Dzierżoniów zajmuje 479 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5732 zł/m², o 5 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 30 014 osób, a stąd jest 19 km do Świdnicy i 7 km do Bielawy.
Liczby pochodzą z 529 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, jak bardzo obraz miasta zależy od jednej ulicy. Dziewięć budynków przy Korczaka to 135 aktów, czyli 26 procent całego obrotu i 65 procent nowej zabudowy sprzedanej w Dzierżoniowie. Bez nich mediana miasta byłaby zupełnie inną liczbą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Dzierżoniowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 stycznia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1245 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł za 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 529 aktów. Mediana to 5732 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4333 do 6938 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 259 910 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 36 procent i bardzo duży
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6900 | 201 | 340 340 zł | 50 m² |
| Wtórny | 5072 | 328 | 215 275 zł | 44 m² |
Różnica wynosi 1828 zł na metrze, czyli 36 procent, a pierwsza sprzedaż to 38 procent obrotu, czyli 201 aktów. W trzydziestotysięcznym mieście to bardzo wysoki udział.
Skutek jest bezpośredni: mediana miasta jest zawyżona o 660 zł względem tego, co kupuje 62 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 5072 zł.
Różnica w cenie całkowitej jest jeszcze większa, bo nowe mieszkania są o sześć metrów większe: 340 340 wobec 215 275 zł, czyli 125 065 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Janusza Korczaka 19A | 7433 | 9 | 9 |
| Janusza Korczaka 19B | 7423 | 14 | 14 |
| Janusza Korczaka 21B | 7004 | 17 | 17 |
| Janusza Korczaka 21A | 6968 | 22 | 21 |
| Janusza Korczaka 15C | 6950 | 17 | 16 |
| Janusza Korczaka 15B | 6950 | 11 | 11 |
| Janusza Korczaka 15D | 6942 | 19 | 18 |
| Janusza Korczaka 15A | 6922 | 10 | 9 |
| Janusza Korczaka 15E | 6850 | 16 | 16 |
W Dzierżoniowie wszystkie dziewięć adresów z co najmniej pięcioma transakcjami leży przy jednej ulicy. Razem to 135 aktów, z czego 131 to pierwsza sprzedaż.
Trzy liczby opisują skalę tego zjawiska. 135 aktów to 26 procent obrotu całego miasta. 131 aktów pierwszej sprzedaży to 65 procent całej nowej zabudowy sprzedanej w Dzierżoniowie w tym okresie. A ceny w tych dziewięciu budynkach mieszczą się w wąskim przedziale od 6850 do 7433 zł, czyli 583 zł.
Konsekwencja dla czytającego jest prosta: jeśli oglądasz mieszkanie gdziekolwiek indziej w Dzierżoniowie, mediana miasta jest dla ciebie za wysoka. Właściwą liczbą jest 5072 zł.
Poza Korczaka żaden adres w mieście nie zebrał w niecałe dwa lata nawet pięciu transakcji, więc dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę, a wycena musi zejść do konkretnego budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4953 | 99 | 22 |
| 35 do 50 m² | 5468 | 217 | 74 |
| 50 do 65 m² | 6376 | 128 | 61 |
| ponad 65 m² | 6350 | 85 | 44 |
Ta tabela jest odwrócona: im większe mieszkanie, tym droższy metr, aż do przedziału od 50 do 65 m².
Wyjaśnia to ostatnia kolumna. Udział pierwszej sprzedaży rośnie z 22 procent wśród kawalerek do 48 procent w przedziale od 50 do 65 m² i 52 procent powyżej 65 m². Nowa zabudowa przy Korczaka to mieszkania pięćdziesięciometrowe i większe, a stary zasób to głównie lokale mniejsze.
Pierwszy wiersz, najmniej zanieczyszczony nową zabudową, jest najbliższy prawdy o rynku wtórnym: 99 kawalerek po 4953 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4843 | 22 | 23 m² |
| 2 | 5680 | 180 | 36 m² |
| 3 | 5533 | 203 | 48 m² |
| 4 | 6323 | 97 | 63 m² |
| 5 | 5636 | 16 | 133 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Dzierżoniowie podaje je przy 521 z 529 aktów. Powyższa tabela obejmuje 518 z nich.
Także tu tabela nie schodzi: najdroższe za metr są mieszkania czteroizbowe, 6323 zł, a najtańsze jednoizbowe, 4843 zł. Różnica wynosi 1480 zł i odzwierciedla nie wielkość lokalu, lecz to, że nowa zabudowa jest w Dzierżoniowie większa od starej.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3460 | 266 |
| 2022 | 4279 | 278 |
| 2023 | 5001 | 271 |
| 2024 | 5496 | 304 |
| 2025 | 5455 | 339 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 stycznia i notuje z niego 30 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Dzierżoniowa urosła o 58 procent, ale cały ten wzrost dokonał się do 2024 roku. Rok 2025, mimo największej liczby transakcji w całym rejestrze, zamknął się 41 zł niżej niż 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest ujemne po obu stronach: cały rynek 5372 zł/m² przy 338 aktach wobec 5580 zł przy 314 aktach, czyli spadek o 3,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4976 zł przy 231 aktach wobec 5096 zł przy 188 aktach, czyli spadek o 2,4 procent.
Obie liczby są ujemne i obie stoją na próbach po ponad dwieście transakcji. To jeden z lepiej udokumentowanych spadków w tej serii i oznacza, że w Dzierżoniowie mieszkania w ostatnim roku staniały, a nie tylko przestały drożeć.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Dzierżoniowie 10 lokali o medianie 6494 zł/m², wszystkie w jednej inwestycji. Dane pochodzą z 1 września 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Cennik leży 406 zł PONIŻEJ mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 5,9 procent, co w tej serii zdarza się rzadko i pasuje do ujemnego kierunku cen w mieście.
Dziesięć mieszkań to jednak resztki, nie rynek. Ważniejsza jest inna liczba: przy 201 aktach pierwszej sprzedaży z niecałych dwóch lat oferta deweloperska w Dzierżoniowie praktycznie się wyczerpała, a inwestycja przy Korczaka została sprzedana.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 62 | 695 000 zł | 432 394 do 849 360 zł | 467 m² |
| Działka | 31 | 122 373 zł | 28 444 do 363 991 zł | 374 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 13 z 62 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 21 procent, i jest to najniższy udział w tym koszyku. Typowa działka pod domem ma 467 m².
Mediana domu, 695 000 zł, jest 2,4 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 286 600 zł.
Rynek gruntu jest mierzalny, choć rozstrzelony: 31 transakcji przy typowej powierzchni 374 m² i rozstępie kwartylowym od 28 444 do 363 991 zł, czyli trzynastokrotnym. W tej liczbie siedzą i udziały, i pełne parcele.
Co z tego ma kupujący
Dzierżoniów to miasto, w którym jedna ulica zbudowała medianę, a rynek zaczął się cofać. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 5072 zł, bo mediana miasta jest o 660 zł wyższa za sprawą inwestycji przy Korczaka. Licz się ze spadkiem, nie ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne są tu ujemne. I nie stosuj reguły „mniejsze znaczy drożej za metr", bo w Dzierżoniowie jest odwrotnie, i wynika to ze składu nowej zabudowy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świdnica jest droższa o 976 zł na metrze, Strzegom tańszy o 473 zł, a Bielawa, oddalona o 7 km, o 1468 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Świdnicy, Dzierżoniowie, Bielawie i Strzegomiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
