Świdnica zajmuje 302 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6708 zł/m², o 11 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 51 357 osób, a stąd jest 21 km do Wałbrzycha.
Liczby pochodzą z 1205 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie nie jest różnica między nowym a używanym mieszkaniem, bo ta wynosi tu zaledwie 849 zł. Najciekawsza jest różnica wewnątrz samej nowej zabudowy: od 4866 do 9931 zł za metr, czyli 5065 zł, i to na budynkach oddanych w tym samym czasie w tym samym mieście.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Świdnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 7 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 44 akty o medianie 1186 zł/m² i typowej cenie 95 000 zł za 68 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1205 aktów. Mediana to 6708 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5303 do 7928 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 340 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy tylko o 13 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7376 | 325 | 430 000 zł | 53 m² |
| Wtórny | 6527 | 880 | 330 000 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 849 zł na metrze, czyli 13 procent, i jest jedną z mniejszych w tej serii. Rynek pierwotny to przy tym 27 procent obrotu, czyli 325 aktów, co jak na pięćdziesięciotysięczne miasto jest udziałem wysokim.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest zawyżona tylko o 181 zł względem rynku wtórnego, więc można jej używać z niewielkim błędem.
Ta zgodna liczba kryje jednak w sobie dwa zupełnie różne rynki nowej zabudowy, i to jest treść następnej sekcji.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Parkowa 20B | 9931 | 11 | 11 |
| Parkowa 20A | 9901 | 16 | 15 |
| Parkowa 20 | 9646 | 14 | 14 |
| Polna Droga 19 | 9103 | 9 | 9 |
| Polna Droga 13 | 9100 | 10 | 8 |
| Parkowa 20C | 8836 | 15 | 15 |
| Bolesława Krzywoustego 37B | 8050 | 15 | 15 |
| Bolesława Krzywoustego 37 | 7900 | 14 | 14 |
| Bolesława Krzywoustego 37C | 7825 | 16 | 16 |
| Ludwika Zamenhofa 14 | 7658 | 5 | 0 |
| Kazimierza Pułaskiego 63-65 | 7630 | 6 | 0 |
| Bolesława Krzywoustego 37A | 7625 | 12 | 12 |
| Garbarska 6 | 7531 | 5 | 0 |
| Bolesława Krzywoustego 41 | 7443 | 38 | 33 |
| Mazowiecka 14 | 7076 | 10 | 5 |
| Mennicka 10 | 7015 | 5 | 0 |
| Jana Riedla 9 | 6573 | 5 | 0 |
| Kolejowa 1E | 5633 | 15 | 15 |
| Kolejowa 1D | 5301 | 11 | 11 |
| Kolejowa 1H | 5186 | 10 | 10 |
| Kolejowa 1G | 5073 | 24 | 23 |
| Kolejowa 1I | 4965 | 25 | 25 |
| Kolejowa 1F | 4866 | 8 | 8 |
| Pionierów Ziemi Świdnickiej 22 | 3812 | 6 | 0 |
Dwadzieścia cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 305 aktów, czyli 25 procent rynku miasta.
Cztery zespoły budynków tłumaczą całą tę tabelę:
- Parkowa 20 i litery A do C: 56 aktów, 55 pierwszej sprzedaży, od 8836 do 9931 zł. To górna półka nowej zabudowy.
- Polna Droga 13 i 19: 19 aktów, 17 pierwszej sprzedaży, po około 9100 zł.
- Krzywoustego 37 z literami i 41: 95 aktów, 90 pierwszej sprzedaży, od 7443 do 8050 zł.
- Kolejowa 1D do 1I: 93 akty, 92 pierwszej sprzedaży, od 4866 do 5633 zł.
Razem te cztery zespoły to 263 akty i 254 transakcje pierwszej sprzedaży, czyli 78 procent całej nowej zabudowy sprzedanej w Świdnicy w tym okresie.
Najważniejsza liczba w tym wpisie leży między pierwszym a czwartym punktem. Nowe mieszkanie przy Parkowej kosztuje 9931 zł za metr, a nowe mieszkanie przy Kolejowej 4866 zł. To jest 5065 zł różnicy, czyli ponad dwukrotność, i dotyczy budynków oddanych w tym samym mieście w tym samym czasie. Zespół przy Kolejowej sprzedaje mieszkania poniżej mediany świdnickiego rynku wtórnego.
Wniosek praktyczny jest ostry: w Świdnicy sformułowanie „cena mieszkania z rynku pierwotnego" nie znaczy nic, dopóki nie wiadomo, o którą inwestycję chodzi.
