Gmina Strzegom zajmuje 568 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5259 zł/m², o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 23 764 osób, a stąd jest 18 km do Świdnicy.
Liczby pochodzą z 293 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że Strzegom zachowuje się normalnie tam, gdzie sąsiednie miasta zachowują się dziwnie. Tabela izb schodzi tu wzorowo, od 7202 zł przy jednej izbie do 4280 zł przy pięciu, a obie miary kierunku cen są dodatnie. W tym koszyku to rzadkość.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Świdnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 7 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 19 aktów o medianie 1009 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł za 50 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 293 akty. Mediana to 5259 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3748 do 6675 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 235 000 zł.
Strzegom jest gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny jest droższy o 59 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7814 | 40 | 353 542 zł | 44 m² |
| Wtórny | 4928 | 253 | 225 000 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 2886 zł na metrze, czyli 59 procent, ale rynek pierwotny to zaledwie 14 procent obrotu, czyli 40 aktów, i 38 z nich pochodzi z jednego adresu.
Dla kupującego liczy się druga liczba. Rynek wtórny to 253 z 293 aktów i 4928 zł za metr, i to jest cena mieszkania w gminie Strzegom. Mediana gminy leży 331 zł powyżej niej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Parkowa 1 | 7858 | 38 | 38 |
| Tadeusza Kościuszki 14 | 7086 | 10 | 0 |
| Armii Krajowej 7 | 6346 | 6 | 0 |
| Aleja Wojska Polskiego 76B | 1406 | 6 | 0 |
Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 60 aktów, czyli 20 procent rynku gminy.
Parkowa 1 to 38 aktów i wszystkie są pierwszą sprzedażą, co daje 95 procent całej nowej zabudowy sprzedanej w gminie w tym okresie. Jedna inwestycja odpowiada za całą górną półkę cenową Strzegomia.
Ciekawszy jest jednak wiersz drugi. Kościuszki 14 to dziesięć transakcji po 7086 zł, ani jednej nowej, czyli mieszkanie z drugiej ręki po cenie zbliżonej do nowego. To pokazuje, że w Strzegomiu istnieją adresy, które konkurują z deweloperem.
Ostatni wiersz wymaga wyjaśnienia. Sześć aktów przy Alei Wojska Polskiego 76B poszło po 1406 zł za metr, żaden nie jest pierwszą sprzedażą. To 3,5 raza poniżej mediany rynku wtórnego gminy. Te transakcje przechodzą przez nasz filtr nierynkowy, który tnie poniżej 30 procent mediany roku, więc zostają w liczbach, ale nie należy ich traktować jako wskazania ceny w tej okolicy. Sześć aktów po jednej cenie przy jednym adresie to zwykle jedno zdarzenie, a nie sześć niezależnych transakcji rynkowych.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5608 | 56 | 8 |
| 35 do 50 m² | 5405 | 121 | 20 |
| 50 do 65 m² | 5516 | 68 | 9 |
| ponad 65 m² | 4612 | 48 | 3 |
Trzy górne wiersze są niemal równe, od 5405 do 5608 zł, a dopiero mieszkania powyżej 65 m² wypadają niżej, o 996 zł od szczytu, czyli o 18 procent.
Ostatni wiersz jest przy tym czysty: 48 aktów i tylko trzy transakcje pierwszej sprzedaży, więc 4612 zł to prawdziwa cena dużego mieszkania z drugiej ręki w tej gminie. Przy typowych 70 m² daje to około 323 000 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7202 | 20 | 29 m² |
| 2 | 5750 | 81 | 37 m² |
| 3 | 4982 | 121 | 47 m² |
| 4 | 4812 | 51 | 64 m² |
| 5 | 4280 | 14 | 71 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Strzegom podaje je przy 289 z 293 aktów. Powyższa tabela obejmuje 287 z nich.
Ta tabela schodzi bez ani jednego odwrócenia: od 7202 zł przy jednej izbie do 4280 zł przy pięciu, czyli o 2922 zł i 41 procent. W koszyku, w którym Świdnica, Dzierżoniów i Bielawa mają tabele poprzestawiane, Strzegom jest jedynym miastem zachowującym się podręcznikowo.
Największy pojedynczy próg leży między jedną a dwiema izbami i wynosi 1452 zł.
Praktycznie znaczy to, że w Strzegomiu reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" naprawdę działa i można na niej oprzeć wycenę.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3248 | 113 |
| 2022 | 3679 | 110 |
| 2023 | 4558 | 174 |
| 2024 | 4742 | 126 |
| 2025 | 5160 | 146 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 lipca i notuje z niego 87 aktów o medianie 5720 zł, czyli najwyższej w całym rejestrze.
Od 2021 do 2025 roku mediana Strzegomia urosła o 59 procent, bez ani jednego roku spadku, i wzrost trwa nadal.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest dodatnie po obu stronach: cały rynek 5631 zł/m² przy 163 aktach wobec 4755 zł przy 123 aktach, czyli wzrost o 18,4 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5164 zł przy 124 aktach wobec 4740 zł przy 122 aktach, czyli wzrost o 8,9 procent.
Prawa liczba jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, i 8,9 procent na próbach po 124 i 122 transakcje jest wynikiem solidnym. Lewa jest dwa razy wyższa, bo w ostatnim roku sprzedała się inwestycja przy Parkowej.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Strzegom ani jednego mieszkania.
Zestawione z 38 aktami pierwszej sprzedaży przy Parkowej oznacza to, że ta inwestycja została wyprzedana, a nowej oferty w gminie nie ma. Kupujący ma dziś do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 4928 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 34 | 575 000 zł | 252 500 do 715 000 zł | 760 m² |
| Działka | 16 | 136 736 zł | 58 892 do 300 000 zł | 772 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 16 z 34 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 47 procent, co w gminie miejsko-wiejskiej z rozległą częścią wiejską oznacza sporo siedlisk. Typowa działka pod domem ma 760 m².
Mediana domu, 575 000 zł, jest 2,2 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 262 950 zł. Rozstęp kwartylowy od 252 500 do 715 000 zł jest jednak prawie trzykrotny, więc te 34 akty obejmują i budynki do remontu, i domy gotowe.
Rynek gruntu jest cienki, ale sensowny: 16 transakcji przy typowej powierzchni 772 m², czyli faktycznie działek, a nie fragmentów, i medianie 136 736 zł.
Co z tego ma kupujący
Strzegom jest w tym koszyku miastem najbardziej przewidywalnym, i to jest jego zaleta. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 4928 zł, bo cały rynek pierwotny gminy to jedna inwestycja. Możesz zaufać regule metrażu, bo tabela izb schodzi tu bez odwróceń, o 41 procent od jednej do pięciu izb. I licz się ze wzrostem, bo rynek wtórny podrożał w rok o 8,9 procent, na próbie ponad stu transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świdnica jest droższa o 1449 zł na metrze, Dzierżoniów o 473 zł, a Bielawa tańsza o 995 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Świdnicy, Dzierżoniowie, Bielawie i Strzegomiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
