Cztery miasta u podnóża Gór Sowich i Ślęży dzieli 2444 zł na metrze, od 6708 zł w Świdnicy do 4264 zł w Bielawie. Wszystkie leżą w promieniu 26 km od Świdnicy, a Dzierżoniów i Bielawę dzieli zaledwie 7 km.
Liczby pochodzą z 2389 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że kolumna „rynek pierwotny" znaczy w każdym z tych miast coś innego. W Świdnicy to dwie inwestycje różniące się dwukrotnie, w Dzierżoniowie i Strzegomiu jedna ulica, a w Bielawie w ogóle nie deweloper, tylko wykup mieszkań komunalnych.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Świdnicy i Dzierżoniowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli pięć miesięcy: Dzierżoniów kończy się 30 stycznia 2026, Bielawa 5 lutego, a Świdnica i Strzegom 7 lipca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 72 akty, z czego 44 w samej Świdnicy.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Świdnica | 51 357 | 302 | 6708 | 7376 | 6527 | 1205 |
| Dzierżoniów | 30 014 | 479 | 5732 | 6900 | 5072 | 529 |
| Strzegom | 23 764 | 568 | 5259 | 7814 | 4928 | 293 |
| Bielawa | 27 480 | 692 | 4264 | 3856 | 4532 | 362 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Tylko Świdnica leży powyżej tej wartości.
Kolumna „rynek pierwotny" nie jest tu porównywalna między miastami i warto wiedzieć, co dokładnie kryje:
- Świdnica, 7376 zł na 325 aktach, ale rozpięte od 4866 zł przy Kolejowej do 9931 zł przy Parkowej. Dwa różne produkty w jednej liczbie.
- Strzegom, 7814 zł na 40 aktach, z czego 38 przy Parkowej 1. Jedna inwestycja.
- Dzierżoniów, 6900 zł na 201 aktach, z czego 131 przy Korczaka. Jedna ulica, dziewięć budynków.
- Bielawa, 3856 zł na 144 aktach, i to w ogóle nie jest nowa zabudowa, tylko pierwsze przeniesienie własności w starym zasobie.
Rynek wtórny mówi więcej
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Świdnica | 6708 | 6527 | −181 | 27 procent |
| Dzierżoniów | 5732 | 5072 | −660 | 38 procent |
| Strzegom | 5259 | 4928 | −331 | 14 procent |
| Bielawa | 4264 | 4532 | +268 | 40 procent |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka maleje z 2444 do 1995 zł na metrze, od 6527 zł w Świdnicy do 4532 zł w Bielawie.
Najbardziej zmienia się obraz dwóch skrajnych miast tabeli. Dzierżoniów spada o 660 zł, bo 38 procent jego obrotu to inwestycja przy Korczaka. Bielawa rośnie o 268 zł, bo 40 procent jej obrotu to wykup lokali komunalnych po niskiej cenie. Idą w przeciwne strony, a przyczyna w obu przypadkach leży w tej samej kolumnie rejestru.
Praktycznie: różnica między Dzierżoniowem a Bielawą jest w medianie miasta 1468 zł, a przy porównywalnym mieszkaniu z drugiej ręki już tylko 540 zł. Te dwa miasta, oddalone o siedem kilometrów, są znacznie bardziej podobne, niż sugerują publikowane liczby.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Strzegom | 5631 zł/m² | +18,4 procent | 5164 zł/m² | +8,9 procent |
| Bielawa | 4333 zł/m² | +7,8 procent | 4675 zł/m² | +7,2 procent |
| Świdnica | 6744 zł/m² | +0,8 procent | 6692 zł/m² | +3,8 procent |
| Dzierżoniów | 5372 zł/m² | −3,7 procent | 4976 zł/m² | −2,4 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Trzy miasta rosną, jedno spada, a wszystkie cztery pomiary stoją na przyzwoitych próbach, od 122 do 445 transakcji na stronę.
Dzierżoniów jest jedynym miastem koszyka z dwiema liczbami ujemnymi, i to na próbach po ponad dwieście transakcji. Sąsiednia Bielawa, siedem kilometrów dalej, rośnie w tym samym czasie o 7,2 procent. Dwa miasta jednego powiatu idą w przeciwne strony.
Bielawa i Strzegom to jedyne miasta, w których obie kolumny zgadzają się co do kierunku i mniej więcej co do skali. W Świdnicy mediana miasta stanęła, choć rynek wtórny urósł o 3,8 procent, bo w ostatnim roku sprzedano tam więcej tańszej nowej zabudowy.
W cennikach czeka 339 lokali
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | Mediana rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Świdnica | 273 | 10 650 | 7376 | 6527 |
| Bielawa | 56 | 9500 | 3856 | 4532 |
| Dzierżoniów | 10 | 6494 | 6900 | 5072 |
| Strzegom | 0 | brak | 7814 | 4928 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
To jest najbardziej wymowna tabela w tym zestawieniu, bo pokazuje trzy zupełnie różne relacje oferty do rynku.
