Bielawa zajmuje 692 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4264 zł/m², o 29 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 27 480 osób, a stąd jest 7 km do Dzierżoniowa i 26 km do Świdnicy.
Liczby pochodzą z 362 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest zderzenie dwóch liczb. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w Bielawie 4532 zł za metr, a w ustawowym cenniku deweloperskim czeka dziś 56 lokali o medianie 9500 zł, czyli po cenie 2,1 raza wyższej. Taki rozstrzał między ofertą a transakcjami jest w tej serii rzadki.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Dzierżoniowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 5 lutego 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 840 zł/m² i typowej cenie 44 350 zł za 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 362 akty. Mediana to 4264 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3270 do 5201 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 198 500 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4532 | 218 | 200 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 3856 | 144 | 192 000 zł | 53 m² |
W Bielawie pierwsza sprzedaż jest o 676 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 15 procent, i to jest układ odwrotny do normalnego.
Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w mieście o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, a nie budowę. Takich aktów jest tu 144, czyli 40 procent całego obrotu.
Skutek jest taki, że publikowana mediana miasta, 4264 zł, leży 268 zł poniżej realnej ceny mieszkania. Dla kupującego użyteczna liczba to 4532 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Jana III Sobieskiego 21 | 5998 | 5 | 1 |
W Bielawie tylko jeden adres zebrał w tym okresie co najmniej pięć transakcji, i wypadł on 1466 zł powyżej mediany rynku wtórnego miasta.
Pozostałe 357 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. W mieście o takim rozproszeniu wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego, bo ani dzielnica, ani ulica nie niosą tu informacji o cenie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 3793 | 91 | 32 |
| 35 do 50 m² | 4436 | 102 | 33 |
| 50 do 65 m² | 3766 | 78 | 27 |
| ponad 65 m² | 4527 | 91 | 52 |
Ta tabela nie układa się w żaden porządek: najdroższy jest przedział największy, najtańszy ten od 50 do 65 m², a rozpiętość między nimi wynosi 761 zł na metrze.
Powodem jest to, że pierwsza sprzedaż, czyli wykup lokali, rozkłada się nierówno: 57 procent w przedziale powyżej 65 m² i 35 procent w przedziale od 50 do 65 m². Tam, gdzie wykupu jest mniej, mediana idzie w górę, i odwrotnie.
Praktyczny wniosek: w Bielawie tabela metraży nie prowadzi do ceny. Prowadzi do niej wyłącznie stan budynku i to, czy transakcja jest zwykłym obrotem.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 2942 | 14 | 19 m² |
| 2 | 4075 | 83 | 32 m² |
| 3 | 3897 | 147 | 45 m² |
| 4 | 4542 | 109 | 78 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Bielawie podaje je przy 361 z 362 aktów. Powyższa tabela obejmuje 353 z nich, bo osiem lokali o pięciu i sześciu izbach pomijamy jako zbyt małą próbę.
Zwraca uwagę ostatni wiersz: mieszkania czteroizbowe mają w Bielawie typowo 78 m², czyli dużo więcej niż w sąsiednich miastach, a mimo to kosztują najwięcej za metr. To opis dużego, poniemieckiego zasobu, w którym cztery izby oznaczają naprawdę duże mieszkanie.
Wiersz pierwszy, kawalerki o typowych 19 m², to z kolei najtańszy metr w mieście: 2942 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2552 | 294 |
| 2022 | 2506 | 249 |
| 2023 | 3334 | 195 |
| 2024 | 4050 | 258 |
| 2025 | 4326 | 203 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 lutego i notuje z niego zaledwie 11 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Bielawy urosła o 70 procent, i jest to jeden z mocniejszych wzrostów w tej części regionu. Cały ruch zaczął się jednak dopiero w 2023 roku: przez pierwsze dwa lata mediana stała w miejscu, a nawet spadła o 46 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest dodatnie i zgodne po obu stronach: cały rynek 4333 zł/m² przy 197 aktach wobec 4019 zł przy 252 aktach, czyli wzrost o 7,8 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4675 zł przy 143 aktach wobec 4362 zł przy 122 aktach, czyli wzrost o 7,2 procent.
Obie liczby są dodatnie i prawie identyczne, co przy próbach po ponad sto transakcji czyni ten pomiar wiarygodnym. W Bielawie mieszkania naprawdę podrożały o około siedem procent w rok, i odróżnia to ją od sąsiedniego Dzierżoniowa, gdzie obie miary są ujemne.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Bielawie 56 lokali o medianie 9500 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 9000 do 9850 zł. Dane pochodzą z 26 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
To jest najbardziej zaskakująca liczba w tym wpisie. Cennik leży 4968 zł powyżej mediany bielawskiego rynku wtórnego, czyli 2,1 raza wyżej, i 5236 zł powyżej mediany miasta.
Struktura oferty tłumaczy, skąd bierze się mediana: 49 z 56 lokali to dwa budynki przy Tulipanowej, oba po 9500 zł. Pozostałe siedem, przy Ściennej, ma medianę 19 048 zł za metr i jest to wartość na tyle odstająca od wszystkiego w tym mieście, że traktujemy ją jako pojedynczy przypadek, a nie wskazanie rynku.
Wniosek dla kupującego. Nowa zabudowa jest w Bielawie produktem osobnym, wycenianym jak w innym mieście, a rejestr aktów notarialnych z ostatnich dwóch lat sięga w górnym kwartylu zaledwie 5201 zł za metr. Dopóki ta inwestycja się nie sprzeda, nie wiadomo, czy 9500 zł to cena, którą ktoś zapłaci.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 24 | 575 000 zł | 480 000 do 677 500 zł | 600 m² |
| Działka | 61 | 171 480 zł | 63 960 do 256 000 zł | 965 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 24 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli jedna trzecia. Typowa działka pod domem ma 600 m².
Mediana domu, 575 000 zł, jest 2,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 213 200 zł.
Rynek gruntu jest tu najzdrowszy w całym koszyku: 61 transakcji przy typowej powierzchni 965 m² i medianie 171 480 zł. Powierzchnia bliska tysiąca metrów oznacza, że są to w większości pełne działki budowlane, a nie fragmenty, więc ta mediana faktycznie opisuje cenę parceli w Bielawie.
Co z tego ma kupujący
Bielawa jest miastem, w którym publikowana mediana jest zaniżona, a oferta deweloperska oderwana od rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj 4532 zł, a nie 4264 zł, bo mediana miasta jest ciągnięta w dół przez 144 akty wykupu lokali. Nie porównuj oferty deweloperskiej z rejestrem, bo cennik jest tu dwa razy wyżej niż jakakolwiek zamknięta transakcja z ostatnich dwóch lat. I licz się ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu około siedmiu procent, na próbach po ponad sto transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świdnica jest droższa o 2444 zł na metrze, Dzierżoniów o 1468 zł, a Strzegom o 995 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Świdnicy, Dzierżoniowie, Bielawie i Strzegomiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