Adresy bez ani jednej nowej transakcji, czyli czysty rynek wtórny, rozciągają się od 3812 zł przy Pionierów Ziemi Świdnickiej do 7658 zł przy Zamenhofa, a więc też dwukrotnie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6606 | 156 | 32 |
| 35 do 50 m² | 6882 | 432 | 113 |
| 50 do 65 m² | 6964 | 300 | 71 |
| ponad 65 m² | 5982 | 317 | 109 |
Ta tabela jest wyjątkowo płaska w trzech górnych wierszach: od 6606 do 6964 zł, czyli 358 zł rozpiętości. Dopiero mieszkania powyżej 65 m² wypadają wyraźnie niżej, o 982 zł od szczytu.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Świdnicy praktycznie nie działa, i to jest cecha rynku, na którym nowa zabudowa jest rozłożona po wszystkich przedziałach wielkości.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5604 | 48 | 27 m² |
| 2 | 7000 | 316 | 40 m² |
| 3 | 6892 | 465 | 51 m² |
| 4 | 6458 | 255 | 64 m² |
| 5 | 6471 | 91 | 95 m² |
| 6 | 6983 | 13 | 108 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Świdnicy podaje je przy 1190 z 1205 aktów. Powyższa tabela obejmuje 1188 z nich, bo dwa lokale o siedmiu i dziewięciu izbach pomijamy jako pojedyncze przypadki.
Uwagę zwraca pierwszy wiersz: mieszkania jednoizbowe są tu najtańsze za metr, 5604 zł, o 1396 zł mniej niż dwuizbowe. To odwrotność zwykłego układu i opisuje najstarszy zasób miasta, bo w nowej zabudowie kawalerek prawie nie ma.
Poza tym tabela jest równa: od dwóch do sześciu izb wszystko mieści się w 542 zł, mimo że typowy metraż rośnie z 40 do 108 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5116 | 746 |
| 2022 | 5577 | 562 |
| 2023 | 5973 | 629 |
| 2024 | 6579 | 608 |
| 2025 | 6798 | 580 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 lipca i notuje z niego 373 akty o medianie 6704 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Świdnicy urosła o 33 procent, bez ani jednego roku spadku, ale tempo wyraźnie wyhamowało: skok z 2023 na 2024 to 606 zł, a z 2024 na 2025 już 219 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 6744 zł/m² przy 629 aktach wobec 6690 zł przy 569 aktach, czyli wzrost o 0,8 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6692 zł przy 430 aktach wobec 6450 zł przy 445 aktach, czyli wzrost o 3,8 procent.
Obie liczby są dodatnie, a prawa stoi na 430 i 445 transakcjach, czyli na próbie bardzo solidnej. Uczciwy wniosek brzmi: mieszkania z drugiej ręki podrożały w Świdnicy o 3,8 procent w rok, a mediana miasta stanęła, bo w ostatnich dwunastu miesiącach większy udział w obrocie miała tańsza nowa zabudowa.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań są dziś w Świdnicy 273 lokale o medianie 10 650 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 10 000 do 12 275 zł. Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Cennik leży 3274 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 44 procent, i 3942 zł powyżej mediany całego miasta. Jest to jedna z największych takich różnic w całej serii.
Powód jest w składzie oferty. Same tylko 110 lokali przy Westerplatte ma medianę 12 538 zł, a dalsze pozycje to 68 mieszkań przy Sikorskiego po 10 150 zł, 35 przy Placu Grunwaldzkim po 10 066 zł i 32 przy Krzywoustego po 10 050 zł. Najtańsza pozycja w cenniku, dwa zespoły po osiem lokali, to 8847 zł, czyli i tak o 1471 zł powyżej mediany zamkniętych aktów pierwszej sprzedaży.
Innymi słowy: to, co dziś jest w sprzedaży, jest wyraźnie droższe od tego, co w Świdnicy sprzedano przez ostatnie dwa lata, i nie ma w ofercie nic w cenie zespołu przy Kolejowej.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 44 | 807 000 zł | 650 000 do 945 000 zł | 527 m² |
| Działka | 22 | 73 984 zł | 36 070 do 311 250 zł | 300 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 18 z 44 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 41 procent. Typowa działka pod domem ma 527 m².
Mediana domu, 807 000 zł, jest 2,4 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 335 400 zł, i jest to najwyższa mediana domu w tym koszyku.
Rynek gruntu jest cienki: 22 transakcje przy typowej powierzchni 300 m² i rozstępie kwartylowym od 36 070 do 311 250 zł, czyli prawie dziewięciokrotnym. W tej liczbie siedzą i udziały, i pełne parcele, więc mediana 73 984 zł nie opisuje ceny działki budowlanej.
Co z tego ma kupujący
Świdnica jest miastem, w którym mediana działa dobrze, a określenie „rynek pierwotny" nie działa wcale. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany miasta, bo dzieli ją od rynku wtórnego 181 zł. Nigdy nie porównuj oferty z medianą rynku pierwotnego, bo ta rozciąga się od 4866 do 9931 zł, zależnie od inwestycji. I licz się z niewielkim wzrostem, bo rynek wtórny podrożał tu w rok o 3,8 procent na próbie ponad czterystu transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Dzierżoniów jest tańszy o 976 zł na metrze, Strzegom o 1449 zł, a Bielawa o 2444 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Świdnicy, Dzierżoniowie, Bielawie i Strzegomiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