W Świdnicy cennik leży 3274 zł powyżej zamkniętych aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 44 procent. Główna pozycja, 110 lokali przy Westerplatte, ma medianę 12 538 zł, i nie ma dziś w mieście oferty w cenie zespołu przy Kolejowej, gdzie mieszkania szły po 4866 do 5633 zł.
W Bielawie cennik jest 2,1 raza wyższy od rynku wtórnego. Miasto z medianą 4264 zł ma w ofercie 56 lokali po 9500 zł, a górny kwartyl jej rejestru aktów sięga zaledwie 5201 zł.
W Dzierżoniowie jest odwrotnie: cennik leży 406 zł PONIŻEJ aktów pierwszej sprzedaży, co pasuje do jedynego ujemnego kierunku cen w koszyku.
Wspólny wniosek jest jeden i wart zapamiętania: oferta deweloperska w tych czterech miastach kosztuje od 6494 do 10 650 zł za metr, a zamknięte transakcje od 4264 do 6708 zł. To są dwa różne rynki i porównywanie ich wprost prowadzi do złych decyzji.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Świdnica | 44 | 807 000 zł | 527 m² | 41 procent | 22 | 300 m² |
| Dzierżoniów | 62 | 695 000 zł | 467 m² | 21 procent | 31 | 374 m² |
| Strzegom | 34 | 575 000 zł | 760 m² | 47 procent | 16 | 772 m² |
| Bielawa | 24 | 575 000 zł | 600 m² | 33 procent | 61 | 965 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność przy domach jest ta sama co przy mieszkaniach na górze tabeli i odwrócona na dole: Bielawa, najtańsza w mieszkaniach, ma medianę domu równą Strzegomowi.
Ostatnie dwie kolumny są tu ważniejsze niż zwykle. Tylko w Bielawie i Strzegomiu typowa powierzchnia działki, 965 i 772 m², odpowiada pełnej parceli budowlanej. W Świdnicy i Dzierżoniowie mediana powierzchni to 300 i 374 m², więc w tych liczbach siedzą także udziały i fragmenty, a mediana ceny nie opisuje działki pod dom. Bielawa z 61 transakcjami ma tu najlepszy materiał w całym koszyku, z medianą 171 480 zł.
Siedem gmin obok
Poza czwórką z tabeli powiaty świdnicki i dzierżoniowski niosą siedem kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów:
- gmina wiejska Świdnica: 5217 zł/m² przy 88 aktach, 575 miejsce w kraju
- Żarów: 4776 zł/m² przy 124 aktach, 629 miejsce
- Piława Górna: 4484 zł/m² przy 88 aktach, 667 miejsce
- Jaworzyna Śląska: 4178 zł/m² przy 104 aktach, 699 miejsce
- gmina wiejska Dzierżoniów: 3679 zł/m² przy 37 aktach, 740 miejsce
- Pieszyce: 2799 zł/m² przy 83 aktach, 806 miejsce
- Niemcza: 2422 zł/m² przy 40 aktach, 830 miejsce
Trzy dalsze gminy obu powiatów, Dobromierz, Marcinowice i Łagiewniki, mają w oknie mniej niż trzydzieści aktów i ich median nie podajemy.
Warto zauważyć dwie rzeczy. Gmina wiejska Świdnica, z 5217 zł, leży praktycznie na poziomie Strzegomia i wyraźnie powyżej Bielawy, więc pod Świdnicą wieś nie jest tania. I Pieszyce, sąsiadujące bezpośrednio z Bielawą, mają 2799 zł, czyli o 1465 zł na metrze mniej, co pokazuje, jak szybko cena spada poza samymi miastami tego pasa.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Świdnica: 335 400 zł, a z drugiej ręki 326 350 zł
- Dzierżoniów: 286 600 zł, a z drugiej ręki 253 600 zł
- Strzegom: 262 950 zł, a z drugiej ręki 246 400 zł
- Bielawa: 213 200 zł, a z drugiej ręki 226 600 zł
Rozpiętość wynosi 122 200 zł przy medianie miasta i 99 750 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, czyli przy porównywalnym produkcie mniejsza.
Za tę samą kwotę, którą w Świdnicy płaci się za pięćdziesiąt metrów, w Bielawie kupuje się prawie siedemdziesiąt dziewięć metrów.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Świdnicy
- Ceny mieszkań w Dzierżoniowie
- Ceny mieszkań w Bielawie
- Ceny mieszkań w gminie Strzegom
Sąsiednią aglomerację wałbrzyską zestawiamy w porównaniu Wałbrzycha, Świebodzic, Boguszowa-Gorc, Szczawna i Kamiennej Góry, ziemię kłodzką w porównaniu Kłodzka, Polanicy, Kudowy, Nowej Rudy i Bystrzycy, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
