Szczecin i trzy sąsiednie gminy dzieli 2331 zł na metrze, od 10 001 zł w mieście do 7670 zł w gminie Police.
Liczby pochodzą z 10 508 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, jak mało dzieli rdzeń od obwarzanka. Kołbaskowo, gmina wiejska dwadzieścia cztery razy mniejsza od Szczecina, ma medianę o 129 zł niższą od miasta, a na rynku wtórnym wręcz o 1041 zł wyższą. W polskich obwarzankach to rzadkość.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Szczecin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Policach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Końce mieszczą się w dwóch miesiącach: Police 2 lipca 2026, Kołbaskowo 13 lipca, Dobra 15 lipca, Szczecin 9 września, więc to porównanie jest w dużej mierze wolne od zniekształceń datą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 155 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Szczecin | 383 786 | 60 | 10 001 | 10 949 | 9359 | 9226 |
| Kołbaskowo | 15 730 | 66 | 9872 | 9300 | 10 400 | 340 |
| Dobra (Szczecińska) | 31 574 | 124 | 8378 | brak | 8378 | 558 |
| Police | 38 597 | 183 | 7670 | 7815 | 7648 | 384 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie cztery leżą powyżej tej mediany.
Szczecin i Kołbaskowo dzieli sześć miejsc w rankingu krajowym i piętnaście kilometrów drogi. Dla porównania: w większości polskich obwarzanków rdzeń wyprzedza sąsiadów o setki miejsc.
Kolumna „rynek pierwotny" jest tu nietypowa aż trzy razy. W gminie Dobra rejestr nie notuje w oknie ani jednej pierwszej sprzedaży, w Policach jest ich 38, a w Kołbaskowie nowe mieszkania są tańsze od tych z drugiej ręki.
Na rynku wtórnym kolejność się zmienia
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Kołbaskowo | 9872 | 10 400 | 25 procent |
| Szczecin | 10 001 | 9359 | 34 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 8378 | 8378 | 0 procent |
| Police | 7670 | 7648 | 10 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo odwraca pierwsze miejsce.
Na całym rynku najdroższy jest Szczecin. Po sprowadzeniu wszystkich czterech gmin do tego samego produktu, czyli mieszkania z drugiej ręki, najdroższe jest Kołbaskowo, o 1041 zł na metrze powyżej miasta.
Dzieje się tak dlatego, że w Szczecinie pierwsza sprzedaż to 34 procent obrotu i podciąga medianę miasta o 642 zł, a w Kołbaskowie nowa zabudowa mediany nie podciąga, tylko ją obniża.
Praktyczna konsekwencja: jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki pod Szczecinem, Kołbaskowo nie jest tańszą alternatywą dla miasta. Tańsze są Dobra i Police.
Metr jest tańszy, a mieszkanie droższe
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania |
|---|---|---|---|
| Dobra (Szczecińska) | 8378 | 78 m² | 721 250 zł |
| Kołbaskowo | 9872 | 56 m² | 570 000 zł |
| Szczecin | 10 001 | 48 m² | 469 672 zł |
| Police | 7670 | 60 m² | 428 750 zł |
Ta tabela jest odwrócona względem poprzedniej i to jest jej sens. Gmina Dobra ma metr o 1623 zł tańszy od Szczecina, a typowe kupowane mieszkanie o 251 600 zł droższe.
Powód jest w środkowej kolumnie. W gminie Dobra 68 procent transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², w Szczecinie 21 procent. Pod nazwą „mieszkanie" sprzedaje się tam w większości segment albo bliźniak wyodrębniony jako lokal, a nie mieszkanie w bloku.
Dla kupującego wniosek jest prosty i łatwy do przeoczenia: cena za metr w obwarzanku szczecińskim mówi mniej niż cena całkowita, bo cztery gminy sprzedają cztery różne produkty.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Szczecin | 10 521 zł/m² | +9,7 procent | 9560 zł/m² | +3,6 procent |
| Kołbaskowo | 10 476 zł/m² | +9,1 procent | 10 496 zł/m² | +2,4 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 8778 zł/m² | +9,2 procent | 8778 zł/m² | +9,2 procent |
| Police | 7804 zł/m² | +3,3 procent | 7796 zł/m² | +3,9 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie osiem liczb jest dodatnich, więc cały obwarzanek rośnie. Ale pierwsza kolumna zawyża tempo tam, gdzie sprzedano dużo nowych mieszkań: w Szczecinie 9,7 wobec 3,6 procent, w Kołbaskowie 9,1 wobec 2,4.
Najszybciej drożejącym rynkiem tej czwórki jest w rzeczywistości gmina Dobra, z 9,2 procent, i ta liczba nie wymaga żadnej korekty, bo nowej zabudowy w tamtym rejestrze nie ma wcale.
Police, najtańsza gmina zestawienia, rosną najwolniej, o 3,9 procent.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Kołbaskowo | 36 | 1 362 000 zł | 1078 m² | 39 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 320 | 1 099 750 zł | 448 m² | 7 procent |
| Szczecin | 641 | 960 000 zł | 437 m² | 33 procent |
| Police | 63 | 880 000 zł | 990 m² | 41 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Gmina Dobra ma 320 aktów na dom w dwa lata, czyli więcej niż niejedno miasto powiatowe tej serii, przy tylko 7 procentach nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami i działkach po 448 m². To rynek szeregowców i bliźniaków, a nie siedlisk.
Odwrotnie w Policach i Kołbaskowie, gdzie około 40 procent aktów to nieruchomości wielobudynkowe, a działki mają po tysiąc metrów.
Cenniki deweloperów
| Gmina | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Szczecin | 2533 | 11 500 | 10 949 |
| Police | 24 | 8400 | 7815 |
| Kołbaskowo | 0 | brak | 9300 |
| Dobra (Szczecińska) | 0 | brak | brak |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Dane ze Szczecina pochodzą z 6 października 2026, z Polic z 1 września.
Praktycznie cała oferta deweloperska tej okolicy jest w Szczecinie, 2533 lokale wobec 24 w Policach i zera w obu gminach wiejskich. W Policach te dwadzieścia cztery mieszkania to pięć etapów jednej zabudowy przy jednej ulicy.
Dla kupującego oznacza to, że poza Szczecinem nowe mieszkanie w tej okolicy kupuje się dziś od kogoś, kto odebrał je od dewelopera, a nie z cennika.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Szczecin: 500 050 zł, a z drugiej ręki 467 950 zł
- Kołbaskowo: 493 600 zł, a z drugiej ręki 520 000 zł
- Dobra (Szczecińska): 418 900 zł, tyle samo z drugiej ręki
- Police: 383 500 zł, a z drugiej ręki 382 400 zł
Rozpiętość wynosi 116 550 zł przy medianie gminy, przy dwudziestu jeden kilometrach między najdroższą a najtańszą gminą. Przy mieszkaniu z drugiej ręki na czele staje jednak Kołbaskowo, a rozpiętość rośnie do 137 600 zł.
Warto to zestawić z tabelą metraży wyżej: za pięćdziesiąt metrów najtaniej jest w Policach, a za całe typowe mieszkanie najdrożej w gminie Dobra. To dwie różne odpowiedzi na dwa różne pytania i obie są prawdziwe.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice i osiedla, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Szczecinie
- Ceny mieszkań w Kołbaskowie
- Ceny mieszkań w gminie Dobra (Szczecińska)
- Ceny mieszkań w gminie Police
Miasta na wschód od Szczecina zestawiamy w porównaniu cen w Stargardzie, Goleniowie, Gryfinie i Nowogardzie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
