Gmina Dobra (Szczecińska) zajmuje 124 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8378 zł/m², o 39 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 31 574 osoby, a stąd jest 14 km do Szczecina.
Liczby pochodzą z 558 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie jest ceną za metr, tylko metrażem. Typowe kupowane tu mieszkanie ma 78 m² i kosztuje 721 250 zł, podczas gdy w Szczecinie ma 48 m² i kosztuje 469 672 zł. Metr jest tańszy o 1623 zł, a całe mieszkanie droższe o ćwierć miliona.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Policach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 15 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1198 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W tej gminie nie ma czego rozdzielać: rejestr nie notuje w oknie ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, więc wszystkie 558 aktów to rynek wtórny i mediana gminy jest zarazem medianą rynku wtórnego.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 558 aktów. Mediana to 8378 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7293 do 9847 zł/m², a typowe mieszkanie ma 78 m² i kosztuje 721 250 zł.
Dwie trzecie rynku to lokale powyżej 65 metrów
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 9430 | 31 |
| 35 do 50 m² | 9866 | 52 |
| 50 do 65 m² | 9744 | 96 |
| ponad 65 m² | 7987 | 379 |
To jest najważniejsza tabela tego wpisu. 379 z 558 transakcji, czyli 68 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a mediana całej gminy, 8378 zł, jest w praktyce medianą tego jednego wiersza.
Dla porównania w Szczecinie ten przedział to 21 procent obrotu.
Pod nazwą „mieszkanie" sprzedaje się w gminie Dobra przede wszystkim segment albo dom w zabudowie bliźniaczej wyodrębniony jako lokal. Stąd 78 metrów mediany, stąd cena całkowita wyższa niż w mieście i stąd fakt, że najdroższy za metr jest tu przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki: małych mieszkań jest w tej gminie po prostu bardzo mało, 31 na 558 aktów.
Rozpiętość między przedziałami wynosi 1879 zł na metrze, od 7987 do 9866 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 1E, Skarbimierzyce | 11 135 | 6 | 0 |
| Spółdzielców 8AF | 10 484 | 7 | 0 |
| Spółdzielców 8AG | 10 386 | 5 | 0 |
| Spółdzielców 8AE | 9894 | 18 | 0 |
| Spółdzielców 8AD | 9879 | 21 | 0 |
| Klubowa 1 | 8888 | 5 | 0 |
| Klubowa 13 | 5859 | 5 | 0 |
| Grafitowa 18A | 5272 | 13 | 0 |
| Grafitowa 18B | 5272 | 9 | 0 |
Dziewięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 89 aktów, czyli 16 procent rynku gminy, i żaden z nich nie ma ani jednej pierwszej sprzedaży.
Cztery budynki przy Spółdzielców dają 51 transakcji przy medianach od 9879 do 10 484 zł, czyli półtora tysiąca powyżej mediany gminy.
Na drugim końcu stoją dwa budynki przy Grafitowej, oba z medianą 5272 zł, czyli o 3106 zł poniżej mediany gminy. Dwa adresy w jednej gminie i dwukrotna różnica ceny na metrze to najostrzejszy kontrast, jaki ten rejestr pokazuje.
Reszta rynku, 469 z 558 aktów, jest rozproszona po pojedynczych budynkach.
Izby
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9900 | 10 | 33 m² |
| 2 | 9755 | 85 | 41 m² |
| 3 | 9670 | 150 | 61 m² |
| 4 | 8427 | 103 | 82 m² |
| 5 | 8094 | 135 | 109 m² |
| 6 | 7042 | 65 | 133 m² |
| 7 | 7348 | 10 | 137 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela mówi to samo co tabela metraży, tylko dobitniej: 210 z 558 lokali ma pięć izb albo więcej, a typowy taki lokal ma od 109 do 137 m².
W zwykłym mieście pięcioizbowe mieszkanie jest rzadkością. Tutaj lokale o pięciu i więcej izbach to 38 procent rynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5478 | 323 |
| 2022 | 6186 | 284 |
| 2023 | 6879 | 209 |
| 2024 | 7214 | 300 |
| 2025 | 8460 | 294 |
| 2026 | 9046 | 133 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 15 lipca.
Od 2021 do 2025 roku mediana gminy Dobra urosła o 54 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8778 zł/m² przy 260 aktach, a w dwunastu poprzednich 8042 zł przy 291 aktach, czyli wzrost o 9,2 procent.
Ta liczba nie wymaga tu żadnej korekty. W innych gminach trzeba osobno liczyć rynek wtórny, bo zmienny udział nowej zabudowy zniekształca medianę; tutaj nowej zabudowy w rejestrze nie ma wcale, więc 9,2 procent to od razu tempo drożenia istniejących mieszkań.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Dobra ani jednego lokalu, co jest spójne z zerem pierwszej sprzedaży w rejestrze. Budowa w tej gminie idzie dziś przez domy sprzedawane jako nieruchomości, a nie przez lokale objęte ustawowym obowiązkiem publikowania cen.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 320 | 1 099 750 zł | 869 500 do 1 359 250 zł | 448 m² |
| Działka | 34 | 223 400 zł | 135 000 do 437 175 zł | 976 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
320 aktów na dom w dwa lata to bardzo dużo jak na gminę trzydziestotysięczną, więcej niż w niejednym mieście powiatowym, i tylko 22 z nich, czyli 7 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Typowa działka ma 448 m², czyli tyle co pod szeregowcem.
Mediana domu, 1 099 750 zł, jest zaledwie 1,5 raza wyższa od mediany ceny mieszkania w tej gminie, czyli 721 250 zł. W większości polskich gmin ta różnica jest dwu- albo trzykrotna, a tutaj jest tak mała, bo obie liczby opisują w gruncie rzeczy ten sam produkt: dom pod Szczecinem, raz sprzedany jako lokal, raz jako nieruchomość.
Rynek gruntu jest drobny: 34 transakcje o medianie 223 400 zł przy typowej powierzchni 976 m².
Co z tego ma kupujący
Gmina Dobra jest rynkiem, w którym słowo „mieszkanie" znaczy co innego niż w mieście. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie porównuj tutejszej mediany metra ze szczecińską wprost, bo dotyczy lokalu o trzydzieści metrów większego. Patrz na cenę całkowitą: 721 250 zł tutaj wobec 469 672 zł w Szczecinie. I sprawdź adres, bo między Grafitową a Spółdzielców jest w tej samej gminie dwukrotna różnica na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Szczecin leży 14 km stąd i jest droższy o 1623 zł na metrze, Kołbaskowo 21 km i jest droższe o 1494 zł, a Police są tańsze o 708 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
