Szczecin zajmuje 60 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 10 001 zł/m², o 66 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 383 786 osób.
Liczby pochodzą z 9226 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy północno-zachodniej Polski i jeden z najświeższych dużych rejestrów w kraju: ostatni akt pochodzi z 9 września 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozpiętość wewnątrz miasta. Między Międzyodrzem a Golęcinem-Gocławiem jest 7839 zł różnicy na metrze, czyli 78 procent mediany całego Szczecina.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Szczecin, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 111 aktów o medianie 1845 zł/m² i typowej cenie 105 000 zł przy 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 9226 aktów. Mediana to 10 001 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8280 do 11 703 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 469 672 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9359 | 6086 | 450 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 10 949 | 3140 | 500 734 zł | 45 m² |
Różnica wynosi 1590 zł na metrze, czyli 17,0 procent.
Rynek pierwotny to 34 procent obrotu, czyli ponad trzy tysiące aktów w dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 9359 zł, a nie 10 001 zł, czyli o 642 zł mniej niż mediana miasta.
Cztery dzielnice
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Zachód | 10 245 | 2812 | 922 | 9969 |
| Północ | 10 101 | 1785 | 847 | 10 248 |
| Śródmieście | 9953 | 3801 | 1141 | 8801 |
| Prawobrzeże | 9162 | 828 | 230 | 8714 |
Wszystkie 9226 aktów wpada w którąś z czterech dzielnic, więc ta tabela opisuje całe miasto bez reszty.
Na tym poziomie Szczecin wygląda na miasto jednorodne: trzy pierwsze dzielnice mieszczą się w 292 zł na metrze, a odstaje tylko Prawobrzeże, o blisko tysiąc złotych niżej.
Ostatnia kolumna zmienia jednak kolejność. Po odjęciu rynku pierwotnego najdroższa jest Północ (10 248 zł), a Śródmieście spada na trzecie miejsce z 9953 do 8801 zł, czyli o 1152 zł. W Śródmieściu sprzedano najwięcej nowych mieszkań w mieście, 1141, i to one podciągają jego medianę.
Osiedla: 7839 zł różnicy na metrze
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż | Bez rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Międzyodrze-Wyspa Pucka | 13 524 | 498 | 479 | 13 761 |
| Śródmieście-Północ | 12 236 | 489 | 182 | 9934 |
| Zawadzkiego-Klonowica | 11 675 | 384 | 222 | 9140 |
| Nowe Miasto | 11 200 | 371 | 77 | 11 388 |
| Warszewo | 10 938 | 374 | 107 | 11 076 |
| Bukowe-Klęskowo | 10 910 | 197 | 111 | 9647 |
| Gumieńce | 10 744 | 866 | 335 | 11 520 |
| Żelechowa | 10 491 | 694 | 428 | 10 508 |
| Stare Miasto | 10 195 | 184 | 22 | 9801 |
| Osów | 9985 | 163 | 116 | 11 343 |
| Arkońskie-Niemierzyn | 9966 | 180 | 14 | 10 116 |
| Kijewo | 9878 | 44 | 0 | 9878 |
| Pogodno | 9808 | 381 | 59 | 9392 |
| Pomorzany | 9786 | 523 | 137 | 9082 |
| Dąbie | 9720 | 200 | 82 | 8688 |
| Krzekowo-Bezrzecze | 9676 | 110 | 38 | 9900 |
| Niebuszewo | 9386 | 216 | 0 | 9386 |
| Drzetowo-Grabowo | 9333 | 622 | 281 | 8768 |
| Zdroje | 9273 | 57 | 9 | 9423 |
| Stołczyn | 9240 | 391 | 292 | 9786 |
| Świerczewo | 9184 | 201 | 1 | 9176 |
| Bukowo | 8994 | 64 | 18 | 9924 |
| Centrum | 8956 | 526 | 90 | 8458 |
| Łękno | 8784 | 55 | 0 | 8784 |
| Majowe | 8721 | 45 | 0 | 8721 |
| Niebuszewo-Bolinko | 8472 | 396 | 0 | 8472 |
| Słoneczne | 8454 | 111 | 0 | 8454 |
| Płonia-Śmierdnica-Jezierzyce | 8430 | 19 | 3 | 9004 |
| Podjuchy | 8108 | 76 | 5 | 8285 |
| Śródmieście-Zachód | 7944 | 318 | 4 | 7964 |
| Turzyn | 7862 | 342 | 6 | 7802 |
| Skolwin | 7846 | 10 | 2 | 6394 |
| Załom-Kasztanowe | 7676 | 32 | 0 | 7676 |
| Wielgowo-Sławociesze-Zdunowo | 6930 | 35 | 18 | 6930 |
| Żydowce-Klucz | 6735 | 12 | 2 | 6198 |
| Golęcino-Gocław | 5685 | 36 | 0 | 5685 |
Tabela obejmuje osiedla z co najmniej dziesięcioma transakcjami, czyli 9222 z 9226 aktów; pozostałe cztery przypadają na jedno osiedle poniżej tego progu.
