Cztery miasta zachodniego pogranicza województwa lubuskiego dzieli 2186 zł na metrze, od 6697 zł w Słubicach do 4511 zł w Rzepinie.
Liczby pochodzą z 1113 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 656 w samych Słubicach.
Najciekawsze w tym zestawieniu są dwa miasta graniczne. Słubice leżą nad Odrą naprzeciwko Frankfurtu i mają 6697 zł/m². Gubin leży nad Nysą Łużycką naprzeciwko Guben i ma 4658 zł. Oba mają po kilkanaście tysięcy mieszkańców, oba są miastami przygranicznymi tego samego województwa, a dzieli je 2039 zł na metrze, czyli 44 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Słubicach i Krośnie Odrzańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce mieszczą się w siedmiu tygodniach, od 14 maja 2026 w Gubinie do 30 czerwca 2026 w Słubicach.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 16 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Słubice | 19 913 | 305 | 6697 | 6300 | 7346 | 656 | 2026-06-30 |
| Krosno Odrzańskie | 16 571 | 413 | 6112 | 7296 | 5294 | 198 | 2026-05-25 |
| Gubin | 15 212 | 645 | 4658 | 4414 | 4909 | 173 | 2026-05-14 |
| Rzepin | 9319 | 665 | 4511 | 8435 | 4896 | 86 | 2026-06-05 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Zielona Góra ma 8108 zł/m², a Gorzów Wielkopolski 7265 zł.
Poza tymi czterema miastami żadna inna gmina powiatów słubickiego i krośnieńskiego nie ma dość transakcji, żeby wejść do krajowego rankingu. To jest rzadka sytuacja nawet w tym województwie i mówi coś o rozproszeniu tutejszego rynku.
Cztery miasta, cztery różne rynki pierwotne
| Miasto | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Akty | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Różnica | Skąd pochodzi |
|---|---|---|---|---|---|
| Rzepin | 8435 | 6 | 4896 | +72 procent | sześć aktów, za mało na wniosek |
| Krosno Odrzańskie | 7296 | 59 | 5294 | +38 procent | dwa bloki przy Baczyńskiego |
| Słubice | 6300 | 413 | 7346 | −14 procent | dwa osiedla, Komes i Figowa |
| Gubin | 4414 | 34 | 4909 | −10 procent | jeden adres, Sportowa 7E |
To jest najciekawsza tabela tego zestawienia, bo cztery sąsiadujące miasta zachowują się na cztery różne sposoby.
W Słubicach i Gubinie nowe mieszkanie jest tańsze od mieszkania z istniejącego zasobu. W Słubicach dotyczy to 413 aktów, czyli niemal dwóch trzecich obrotu, więc nie jest to przypadek pojedynczej inwestycji, tylko cecha całego rynku: nowa zabudowa powstaje tam seriami i sprzedaje się poniżej cen ścisłego centrum.
W Krośnie Odrzańskim jest odwrotnie i różnica sięga 38 procent, ale cały ten rynek to dwa bloki przy jednej ulicy.
W Rzepinie rejestr notuje sześć takich transakcji, o medianie wyższej niż gdziekolwiek indziej w tym koszyku, i przy takiej próbie jest to sygnał, a nie pomiar.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest jeden i nie da się go zastąpić żadną medianą wojewódzką. W dwóch z tych miast opłaca się szukać nowego mieszkania, a w dwóch pozostałych mieszkania z rynku wtórnego.
Dwa miasta graniczne
| Miara | Słubice | Gubin |
|---|---|---|
| Mediana, zł/m² | 6697 | 4658 |
| Mediana rynku wtórnego, zł/m² | 7346 | 4909 |
| Akty w oknie | 656 | 173 |
| Typowa transakcja | 291 820 zł | 220 000 zł |
| Miejsce w kraju | 305 | 645 |
| Mediana domu | 790 000 zł | 600 000 zł |
Różnica dotyczy każdej z tych miar, ale najmocniejsza jest druga i trzecia linia. Na rynku wtórnym Słubice są droższe o 2437 zł na metrze, czyli o połowę, a obrót mają prawie czterokrotnie większy.
Czego z tych danych nie wiadomo: rejestr nie zapisuje, kto kupuje. Można więc pokazać, że dwa miasta w podobnym położeniu geograficznym mają zupełnie inne poziomy cen i zupełnie inną liczbę transakcji, ale nie da się z niego wyczytać, czy różnicę robi bliskość Frankfurtu, wielkość rynku pracy po polskiej stronie, czy jeszcze coś innego.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Słubice | 7300 zł/m² | +23,3 procent | 7500 zł/m² | +2,2 procent |
| Rzepin | 5044 zł/m² | +22,4 procent | 4570 zł/m² | +10,9 procent |
| Krosno Odrzańskie | 6316 zł/m² | +7,5 procent | 5528 zł/m² | +5,5 procent |
| Gubin | 4632 zł/m² | −4,4 procent | 4981 zł/m² | +6,9 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
W dwóch z czterech miast obie kolumny prowadzą do przeciwnych wniosków.
- Słubice wyglądają na rynek rosnący o jedną czwartą rocznie, a rynek wtórny urósł tam o 2,2 procent. Skok mediany wziął się stąd, że sama nowa zabudowa podrożała: w 2024 roku sprzedawała się po cenach bliskich 5800 zł, w 2026 po 7700 zł.
- Gubin wygląda na rynek taniejący, a mieszkania z istniejącego zasobu podrożały tam o 6,9 procent. Medianę miasta obniżyła tania nowa inwestycja przy Sportowej.
- Krosno Odrzańskie rośnie zgodnie w obu kolumnach, o 5 do 8 procent, i to jest w tej czwórce jedyny obraz bez zastrzeżeń.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Słubice | 24 | 790 000 zł | 42 procent | 23 | 130 000 zł |
| Gubin | 52 | 600 000 zł | 37 procent | 19 | 88 658 zł |
| Rzepin | 28 | 455 000 zł | 46 procent | 41 | 96 600 zł |
| Krosno Odrzańskie | 29 | 450 000 zł | 48 procent | 18 | 56 457 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność miast przy domach jest inna niż przy mieszkaniach: Gubin, czwarty przy mieszkaniach, jest drugi przy domach, i to z medianą wyższą od Krosna o 150 000 zł. Przy dwudziestu kilku do pięćdziesięciu aktach są to jednak liczby orientacyjne.
Rzepin wyróżnia się rynkiem gruntu: 41 transakcji w dwa lata w gminie liczącej 9 tysięcy mieszkańców, czyli więcej niż w każdym z pozostałych trzech miast.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Słubice: 334 850 zł, a z istniejącego zasobu 367 300 zł
- Krosno Odrzańskie: 305 600 zł, a z istniejącego zasobu 264 700 zł
- Gubin: 232 900 zł, a z istniejącego zasobu 245 450 zł
- Rzepin: 225 550 zł, a z istniejącego zasobu 244 800 zł
W trzech z czterech miast mieszkanie z istniejącego zasobu jest droższe od mediany miasta, co dobrze pokazuje, jak bardzo nowa zabudowa zaniża tutejsze mediany.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Słubicach
- Ceny mieszkań w Krośnie Odrzańskim
- Ceny mieszkań w Gubinie
- Ceny mieszkań w Rzepinie
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
