Słubice zajmują 305 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 6697 zł/m², o 11 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 19 913 osób, a stąd jest 29 km do Rzepina i 32 km do Kostrzyna nad Odrą.
Liczby pochodzą z 656 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci co do wielkości rynek mieszkaniowy województwa lubuskiego, po Zielonej Górze i Gorzowie, przy dwudziestu tysiącach mieszkańców. Miasto leży nad Odrą, naprzeciwko Frankfurtu.
Najciekawsza liczba tego wpisu przeczy temu, co widać w większości polskich miast. Pierwsza sprzedaż to tu 413 z 656 aktów, czyli 63 procent obrotu, a kosztuje 6300 zł za metr, o 1046 zł mniej niż mieszkanie z istniejącego zasobu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Słubicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1345 zł/m² i typowej cenie 180 000 zł przy 121 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 656 aktów. Mediana to 6697 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5784 do 7500 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 291 820 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 1046 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7346 | 187 | 350 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 6300 | 413 | 281 960 zł | 43 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7500 | 56 | 309 375 zł | 43 m² |
Rynek pierwotny jest tu o 14 procent tańszy od wtórnego, przy niemal identycznym metrażu, i stanowi prawie dwie trzecie obrotu. To odwrócenie występuje w województwie lubuskim jeszcze tylko w Zielonej Górze i Gubinie, ale nigdzie nie jest tak duże.
Wyjaśnienie widać w tabeli adresów niżej. Nowa zabudowa w Słubicach powstaje na dwóch osiedlach i sprzedaje się seriami po kilkadziesiąt lokali, a mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się pojedynczo, w ścisłym centrum, po cenach ustalanych transakcja po transakcji.
Dla kupującego oznacza to sytuację nietypową: nowe mieszkanie jest tu tańsze, a nie droższe, i to od razu o kilkadziesiąt tysięcy złotych na całej transakcji.
Dwa osiedla dają 40 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Osiedle Komes 4 | 7436 | 70 | 63 |
| Osiedle Komes 1 | 7319 | 25 | 24 |
| Figowa 5 | 7265 | 27 | 21 |
| Figowa 17 | 7000 | 42 | 34 |
| Figowa 3 | 6300 | 25 | 24 |
| Aleja Niepodległości 24A | 5762 | 18 | 15 |
| Osiedle Komes 8 | 5608 | 38 | 35 |
Siedem adresów daje 245 aktów, czyli 37 procent rynku miasta, i w 216 przypadkach jest to pierwsza sprzedaż.
Dwa skupiska widać na pierwszy rzut oka: Osiedle Komes, trzy adresy i 133 akty, oraz Figowa, trzy adresy i 94 akty. Razem 227 transakcji, czyli więcej niż cały rynek wtórny miasta.
Rozpiętość wewnątrz nowej zabudowy wynosi 1828 zł na metrze, od 5608 zł przy Osiedlu Komes 8 do 7436 zł przy Osiedlu Komes 4, czyli różnica biegnie tu nie tylko między osiedlami, ale i między budynkami tego samego osiedla.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6716 | 83 | 40 |
| 35 do 50 m² | 6300 | 367 | 260 |
| 50 do 65 m² | 7106 | 154 | 95 |
| ponad 65 m² | 6362 | 52 | 18 |
Tabela nie układa się w regułę, bo o cenie decyduje tu strona rynku, a nie metraż. Najliczniejszy przedział, od 35 do 50 m², jest jednocześnie najtańszy, bo 260 z 367 tamtejszych transakcji to nowa zabudowa.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6984 | 22 | 31 m² |
| 2 | 6300 | 279 | 38 m² |
| 3 | 6239 | 231 | 50 m² |
| 4 | 6874 | 68 | 61 m² |
| 5 | 6565 | 14 | 87 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć przedziałów mieszczy się w 745 zł na metrze, więc liczba izb różnicuje tu cenę bardzo słabo.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5014 | 168 |
| 2022 | 4540 | 299 |
| 2023 | 5491 | 196 |
| 2024 | 5834 | 398 |
| 2025 | 7300 | 347 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 62 akty przy medianie 7700 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2022 do 2025 roku mediana urosła o 61 procent, czyli o 2760 zł na metrze, a największy skok wypadł na rok 2025.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7300 zł/m² przy 253 aktach, a w dwunastu poprzednich 5923 zł przy 403 aktach, czyli wzrost o 23,3 procent.
Ta liczba wymaga rozbicia, bo prowadzi na manowce. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł w tym samym czasie o 2,2 procent, z 7337 do 7500 zł. Skok mediany miasta wziął się więc nie z drożejących mieszkań z rynku wtórnego, tylko z tego, że podrożał sam rynek pierwotny: w 2024 roku sprzedawała się po cenach bliskich 5800 zł, a w 2026 po 7700 zł.
Liczba transakcji spadła przy tym o 37 procent, z 403 do 253, co jest typowym obrazem kończącej się fali sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 24 | 790 000 zł | 345 000 do 950 000 zł | 1078 m² |
| Działka | 23 | 130 000 zł | 30 000 do 470 250 zł | 682 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 10 z 24 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1078 m².
Mediana domu, 790 000 zł, jest drugą najwyższą w województwie lubuskim po Zielonej Górze, przy dwudziestotysięcznym mieście. Stoi jednak na 24 aktach i rozstęp kwartylowy sięga od 345 do 950 tysięcy, więc opisuje bardzo różne nieruchomości.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Słubicach ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 413 aktów z ostatnich dwóch lat. Obie inwestycje opisane wyżej zostały wyprzedane, co widać też w spadku liczby transakcji.
Co z tego ma kupujący
Słubice są trzecim rynkiem województwa i jedynym, w którym nowe mieszkania są wyraźnie tańsze od istniejącego zasobu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego pracuj na 7346 zł, a nie na medianie miasta. Nie czytaj wzrostu o 23 procent jako drożejącego rynku wtórnego, bo ten urósł o 2,2 procent. I sprawdź konkretny budynek, bo w obrębie jednego osiedla różnica sięga 1828 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Rzepin leży 29 km stąd i jest tańszy o 2186 zł na metrze, Krosno Odrzańskie 52 km i jest tańsze o 585 zł, a Gubin jest tańszy o 2039 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Słubicach, Gubinie, Krośnie Odrzańskim i Rzepinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