Rozpiętość wynosi 7839 zł na metrze, od 5685 zł na Golęcinie-Gocławiu do 13 524 zł na Międzyodrzu, czyli 391 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Międzyodrze-Wyspa Pucka to osiedle, którego rynek jest w praktyce jedną inwestycją: 479 z 498 aktów to pierwsza sprzedaż, czyli 96 procent. Dlatego jego mediana bez rynku pierwotnego nie spada, tylko rośnie do 13 761 zł.
Ostatnia kolumna przestawia natomiast trzy inne osiedla. Śródmieście-Północ spada z 12 236 do 9934 zł, a Zawadzkiego-Klonowica z 11 675 do 9140, czyli o 2302 i 2535 zł. W obu wypadkach wysoka pozycja bierze się z nowych bloków, a nie z cen istniejącego zasobu.
Odwrotnie działa to na Gumieńcach, które bez deweloperów rosną z 10 744 do 11 520 zł, i na Osowie, z 9985 do 11 343 zł. Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, Gumieńce są drugim najdroższym osiedlem Szczecina po Międzyodrzu, a Osów czwartym, tuż za Nowym Miastem.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Jerzego Janosika 16 | 17 448 | 41 | 40 |
| Zielonego Mostu 8 | 16 604 | 32 | 30 |
| Mieczysława Niedziałkowskiego 24 | 15 860 | 77 | 74 |
| Wyzwolenia 46 | 15 860 | 45 | 6 |
| Zielonego Mostu 1 | 14 210 | 37 | 35 |
| Bulwar Gdański 9 | 13 498 | 53 | 52 |
| Leona Heyki 3D | 13 225 | 40 | 40 |
| Leona Heyki 3B | 13 130 | 36 | 36 |
| Tadeusza Zawadzkiego 54A | 13 025 | 90 | 87 |
| Tadeusza Zawadzkiego 54 | 12 146 | 61 | 60 |
| Tomasza Nocznickiego 40A | 11 571 | 49 | 46 |
| Zygmunta Chmielewskiego 24B | 11 442 | 96 | 95 |
| Miedziana 2 | 10 936 | 66 | 57 |
| Kolorowych Domów 9 | 10 930 | 42 | 41 |
| Maksymiliana Golisza 6 | 10 900 | 31 | 30 |
| 9 Maja 84 | 10 793 | 41 | 36 |
| Przepiórki 7 | 10 700 | 45 | 43 |
| Modelarska 6 | 10 624 | 30 | 29 |
| Sójki 1 | 10 584 | 38 | 38 |
| Miedziana 3 | 10 464 | 111 | 91 |
| Przepiórki 5 | 10 385 | 39 | 36 |
| Gorzowska 62 | 10 200 | 31 | 28 |
| Komfortowa 10 | 9882 | 46 | 43 |
| Wawrzynowa 4 | 9822 | 30 | 28 |
| Małe Błonia 49 | 9629 | 37 | 32 |
| Małe Błonia 47 | 9382 | 50 | 37 |
| Miedziana 5 | 9276 | 30 | 28 |
| Modelarska 2 | 9216 | 33 | 29 |
| Modelarska 1 | 9214 | 31 | 28 |
| Modelarska 4 | 9176 | 30 | 27 |
| Miedziana 4 | 8921 | 63 | 53 |
| Studzienna 37 | 8818 | 56 | 43 |
| Księżnej Dąbrówki 42 | 8185 | 31 | 31 |
Trzydzieści trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej trzydzieści transakcji.
