Gmina Goleniów zajmuje 200 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7490 zł/m², o 24 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 37 250 osób, a stąd jest 41 km do Szczecina i 24 km do Nowogardu.
Liczby pochodzą z 564 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest rozjazdem między tym, co zapłacono, a tym, czego się dziś żąda. Akty pierwszej sprzedaży zamykają się w Goleniowie na medianie 7934 zł, a jedyna inwestycja w ustawowej bazie cen żąda 11 000 zł, czyli o 3066 zł na metrze więcej. To 39 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Goleniowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 15 aktów o medianie 1366 zł/m² i typowej cenie 70 000 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 564 akty. Mediana to 7490 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6103 do 8592 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 355 100 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 12 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7934 | 225 | 415 607 zł | 47 m² |
| Wtórny | 7105 | 339 | 330 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 829 zł na metrze, czyli 11,7 procent, przy praktycznie identycznym metrażu po obu stronach.
Rynek pierwotny to 40 procent obrotu, czyli 225 aktów w dwa lata. Jak na gminę trzydziestosiedmiotysięczną to bardzo dużo i tłumaczy się bliskością Szczecina, lotniska i strefy przemysłowej.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 7105 zł, a nie 7490 zł, czyli o 385 zł mniej niż mediana gminy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Nowogardzka 16D | 11 119 | 15 | 15 |
| Juliusza Słowackiego 10A | 9800 | 17 | 17 |
| Fryderyka Chopina 3 | 8978 | 9 | 9 |
| Nowogardzka 16B | 8881 | 21 | 18 |
| Nowogardzka 16C | 8800 | 17 | 15 |
| Inwalidzka 9E | 8420 | 28 | 26 |
| Fryderyka Chopina 3A | 8395 | 19 | 18 |
| Tadeusza Kościuszki 7 | 8291 | 7 | 0 |
| Inwalidzka 9D | 7934 | 27 | 27 |
| Tadeusza Kościuszki 6 | 7391 | 5 | 0 |
| Tadeusza Kościuszki 1 | 7357 | 5 | 0 |
| Akacjowa 20 | 7183 | 7 | 5 |
| Fryderyka Chopina 3B | 7165 | 5 | 4 |
| I Brygady Legionów 2 | 6106 | 9 | 6 |
| Tadeusza Kościuszki 2 | 5777 | 7 | 0 |
Piętnaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 198 aktów, czyli 35 procent rynku gminy.
Tabela układa się w cztery zespoły. Trzy budynki przy Nowogardzkiej to 53 akty przy medianach od 8800 do 11 119 zł, dwa przy Inwalidzkiej 55 aktów, trzy przy Chopina 33, a cztery przy Kościuszki 24.
Nowogardzka 16D wyróżnia się w całym mieście: 15 aktów, wszystkie pierwszej sprzedaży, przy medianie 11 119 zł, czyli o 3629 zł powyżej mediany gminy. To ten poziom, na którym stoi dziś oferta cennikowa.
Cztery bloki przy Kościuszki nie mają za to ani jednej pierwszej sprzedaży i mieszczą się między 5777 a 8291 zł, czyli w przedziale rynku wtórnego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8095 | 105 | 45 |
| 35 do 50 m² | 7910 | 203 | 76 |
| 50 do 65 m² | 7611 | 131 | 38 |
| ponad 65 m² | 6650 | 125 | 66 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1445 zł, czyli o 18 procent.
Ostatni wiersz jest przy tym nietypowy: 125 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², a 66 z nich, ponad połowa, to pierwsza sprzedaż. Deweloperzy budują tu duże mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8494 | 58 | 32 m² |
| 2 | 8224 | 151 | 40 m² |
| 3 | 7596 | 172 | 49 m² |
| 4 | 6470 | 127 | 63 m² |
| 5 | 6601 | 41 | 80 m² |
| 6 | 6625 | 8 | 99 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między trzema a czterema izbami i wynosi 1126 zł na metrze.
Poniżej czterech izb tabela przestaje się układać: pięcio- i sześcioizbowe wypadają wyżej od czteroizbowych, przy 41 i 8 aktach wobec 127, więc czytamy z niej tylko cztery pierwsze wiersze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5250 | 263 |
| 2022 | 5454 | 157 |
| 2023 | 6919 | 249 |
| 2024 | 7324 | 245 |
| 2025 | 7527 | 315 |
| 2026 | 7888 | 132 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 2 czerwca.
Od 2021 do 2025 roku mediana Goleniowa urosła o 43 procent, przy czym cały skok przypadł na rok 2023, gdy mediana podniosła się o 1465 zł, czyli o 27 procent w dwanaście miesięcy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7731 zł/m² przy 313 aktach, a w dwunastu poprzednich 7193 zł przy 286 aktach, czyli wzrost o 7,5 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 8,5 procent, z 6810 do 7390 zł.
Obie liczby są dodatnie i tym razem druga jest wyższa od pierwszej, co znaczy, że w Goleniowie drożeją przede wszystkim mieszkania z istniejącego zasobu, a nie nowa zabudowa. To odwrotnie niż w Szczecinie i Stargardzie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w gminie Goleniów 49 lokali o medianie 11 000 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 10 500 do 11 400 zł. Dane pochodzą z 27 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Wszystkie 49 lokali pochodzi z jednej inwestycji jednej firmy przy ulicy Marii Konopnickiej, więc ta mediana opisuje jeden budynek, a nie rynek gminy, i tak ją traktujemy.
Rozjazd jest jednak zbyt duży, żeby go pominąć. 11 000 zł wobec 7934 zł w aktach to różnica 3066 zł na metrze, czyli 39 procent, a więc 153 300 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Część tej różnicy tłumaczy czas: akty kończą się na początku czerwca, cennik pokazuje koniec sierpnia. Reszta to po prostu wyższa półka niż ta, po której rynek się w Goleniowie dotąd domykał, i najbliższy jej punkt w rejestrze to Nowogardzka 16D z medianą 11 119 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 207 | 748 000 zł | 577 500 do 942 300 zł | 866 m² |
| Działka | 43 | 198 000 zł | 25 200 do 400 000 zł | 726 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 47 z 207 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 23 procent, a typowa działka pod domem ma 866 m².
Mediana domu, 748 000 zł, jest dokładnie dwa razy wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 374 500 zł.
Dwieście siedem aktów na dom w dwa lata to jak na gminę tej wielkości dużo, porównywalnie z Policami i Stargardem razem wziętymi.
Co z tego ma kupujący
Goleniów jest rynkiem, w którym oferta deweloperska oderwała się od cen zawartych transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie przyjmuj 11 000 zł jako ceny rynkowej w tej gminie, bo tyle żąda jedna inwestycja, a akty zamykają się na 7934 zł. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 7105 zł. I licz się ze wzrostem, bo istniejący zasób podrożał tu w rok o 8,5 procent, szybciej niż cały rynek.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Nowogard leży 24 km stąd i jest tańszy o 1519 zł na metrze, Stargard 50 km i jest tańszy o 176 zł, a Gryfino o 593 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Stargardzie, Goleniowie, Gryfinie i Nowogardzie, a Szczecin z obwarzankiem osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
