Gmina Międzyzdroje zajmuje 5 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 19 434 zł/m², czyli ponad trzy razy powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 5945 osób, a stąd jest 20 km do Świnoujścia i 27 km do Dziwnowa.
Liczby pochodzą z 253 aktów notarialnych.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównaniem. Metr w Międzyzdrojach kosztuje o 3896 zł więcej niż w Warszawie, która ma medianę 15 538 zł i dziesiąte miejsce w kraju. Wyżej od Międzyzdrojów stoją tylko cztery gminy: Jastarnia, Mikołajki, Kościelisko i Sopot.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 grudnia 2025. Rejestr kamieński jest o pół roku starszy od większości rejestrów tej serii i liczby poniżej opisują rynek do końca 2025 roku.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 3685 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 253 akty. Mediana to 19 434 zł/m², rozstęp kwartylowy od 12 579 do 23 644 zł/m², a typowe mieszkanie ma 39 m² i kosztuje 740 000 zł.
To jest rynek drugiego mieszkania w najczystszej postaci. Typowy lokal ma trzydzieści dziewięć metrów i trzy czwarte miliona złotych ceny, 131 z 253 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych, a lokali powyżej 65 m² sprzedano w półtora roku osiemnaście. Żadna z liczb poniżej nie opisuje mieszkania dla mieszkańca Międzyzdrojów.
Rynek pierwotny jest droższy o 35 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 21 959 | 131 | 819 000 zł | 38 m² |
| Wtórny | 16 292 | 122 | 600 000 zł | 42 m² |
Różnica wynosi 5667 zł na metrze, czyli 34,8 procent.
Obrót dzieli się niemal po połowie: 131 aktów pierwszej sprzedaży wobec 122 z drugiej ręki.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy nie opisuje żadnej ze stron rynku. Przy lokalu z drugiej ręki właściwa liczba to 16 292 zł, czyli o 3142 zł mniej niż mediana; przy nowym 21 959 zł, czyli o 2525 zł więcej.
Sama mediana rynku wtórnego, 16 292 zł, i tak jest wyższa od mediany Warszawy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Gryfa Pomorskiego 70D | 44 817 | 9 | 9 |
| Bohaterów Warszawy 14 | 27 056 | 19 | 19 |
| Gryfa Pomorskiego 80B | 26 448 | 9 | 0 |
| Gryfa Pomorskiego 70E | 26 121 | 11 | 9 |
| Rybacka 6 | 25 736 | 11 | 11 |
| Bursztynowa 4 | 22 020 | 52 | 51 |
| Promenada Gwiazd 34 | 21 505 | 5 | 0 |
| Bosmańska 4 | 19 993 | 8 | 1 |
| Nowomyśliwska 5 | 19 262 | 8 | 0 |
| Promenada Gwiazd 14C | 17 887 | 5 | 1 |
| Turystyczna 1 | 15 299 | 5 | 0 |
| Cypriana Kamila Norwida 2 | 10 701 | 21 | 21 |
Dwanaście adresów zebrało co najmniej pięć transakcji, razem 163 akty, czyli 64 procent rynku gminy.
Ta tabela jest najbardziej rozstrzelona w całym zachodniopomorskim zestawieniu. Od 10 701 zł przy Norwida do 44 817 zł przy Gryfa Pomorskiego 70D to 34 116 zł różnicy na metrze, czyli ponad czterokrotność.
Obie skrajności są przy tym nową zabudową. Gryfa Pomorskiego 70D to dziewięć aktów pierwszej sprzedaży po 44 817 zł, a Norwida 2 to dwadzieścia jeden aktów pierwszej sprzedaży po 10 701 zł, czyli poniżej mediany Świnoujścia. W jednej gminie, w tym samym oknie, deweloperzy sprzedawali metr po cenach różniących się czterokrotnie.
Największy pojedynczy adres, Bursztynowa 4, to 52 akty, z czego 51 pierwszej sprzedaży, przy medianie 22 020 zł.
Wniosek dla kupującego jest w Międzyzdrojach ostrzejszy niż gdziekolwiek indziej w tej serii: mediana gminy nie mówi o konkretnym mieszkaniu praktycznie nic. Liczy się budynek.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 19 910 | 75 | 33 |
| 35 do 50 m² | 21 036 | 115 | 71 |
| 50 do 65 m² | 15 299 | 45 | 20 |
| ponad 65 m² | 12 636 | 18 | 7 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa u samej góry: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są o 1126 zł tańsze.
Za to od tego przedziału w dół spadek jest gwałtowny: między 35 a 65 metrami mediana traci 5737 zł na metrze, a lokale powyżej 65 m² kosztują 12 636 zł, czyli o 40 procent mniej niż te w przedziale od 35 do 50 m².
W kurorcie apartament dwupokojowy jest produktem najbardziej pożądanym, a duże mieszkanie sprzedaje się jak zwykły lokal.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 354 | 67 | 30 m² |
| 2 | 21 294 | 131 | 39 m² |
| 3 | 13 500 | 38 | 58 m² |
| 4 | 10 175 | 13 | 63 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Próg między dwiema a trzema izbami wynosi 7794 zł na metrze, czyli 37 procent, i jest najostrzejszy w całym tym zestawieniu.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 13 352 | 16 |
| 2022 | 19 056 | 182 |
| 2023 | 18 174 | 118 |
| 2024 | 20 241 | 407 |
| 2025 | 18 524 | 171 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy.
Od 2022 roku mediana Międzyzdrojów praktycznie stoi w miejscu, wahając się między 18 174 a 20 241 zł, czyli w przedziale dziesięciu procent. Rok 2021 stoi na szesnastu aktach, więc go nie interpretujemy.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 18 524 zł/m² przy 171 aktach wobec 20 230 zł przy 418 aktach, czyli spadek o 8,4 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 16 582 zł przy 87 aktach wobec 15 893 zł przy 89 aktach, czyli wzrost o 4,3 procent.
Obie stoją na dziesiątkach transakcji i razem mówią jedno: istniejące mieszkania w Międzyzdrojach podrożały, a mediana gminy spadła, bo w drugim z okien sprzedano znacznie mniej nowych apartamentów, 418 aktów wobec 171.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Międzyzdroje ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 131 aktów z okna analizy. Inwestycje, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem, a nowych nie zgłoszono.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 27 | 1 250 000 zł | 750 000 do 2 637 150 zł | 646 m² |
| Działka | 8 | 428 928 zł | 96 052 do 1 591 292 zł | 306 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 27 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 30 procent, a typowa działka pod domem ma 646 m².
Mediana domu, 1 250 000 zł, jest zaledwie 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 971 700 zł. Górny kwartyl sięga przy tym 2 637 150 zł, więc rozrzut jest tu ogromny i mediana mówi mało.
Rynek gruntu jest na granicy mierzalności: osiem transakcji, przy medianie 428 928 zł.
Co z tego ma kupujący
Międzyzdroje są piątą najdroższą gminą w Polsce i rynkiem, w którym o cenie decyduje wyłącznie budynek. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy do niczego. Między najtańszym a najdroższym adresem jest tu czterokrotna różnica, i to po obu stronach nowa zabudowa. Przy lokalu z drugiej ręki pracuj na liczbie 16 292 zł. I pamiętaj o dacie: ten rejestr kończy się 23 grudnia 2025 roku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Dziwnów leży 27 km stąd i jest tańszy o 3671 zł na metrze, a Świnoujście 20 km i jest tańsze o 7768 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
