, a największy pojedynczy adres, Nowokarsiborska 3A, to 33 akty pierwszej sprzedaży przy medianie 13 085 zł.
Rozpiętość między adresami wynosi 8160 zł na metrze, od 8362 zł przy Krzywej do 16 522 zł przy Wyspiańskiego, czyli 408 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 104 | 162 | 48 |
| 35 do 50 m² | 11 678 | 266 | 64 |
| 50 do 65 m² | 10 824 | 168 | 18 |
| ponad 65 m² | 10 786 | 114 | 40 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2318 zł, czyli o 18 procent.
Rozkład jest bardziej wyrównany niż w sąsiednich kurortach: lokale powyżej pięćdziesięciu metrów to 282 z 710 transakcji, czyli 40 procent, podczas gdy w Mielnie 13, a w Ustroniu Morskim 11 procent. Świnoujście jest miastem, w którym ludzie mieszkają, a nie tylko kupują drugie mieszkanie.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż | Rynek wtórny |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 10 538 | 718 | 375 | 343 |
| 2022 | 10 403 | 657 | 387 | 270 |
| 2023 | 10 301 | 355 | 136 | 219 |
| 2024 | 11 299 | 361 | 129 | 232 |
| 2025 | 11 697 | 333 | 93 | 240 |
| 2026 | 11 712 | 230 | 42 | 188 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 2 września.
Liczba transakcji mieszkaniami nie spada. W tych samych miesiącach, od 1 stycznia do 2 września, rejestr ma 217 aktów w 2023, 270 w 2024, 185 w 2025 i 230 w 2026, czyli bieżący rok jest o 24 procent lepszy od poprzedniego. Rynek wtórny trzyma od trzech lat 220 do 240 aktów rocznie. Spada rynek pierwotny, ze 136 aktów w 2023 do 42 w niepełnym 2026, ale to pochodna podaży: w 2025 i 2026 nowe mieszkania sprzedawały w praktyce trzy budynki, przy Piłsudskiego 7, Armii Krajowej 3 i Nowokarsiborskiej 3A.
Lata 2021 i 2022 wyglądają na dwukrotnie większy rynek, ale to złudzenie rejestru. Ówczesne wpisy nie oznaczały funkcji lokalu, więc między mieszkania trafiło około 300 apartamentów wakacyjnych w 2021 i 150 w 2022, po 17 do 20 tysięcy złotych za metr. Po ich odjęciu mieszkań było około 416 i 504, a rok 2023 był realnym załamaniem o 30 procent, po którym rynek ustabilizował się na 330 do 360 aktach rocznie. Te same apartamenty podnosiły medianę lat 2021 i 2022, co tłumaczy, dlaczego do 2023 roku pozornie spadała, z 10 538 do 10 301 zł, a dopiero rok 2024 przyniósł wzrost. Od 2021 do 2025 daje to 11 procent w pięć lat, czyli najmniej w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozdziela to jeszcze wyraźniej: cały rynek 11 987 zł/m² przy 379 aktach wobec 11 144 zł przy 275 aktach, czyli wzrost o 7,6 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 804 zł przy 280 aktach wobec 10 895 zł przy 229 aktach, czyli spadek o 0,8 procent.
Obie liczby stoją na setkach transakcji, więc obie są wiarygodne, i mówią rzecz jasną: w Świnoujściu drożeją tylko nowe mieszkania. Istniejący zasób stoi w miejscu od trzech lat.
Apartamenty wakacyjne to osobny rynek
| Rok | Akty | Pierwsza sprzedaż | Odsprzedaż | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 126 | 100 | 26 | 22 920 |
| 2024 | 77 | 33 | 44 | 23 287 |
| 2025 | 258 | 193 | 65 | 27 080 |
| 2026 (do 2 września) | 96 | 38 | 58 | 22 743 |
Rejestr zapisuje apartamenty wakacyjne jako lokale niemieszkalne. Typowy ma 37 do 41 m² i niemal wszystkie stoją w Dzielnicy Nadmorskiej: przy Uzdrowiskowej, Bogusławskiego, Konopnickiej, Rogozińskiego, alei Baltic Park Molo i Trentowskiego. Kosztują ponad dwa razy więcej niż mieszkanie z drugiej ręki, dlatego trzymamy je poza każdą liczbą o mieszkaniach w tym wpisie.
Tu także nie widać spadku, tylko falowanie zgodne z kalendarzem oddawania budynków. Skok w 2025 roku to dwa adresy: Bogusławskiego 3A do 3D ze 136 aktami i Uzdrowiskowa 42 z 47. Rośnie za to odsprzedaż z drugiej ręki, 26, 44, 65 i już 58 aktów w niepełnym 2026, a jej cena stoi w miejscu: 23 580 zł w 2023, 25 054 w 2024, 23 515 w 2025 i 24 915 w 2026. Dla skali boomu: w 2021 pierwsza sprzedaż w Dzielnicy Nadmorskiej dała 212 aktów, w 2022 już 93.
