Cztery miasta na wschód i południe od Szczecina dzieli 1519 zł na metrze, od 7490 zł w gminie Goleniów do 5971 zł w gminie Nowogard.
Liczby pochodzą z 2963 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że wielkość miasta nie ustawia kolejności. Goleniów, mniejszy od Stargardu o 28 tysięcy mieszkańców, jest od niego droższy o 176 zł na metrze, a Nowogard, tylko o jedną czwartą mniejszy od Gryfina, jest tańszy o 926 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Stargardzie, Goleniowie i Gryfinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Rejestr gryfiński kończy się 15 stycznia 2026, a pozostałe trzy w maju, czerwcu i sierpniu 2026, więc przy kierunku cen Gryfino patrzy na inny rok niż reszta.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 75 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Goleniów | 37 250 | 200 | 7490 | 7934 | 7105 | 564 |
| Stargard | 65 699 | 218 | 7314 | 7600 | 7053 | 1938 |
| Gryfino | 29 791 | 280 | 6897 | 8081 | 6484 | 277 |
| Nowogard | 23 004 | 441 | 5971 | 6986 | 5920 | 184 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Trzy pierwsze leżą powyżej tej mediany, Nowogard trafia w nią niemal dokładnie, 57 zł poniżej.
Stargard jest przy tym trzecim rynkiem województwa z 1938 aktami, po Szczecinie i Kołobrzegu, a przed Koszalinem, którego rejestr kończy się w lutym 2026, i sam daje 65 procent transakcji tego koszyka.
Kolumna „rynek pierwotny" ustawia miasta zupełnie inaczej niż mediana: najdroższą nową zabudowę ma Gryfino, 8081 zł, czyli miasto trzecie w zestawieniu.
Kolejność nie zmienia się po odjęciu deweloperów
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Goleniów | 7490 | 7105 | 40 procent |
| Stargard | 7314 | 7053 | 39 procent |
| Gryfino | 6897 | 6484 | 30 procent |
| Nowogard | 5971 | 5920 | 10 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i jej wynik jest w tej serii nietypowy.
Kolejność miast pozostaje ta sama, a rozpiętość maleje: na całym rynku dzieli je 1519 zł, na samych mieszkaniach z drugiej ręki 1185 zł, czyli o 334 zł mniej.
W większości koszyków tej serii dzieje się odwrotnie i po odjęciu deweloperów różnice rosną albo miasta zamieniają się miejscami. Tutaj ranking jest prawdziwy: Goleniów i Stargard są droższe od Gryfina i Nowogardu nie dlatego, że akurat sprzedano tam więcej nowych mieszkań, tylko dlatego, że istniejące mieszkania kosztują tam więcej.
Dwa pierwsze miasta mają przy tym 40 i 39 procent pierwszej sprzedaży, co jest bardzo wysokim udziałem: w Szczecinie jest to 34 procent.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Goleniów | 7731 zł/m² | +7,5 procent | 7390 zł/m² | +8,5 procent |
| Stargard | 7500 zł/m² | +5,2 procent | 7122 zł/m² | +2,3 procent |
| Nowogard | 6144 zł/m² | +3,4 procent | 6101 zł/m² | +4,7 procent |
| Gryfino | 6614 zł/m² | −6,1 procent | 6584 zł/m² | +3,1 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie cztery liczby w prawej kolumnie są dodatnie, więc mieszkania z drugiej ręki podrożały we wszystkich czterech miastach. Lewa kolumna jest ujemna tylko w Gryfinie i to jest pozorne: tam po prostu w drugim z okien sprzedano mniej nowych mieszkań, a te są droższe o 1597 zł na metrze.
Najszybciej rośnie Goleniów, o 8,5 procent, i jest jedynym miastem czwórki, w którym rynek wtórny rośnie szybciej niż cały rynek. Najwolniej Stargard, o 2,3 procent, mimo że w pierwszej kolumnie wygląda na drugi najszybszy.
To dobry przykład tego, dlaczego jedna liczba nie wystarcza: w lewej kolumnie Stargard bije Nowogard o niespełna dwa punkty, w prawej Nowogard bije Stargard o blisko dwa i pół.
Cenniki deweloperów
| Gmina | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Stargard | 121 | 8331 | 7600 |
| Goleniów | 49 | 11 000 | 7934 |
| Gryfino | 0 | brak | 8081 |
| Nowogard | 0 | brak | 6986 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Dwa miasta z ofertą różnią się od siebie bardziej niż wszystko inne w tym zestawieniu. W Stargardzie cennik leży 731 zł powyżej aktów, czyli blisko 10 procent, a w Goleniowie 3066 zł powyżej, czyli 39 procent.
Powód jest w strukturze. Stargardzka oferta to 121 lokali w siedmiu pozycjach czterech firm, z których sześć ma mediany od 7800 do 8500 zł, a wyłamuje się tylko osiem lokali przy Skarbowej 3 po 10 650 zł; goleniowska to 49 lokali jednej firmy w jednej inwestycji, wycenionych po 11 000 zł.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny: cennik ze Stargardu można traktować jako obraz rynku, cennika z Goleniowa nie.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Goleniów | 207 | 748 000 zł | 866 m² | 23 procent |
| Gryfino | 44 | 710 000 zł | 1044 m² | 45 procent |
| Stargard | 150 | 694 223 zł | 270 m² | 14 procent |
| Nowogard | 70 | 550 000 zł | 900 m² | 39 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Stargard sprzedaje zupełnie inny produkt niż reszta koszyka: typowa działka pod domem ma tam 270 m², czyli trzy do czterech razy mniej niż w pozostałych trzech gminach, a nieruchomości wielobudynkowych jest 14 procent. To rynek szeregowców w mieście, a nie siedlisk.
W Gryfinie odwrotnie: 45 procent aktów to nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a działki mają po tysiąc metrów.
Trzy gminy obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tej okolicy trzy gminy z sensowną próbą. Gmina wiejska Stargard ma medianę 5696 zł/m² przy 125 aktach i 484 miejsce w kraju, czyli jest o 1618 zł tańsza od miasta, które otacza. Chojna notuje 5512 zł przy 118 aktach, a Maszewo 3333 zł przy 53 aktach, co daje 769 miejsce i jest jedną z najniższych liczb w tej części województwa.
Rozpiętość w samym tylko tym zakątku sięga więc 4157 zł na metrze, od Maszewa do Goleniowa, czyli między dwiema gminami tego samego powiatu.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Goleniów: 374 500 zł, a z drugiej ręki 355 250 zł
- Stargard: 365 700 zł, a z drugiej ręki 352 650 zł
- Gryfino: 344 850 zł, a z drugiej ręki 324 200 zł
- Nowogard: 298 550 zł, a z drugiej ręki 296 000 zł
Rozpiętość wynosi 75 950 zł przy medianie gminy i 59 250 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Stargardzie
- Ceny mieszkań w gminie Goleniów
- Ceny mieszkań w gminie Gryfino
- Ceny mieszkań w gminie Nowogard
Szczecin z obwarzankiem zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
