Gmina Dziwnów zajmuje 9 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 15 763 zł/m², czyli ponad dwa i pół raza powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 3488 osób, a stąd jest 27 km do Międzyzdrojów i 46 km do Świnoujścia.
Liczby pochodzą z 256 aktów notarialnych.
Najciekawsze w tym wpisie jest sąsiedztwo w rankingu. Dziwnów, gmina licząca trzy i pół tysiąca mieszkańców, stoi o jedno miejsce wyżej niż Warszawa i ma metr droższy o 225 zł. W pierwszej dziesiątce kraju jest tylko jedno duże miasto, Warszawa; cała reszta to kurorty nadmorskie, górskie i mazurskie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 30 grudnia 2025. Rejestr kamieński jest o pół roku starszy od większości rejestrów tej serii.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 256 aktów. Mediana to 15 763 zł/m², rozstęp kwartylowy od 12 282 do 18 735 zł/m², a typowe mieszkanie ma 42 m² i kosztuje 610 000 zł.
To jest rynek drugiego mieszkania. Typowy lokal ma czterdzieści dwa metry, 137 z 256 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych, a lokali powyżej 65 m² sprzedano w półtora roku dziewiętnaście.
Nowe i używane kosztuje tyle samo
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 15 882 | 145 | 651 006 zł | 42 m² |
| Wtórny | 15 709 | 111 | 589 000 zł | 41 m² |
Różnica wynosi 173 zł na metrze, czyli 1,1 procent, przy identycznym praktycznie metrażu po obu stronach.
To wyróżnia Dziwnów wśród nadmorskich kurortów. W Międzyzdrojach ta sama różnica sięga 35 procent, w Świnoujściu 30, w Ustroniu Morskim 12. Tutaj rynek nowej zabudowy i rynek odsprzedaży zrównały się w cenie, mimo że pierwsza sprzedaż to 57 procent obrotu.
Dla kupującego to dobra wiadomość: mediana gminy opisuje obie strony rynku naraz.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Wolności 31 | 20 637 | 6 | 0 |
| Adama Mickiewicza 47B | 19 292 | 24 | 24 |
| Adama Mickiewicza 47A | 19 000 | 23 | 22 |
| 1 Maja 22 | 16 719 | 39 | 31 |
| Spadochroniarzy Polskich 10F | 15 961 | 7 | 5 |
| Brzozowa 5 | 14 100 | 19 | 19 |
| Spadochroniarzy Polskich 10H | 12 380 | 18 | 15 |
| Spadochroniarzy Polskich 10G | 12 213 | 15 | 14 |
Osiem adresów zebrało co najmniej sześć transakcji, razem 151 aktów, czyli 59 procent rynku gminy.
Dwa budynki przy Mickiewicza dały 47 transakcji, wszystkie praktycznie pierwszej sprzedaży, przy medianach 19 000 i 19 292 zł, a trzy przy Spadochroniarzy Polskich 40 transakcji przy medianach od 12 213 do 15 961 zł.
To jest w Dziwnowie najważniejsza obserwacja: dwie inwestycje deweloperskie, sprzedawane w tym samym oknie, dzieli około siedmiu tysięcy złotych na metrze. Nowa zabudowa nie ma tu jednej ceny.
Najdroższy adres, Wolności 31, nie ma za to ani jednej pierwszej sprzedaży: sześć aktów przy medianie 20 637 zł.
Rozpiętość między adresami wynosi 8424 zł na metrze, czyli 421 200 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 15 897 | 62 | 23 |
| 35 do 50 m² | 16 142 | 135 | 89 |
| 50 do 65 m² | 15 038 | 40 | 21 |
| ponad 65 m² | 12 294 | 19 | 12 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa u samej góry: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są o 245 zł tańsze. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się przy tym w 1104 zł, a wyłamuje się dopiero ostatni, o 3848 zł poniżej szczytu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 16 069 | 69 | 32 m² |
| 2 | 15 592 | 137 | 42 m² |
| 3 | 18 180 | 34 | 57 m² |
| 4 | 9214 | 13 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela nie układa się w linię prostą: trzyizbowe wypadają najdrożej ze wszystkich, o 2588 zł powyżej dwuizbowych, mimo że mają średnio piętnaście metrów więcej.
Powód jest ten sam co przy adresach: w Dziwnowie o cenie decyduje inwestycja, a nie rozmiar lokalu. Czteroizbowe, po 9214 zł, stoją na trzynastu aktach i opisują starszy zasób.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 10 903 | 344 |
| 2023 | 13 621 | 307 |
| 2024 | 14 644 | 178 |
| 2025 | 16 595 | 168 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2021 pomijamy, bo rejestr notuje z niego jeden akt.
Od 2022 do 2025 roku mediana Dziwnowa urosła o 52 procent, bez ani jednego roku spadku i w równym tempie: po kilkanaście procent rocznie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 16 595 zł/m² przy 168 aktach, a w dwunastu poprzednich 14 644 zł przy 178 aktach, czyli wzrost o 13,3 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 7,1 procent, z 14 858 do 15 910 zł.
Obie liczby są dodatnie i obie stoją na dziesiątkach transakcji, więc wzrost jest realny. Dziwnów jest w tym gronie wyjątkiem: w Międzyzdrojach, Mielnie i Ustroniu Morskim ceny w tym samym czasie stanęły albo spadły.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Dziwnów ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 145 aktów z okna analizy. Inwestycje, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 16 | 995 000 zł | 710 000 do 1 590 000 zł | 360 m² |
| Działka | 19 | 198 768 zł | 50 000 do 363 575 zł | 893 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 5 z 16 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 31 procent, a typowa działka pod domem ma 360 m².
Mediana domu, 995 000 zł, jest zaledwie 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 788 150 zł. Szesnaście aktów to mało, więc traktujemy tę liczbę jako rząd wielkości.
Rynek gruntu jest drobny: 19 transakcji o medianie 198 768 zł przy typowej powierzchni 893 m².
Co z tego ma kupujący
Dziwnów jest dziewiątą najdroższą gminą w Polsce i jedynym kurortem tej serii, w którym ceny nadal rosną. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo obie strony rynku dzieli 173 zł. Ale sprawdź inwestycję, bo między Mickiewicza a Spadochroniarzy Polskich jest około siedmiu tysięcy złotych różnicy na metrze, przy nowej zabudowie po obu stronach. I pamiętaj o dacie: ten rejestr kończy się 30 grudnia 2025 roku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Międzyzdroje leżą 27 km stąd i są droższe o 3671 zł na metrze, a Świnoujście 46 km i jest tańsze o 4097 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