Największy pojedynczy adres, Miedziana 3, to 111 aktów, z czego 91 pierwszej sprzedaży, przy medianie 10 464 zł, czyli o 463 zł powyżej mediany miasta.
Rozpiętość między adresami sięga przy tym 9263 zł na metrze, od 8185 zł przy Księżnej Dąbrówki do 17 448 zł przy Jerzego Janosika. To więcej niż dzieli najtańsze i najdroższe osiedle.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 862 | 1555 | 600 |
| 35 do 50 m² | 10 100 | 3594 | 1309 |
| 50 do 65 m² | 9818 | 2151 | 602 |
| ponad 65 m² | 9260 | 1926 | 629 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1602 zł, czyli o 14,7 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 495 | 997 | 31 m² |
| 2 | 10 888 | 2979 | 40 m² |
| 3 | 9621 | 3187 | 52 m² |
| 4 | 8738 | 1552 | 66 m² |
| 5 | 7769 | 343 | 88 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje pięć pierwszych klas, na które przypada 9058 z 9226 aktów; reszta to pojedyncze transakcje przy sześciu i więcej izbach.
Od jednej do pięciu izb mediana spada o 3726 zł na metrze, czyli o jedną trzecią.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6737 | 5208 |
| 2022 | 7550 | 4987 |
| 2023 | 8283 | 4379 |
| 2024 | 9111 | 4096 |
| 2025 | 10 072 | 4515 |
| 2026 | 10 400 | 2860 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest tu niepełny, bo rejestr kończy się 9 września, ale stoi na 2860 aktach, więc podajemy go w tabeli.
Od 2021 do 2025 roku mediana Szczecina urosła o 50 procent, po kilkanaście procent rocznie, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie bardzo różne liczby: cały rynek 10 521 zł/m² przy 4528 aktach wobec 9589 zł przy 4017 aktach, czyli wzrost o 9,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 9560 zł przy 2913 aktach wobec 9228 zł przy 2682 aktach, czyli wzrost o 3,6 procent.
Obie stoją na tysiącach transakcji, więc obie są wiarygodne, ale odpowiadają na różne pytania. Realne tempo drożenia szczecińskich mieszkań to 3,6 procent, a nie blisko dziesięć; resztę pierwszej liczby robi rosnący udział nowej zabudowy w obrocie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Szczecinie 2533 lokale o medianie 11 500 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 10 500 do 13 845 zł. To jedna z największych ofert w Polsce i dane są świeże, z 6 października 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 551 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 5,0 procent. Jak na tę serię to bardzo blisko: w Szczecinie oferta jest wyceniona mniej więcej tam, gdzie rynek się domyka.
Oferta jest przy tym rozdrobniona. Największa inwestycja, przy Świątkiewicza, to 327 lokali o medianie 8400 zł, a więc znacznie poniżej mediany miasta; najdroższa z dużych, przy Jerzego Janosika, to 114 lokali o medianie 20 900 zł. Piętnaście największych projektów rozpina się od 8400 do 20 900 zł na metrze, więc pojedyncza liczba z cennika mówi tu mniej niż zwykle.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 641 | 960 000 zł | 800 000 do 1 300 000 zł | 437 m² |
| Działka | 108 | 476 918 zł | 159 312 do 858 008 zł | 921 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 211 z 641 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 33 procent, a typowa działka pod domem ma 437 m², czyli tyle co pod szeregowcem.
Mediana domu, 960 000 zł, jest 1,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, która wynosi 500 050 zł.
Rynek gruntu jest tu poważny: 108 transakcji przy medianie 476 918 zł i typowej powierzchni 921 m².
Co z tego ma kupujący
Szczecin jest miastem, w którym mediana jest wiarygodna na poziomie dzielnicy i myląca na poziomie osiedla. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli, bo Śródmieście-Północ bez rynku pierwotnego spada o 2302 zł, a Gumieńce rosną o 776 zł. Nie czytaj wzrostu o 9,7 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał w tym czasie o 3,6 procent. I pytaj o konkretny adres, bo między adresami z co najmniej trzydziestoma transakcjami jest 9263 zł różnicy na metrze.
Gminy obwarzanka opisujemy osobno: Kołbaskowo leży 15 km stąd i jest tańsze o 129 zł na metrze, Dobra (Szczecińska) 14 km i jest tańsza o 1623 zł, a Police 21 km i są tańsze o 2331 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
