Gmina Ustronie Morskie zajmuje 14 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 12 980 zł/m², czyli ponad dwa razy powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 3654 osoby, a stąd jest 14 km do Kołobrzegu i 28 km do Mielna.
Liczby pochodzą z 293 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest stosunkiem dwóch innych. W gminie liczącej 3654 mieszkańców sprzedano w dwa lata 293 mieszkania, czyli osiemdziesiąt na tysiąc mieszkańców. W Kołobrzegu, po sąsiedzku, było to czterdzieści siedem. Tak wygląda rynek, którego kupujący w większości tu nie mieszkają.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kołobrzegu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 293 akty. Mediana to 12 980 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 747 do 14 793 zł/m², a typowe mieszkanie ma 38 m² i kosztuje 490 716 zł.
To jest rynek drugiego mieszkania i nic innego. Typowy lokal ma trzydzieści osiem metrów, 206 z 293 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych, a mieszkań powyżej 65 m² sprzedano w dwa lata jedenaście. Żadna z liczb poniżej nie opisuje mieszkania dla mieszkańca gminy.
Rynek pierwotny to 84 procent obrotu
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 13 271 | 245 | 490 000 zł | 38 m² |
| Wtórny | 11 825 | 48 | 500 000 zł | 41 m² |
Różnica wynosi 1446 zł na metrze, czyli 12,2 procent.
Kluczowa jest jednak kolumna z liczbą aktów. Pierwsza sprzedaż to tu 245 z 293 transakcji, czyli 84 procent, czyli najwyższy udział w całym zachodniopomorskim zestawieniu. Rynek wtórny w Ustroniu praktycznie nie istnieje: 48 aktów w dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest w praktyce ceną nowego apartamentu, a nie ceną „mieszkania w Ustroniu". Jeśli szukasz lokalu z drugiej ręki, właściwą liczbą jest 11 825 zł i stoi ona na czterdziestu ośmiu transakcjach.
Trzynaście adresów, 85 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Okrzei 6 | 16 422 | 7 | 2 |
| Graniczna 4A | 15 000 | 38 | 37 |
| Graniczna 4B | 15 000 | 36 | 35 |
| Osiedlowa 22 | 13 487 | 9 | 9 |
| Polna 10 | 13 271 | 21 | 21 |
| Osiedlowa 30 | 12 816 | 18 | 17 |
| Polna 17A | 12 428 | 6 | 4 |
| Polna 17B | 12 245 | 21 | 20 |
| Polna 10F | 11 496 | 8 | 3 |
| Polna 10A | 11 407 | 29 | 29 |
| Polna 10G | 11 216 | 28 | 28 |
| Rolna 25AA | 9998 | 14 | 14 |
| Zielona 6 | 9934 | 13 | 13 |
Trzynaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej sześć transakcji, razem 248 aktów, czyli 85 procent rynku gminy. To najwyższa koncentracja w całej tej serii.
Sześć budynków przy Polnej dało 113 transakcji, czyli 39 procent obrotu, przy medianach od 11 216 do 13 271 zł. Dwa budynki przy Granicznej dały 74 akty przy medianie dokładnie 15 000 zł w obu, co jest sprzedażą z cennika w czystej postaci.
Na dole tabeli stoją dwa adresy poniżej dziesięciu tysięcy: Rolna 25AA i Zielona 6, razem 27 aktów, wszystkie pierwszej sprzedaży. W tej samej gminie i w tym samym oknie nowe mieszkanie kosztowało więc od 9934 do 15 000 zł za metr, czyli różnica sięga 5066 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 12 448 | 74 | 62 |
| 35 do 50 m² | 13 321 | 187 | 161 |
| 50 do 65 m² | 11 916 | 21 | 13 |
| ponad 65 m² | 10 476 | 11 | 9 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa u samej góry: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są o 873 zł tańsze. W kurorcie apartament dwupokojowy jest produktem najbardziej pożądanym, a nie najmniejszy lokal.
Rozkład jest przy tym skrajnie wąski: 261 z 293 transakcji, czyli 89 procent, mieści się poniżej pięćdziesięciu metrów.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 13 627 | 23 | 31 m² |
| 2 | 12 540 | 206 | 38 m² |
| 3 | 10 822 | 24 | 45 m² |
| 4 | 9380 | 3 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. 206 z 293 lokali ma dokładnie dwie izby, czyli 70 procent, przy typowej powierzchni 38 m². Trudno o czytelniejszy opis rynku apartamentów wakacyjnych.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 9437 | 131 |
| 2022 | 10 262 | 120 |
| 2023 | 9897 | 64 |
| 2024 | 11 852 | 221 |
| 2025 | 12 463 | 157 |
| 2026 | 13 346 | 37 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 9 czerwca.
Od 2021 do 2025 roku mediana Ustronia urosła o 32 procent, ale nie po linii prostej: rok 2023 wypadł niżej od 2022, o 365 zł, przy najmniejszej próbie w całej tabeli.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 13 004 zł/m² przy 130 aktach, a w dwunastu poprzednich 12 985 zł przy 171 aktach, czyli wzrost o 0,1 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży dał plus 20,6 procent, ale stoi na 29 i 21 aktach, więc traktujemy tę liczbę jako sygnał, a nie pomiar.
Pierwsza liczba jest tu wiarygodniejsza i mówi, że ceny w Ustroniu stanęły. Potwierdza to tabela roczna: między 2024 a 2025 rokiem mediana urosła o 5 procent, a w oknie dwunastomiesięcznym już nie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Ustronie Morskie ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 245 aktów z ostatnich dwóch lat. Inwestycje, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem, a nowych na razie nie zgłoszono.
To ważna informacja: cała ta zabudowa została sprzedana, a kolejna oferta jeszcze nie weszła.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 35 | 842 250 zł | 701 000 do 955 500 zł | 805 m² |
| Działka | 10 | 487 500 zł | 378 394 do 2 557 280 zł | 1353 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 8 z 35 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 23 procent, a typowa działka ma 805 m².
Mediana domu, 842 250 zł, jest zaledwie 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 649 000 zł. To najmniejsza taka różnica w całym zachodniopomorskim zestawieniu i wynika wprost z tego, jak drogie są tu mieszkania.
Rynek gruntu jest na granicy mierzalności: dziesięć transakcji przy medianie 487 500 zł i górnym kwartylu sięgającym 2 557 280 zł.
Co z tego ma kupujący
Ustronie Morskie jest rynkiem nowych apartamentów i niczego więcej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie traktuj mediany gminy jako ceny mieszkania z drugiej ręki, bo 84 procent obrotu to pierwsza sprzedaż; właściwa liczba to 11 825 zł. Sprawdź adres, bo między Zieloną a Graniczną jest 5066 zł różnicy na metrze, przy nowej zabudowie po obu stronach. I nie zakładaj dalszego wzrostu, bo w ostatnich dwunastu miesiącach mediana zmieniła się o 0,1 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kołobrzeg leży 14 km stąd i jest tańszy o 2434 zł na metrze, a Mielno 28 km i jest droższe o 810 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