Części miasta: tanieje Śródmieście
Tabela obejmuje rynek wtórny mieszkań i zestawia ostatnie dwanaście miesięcy rejestru, do 2 września 2026, z dwunastoma miesiącami wcześniejszymi.
| Część miasta | Akty wcześniej | Mediana wcześniej, zł/m² | Akty ostatnio | Mediana ostatnio, zł/m² | Zmiana |
|---|---|---|---|---|---|
| Osiedle Matejki | 80 | 10 762 | 111 | 11 035 | +2,5% |
| Śródmieście | 79 | 11 140 | 87 | 10 420 | -6,5% |
| Osiedle Zachodnie | 25 | 10 895 | 34 | 10 651 | -2,2% |
| Dzielnica Nadmorska, mieszkania | 8 | 15 297 | 17 | 15 070 | -1,5% |
| Osiedle Posejdon | 15 | 15 750 | 11 | 15 247 | -3,2% |
| Warszów | 10 | 9682 | 11 | 8924 | -7,8% |
Całe miasto na rynku wtórnym spadło o 0,8 procent, ale ta średnia ukrywa dwa różne ruchy. Śródmieście potaniało o 6,5 procent przy 87 aktach, najmocniej przy Bohaterów Września, gdzie mediana zeszła z 13 303 do 10 077 zł, i przy Konstytucji 3 Maja, z 9507 do 8883 zł. Osiedle Matejki, największy rynek miasta ze 111 aktami, lekko drożeje, choć w jego obrębie ulice rozjeżdżają się: Grunwaldzka zyskała 10 procent, a Jana Matejki i Tadeusza Kościuszki straciły 13 i 11 procent.
Warszów i Osiedle Posejdon mają po około dziesięciu aktów w każdym okresie, więc ich spadki podajemy jako kierunek, nie jako liczbę. Wydrzany, Łunowo i Przytór mają pojedyncze transakcje i do tabeli nie weszły. Apartamenty wakacyjne w Dzielnicy Nadmorskiej, jak pokazuje tabela wyżej, nie tanieją.
Według metrażu obniżka dotyczy środka rynku: mieszkania 35 do 50 m² potaniały o 4,6 procent, kawalerki do 35 m² zdrożały o 3,2 procent, mieszkania 50 do 70 m² stoją w miejscu, a największe, powyżej 70 m², zdrożały o 8,6 procent.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Świnoujściu 249 lokali o medianie 15 500 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 13 500 do 16 900 zł. Dane pochodzą z 9 października 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 1437 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 10 procent, i o 4679 zł powyżej mediany rynku wtórnego.
Oferta jest przy tym skoncentrowana: jedna inwestycja przy Matejki to 118 z 249 lokali, czyli prawie połowa, przy medianie 16 800 zł. Dwie kolejne, przy Nowokarsiborskiej i Piastowskiej, dają 111 lokali po 13 400 i 13 500 zł. Cała dzisiejsza oferta Świnoujścia to w praktyce trzy budynki.
Bazę sprawdzamy co tydzień od 30 lipca 2026. Przez dziesięć tygodni z 249 lokali nie zniknął ani jeden i żadna cena się nie zmieniła. Rejestr nie mówi, jak długo mieszkanie czeka na kupca, bo akt notarialny nie niesie daty wystawienia oferty, ale ten sygnał jest jednoznaczny: nowe mieszkania w Świnoujściu sprzedają się bardzo powoli. Zastrzeżenie jest jedno, baza pokazuje to, co deweloperzy sami do niej wpisują.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 41 | 1 150 000 zł | 800 000 do 1 750 000 zł | 477 m² |
| Działka | 11 | 415 000 zł | 310 000 do 465 000 zł | 897 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 15 z 41 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 37 procent, a typowa działka pod domem ma 477 m².
Mediana domu, 1 150 000 zł, jest dwa razy wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 583 300 zł, i jest najwyższa w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Rynek gruntu jest na granicy mierzalności: jedenaście transakcji o medianie 415 000 zł. Podajemy tę liczbę jako rząd wielkości.
Co z tego ma kupujący
Świnoujście jest rynkiem dwóch osobnych cen, których mediana nie łączy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta. Właściwa liczba to 10 821 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki albo 14 063 zł przy nowym. Nie licz na wzrost wartości istniejącego mieszkania, bo rynek wtórny w ostatnim roku spadł o 0,8 procent, a od 2021 roku praktycznie stoi. I traktuj cennik ostrożnie, bo 15 500 zł opisuje trzy budynki, a nie miasto, a od dziesięciu tygodni nic z niego nie schodzi. Jeśli szukasz w Śródmieściu, masz argument do negocjacji: rynek wtórny spadł tam w rok o 6,5 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Międzyzdroje leżą 20 km stąd i są droższe o 7768 zł na metrze, a Dziwnów 46 km i jest droższy o 4097 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
