Gmina Kołbaskowo zajmuje 66 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9872 zł/m², o 64 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 15 730 osób, a stąd jest 15 km do Szczecina.
Liczby pochodzą z 340 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównaniem. Metr w Kołbaskowie kosztuje o 129 zł mniej niż w Szczecinie, czyli praktycznie tyle samo, choć gmina jest od miasta dwadzieścia cztery razy mniejsza. W polskich obwarzankach to rzadkość: podmiejska gmina zwykle jest wyraźnie tańsza od rdzenia.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Policach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 13 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 2170 zł/m² i typowej cenie 106 525 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 340 aktów. Mediana to 9872 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8648 do 11 630 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 570 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 400 | 254 | 552 500 zł | 55 m² |
| Pierwotny | 9300 | 86 | 633 928 zł | 65 m² |
Kolejność jest tu odwrócona: mieszkanie z drugiej ręki kosztuje o 1100 zł na metrze więcej niż nowe, czyli o 12 procent.
Powód widać w ostatniej kolumnie. Nowe mieszkania w Kołbaskowie są o dziesięć metrów większe, 65 wobec 55 m², a większy lokal zawsze kosztuje mniej za metr. Deweloperzy budują tu pod Szczecinem duże mieszkania na obrzeżach, a nie kawalerki w centrum, więc ich mediana za metr wychodzi niżej przy wyższej cenie całkowitej: 633 928 zł wobec 552 500 zł.
Rynek pierwotny to 25 procent obrotu, czyli 86 aktów.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zaniża cenę istniejącego mieszkania: właściwą liczbą jest 10 400 zł, czyli o 528 zł więcej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Śliwkowa 10 | 13 737 | 7 | 4 |
| 98B, Przecław | 11 075 | 5 | 0 |
| Spokojna 2 | 9718 | 9 | 6 |
| 98C, Przecław | 9688 | 36 | 32 |
Cztery adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 57 aktów, czyli 17 procent rynku gminy.
Największy z nich, budynek pod numerem 98C w Przecławiu, to 36 aktów, z czego 32 pierwszej sprzedaży, przy medianie 9688 zł, czyli o 184 zł poniżej mediany gminy.
Rynek Kołbaskowa jest przy tym rozproszony: 283 z 340 transakcji nie trafia pod żaden z tych czterech adresów. To gmina wielu małych inwestycji, a nie jednego osiedla.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 018 | 32 | 14 |
| 35 do 50 m² | 11 075 | 113 | 25 |
| 50 do 65 m² | 9958 | 77 | 5 |
| ponad 65 m² | 8956 | 118 | 42 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem u samej góry: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki. Od niego w dół mediana spada o 2119 zł, czyli o 19 procent.
Uwagę zwraca ostatni wiersz: 118 z 340 transakcji, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 42 z nich to pierwsza sprzedaż. Tak wygląda rynek gminy, w której buduje się dla rodzin wyprowadzających się ze Szczecina.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 12 279 | 31 | 33 m² |
| 2 | 10 894 | 96 | 42 m² |
| 3 | 9815 | 115 | 58 m² |
| 4 | 9595 | 43 | 72 m² |
| 5 | 8792 | 30 | 105 m² |
| 6 | 8451 | 23 | 129 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od jednej do sześciu izb mediana spada o 3828 zł na metrze, a typowy metraż rośnie z 33 do 129 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6042 | 302 |
| 2022 | 7444 | 294 |
| 2023 | 8822 | 260 |
| 2024 | 10 126 | 167 |
| 2025 | 9448 | 168 |
| 2026 | 10 830 | 88 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 13 lipca.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kołbaskowa urosła o 56 procent, ale nie po linii prostej: rok 2024 wypadł wyżej niż 2025, o 678 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 476 zł/m² przy 152 aktach, a w dwunastu poprzednich 9604 zł przy 183 aktach, czyli wzrost o 9,1 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 2,4 procent, z 10 246 do 10 496 zł.
Obie liczby są dodatnie, więc wzrost jest realny, ale prawdziwe tempo drożenia istniejących mieszkań to niespełna dwa i pół procent, a nie dziewięć; resztę robi zmiana udziału nowej zabudowy w obrocie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Kołbaskowo ani jednego lokalu, choć rejestr notuje 86 aktów pierwszej sprzedaży w ostatnich dwóch latach. Inwestycje, które ten segment tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 36 | 1 362 000 zł | 775 000 do 1 749 000 zł | 1078 m² |
| Działka | 4 | 494 500 zł | 479 225 do 555 502 zł | 1350 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 14 z 36 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 39 procent, a typowa działka pod domem ma 1078 m².
Mediana domu, 1 362 000 zł, jest 2,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 493 600 zł, i jest jedną z najwyższych w tym zestawieniu.
Rynek gruntu jest na granicy mierzalności: cztery transakcje o medianie 494 500 zł przy typowej powierzchni 1350 m². Podajemy tę liczbę jako rząd wielkości.
Co z tego ma kupujący
Kołbaskowo jest gminą, w której ceny są szczecińskie, a produkt inny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie licz na obwarzankową zniżkę, bo od Szczecina dzieli tę gminę 129 zł na metrze. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 400 zł, nie na medianie gminy, bo tu wyższy jest rynek wtórny. I sprawdź metraż, bo ponad jedna trzecia tutejszych transakcji to lokale powyżej 65 m², które kosztują 8956 zł za metr.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Szczecin leży 15 km stąd i jest droższy o 129 zł na metrze, Dobra (Szczecińska) 21 km i jest tańsza o 1494 zł, a Police są tańsze o 2202 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
