Gubin zajmuje 645 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 4658 zł/m², o 23 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 212 osób, a stąd jest 34 km do Krosna Odrzańskiego.
Liczby pochodzą z 173 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Gubin leży nad Nysą Łużycką, naprzeciwko niemieckiego Guben, i jest drugim po Słubicach miastem granicznym tego regionu.
Najciekawsza liczba tego wpisu to zestawienie tych dwóch miast. Słubice mają 6697 zł/m², a Gubin 4658 zł, czyli o 2039 zł mniej, mimo bardzo podobnego położenia i wielkości. Do tego jedyna nowa inwestycja w Gubinie sprzedaje się taniej niż mieszkania z istniejącego zasobu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krośnie Odrzańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 14 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 749 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 173 akty. Mediana to 4658 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4073 do 6018 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 220 000 zł.
Pierwsza sprzedaż jest tańsza od istniejącego zasobu
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4909 | 139 | 250 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 4414 | 34 | 175 001 zł | 38 m² |
Pierwsza sprzedaż jest tu o 495 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, a mieszkania są przy tym o 11 m² mniejsze, więc całkowita cena jest niższa o 75 000 zł.
Cała ta strona rynku pochodzi z jednego adresu: Sportowa 7E, 31 aktów, z czego 30 to pierwsza sprzedaż, przy medianie 4392 zł.
To jest sytuacja, którą w tej serii spotykaliśmy głównie tam, gdzie „pierwsza sprzedaż" oznaczała wyodrębnienie lokalu z istniejącego zasobu. W Gubinie chodzi jednak o pojedynczy adres z kompletem 30 transakcji w krótkim czasie, czyli o normalną sprzedaż jednego budynku, tyle że po cenach niższych od miejskiej mediany.
Dla kupującego wniosek jest prosty: w Gubinie mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje więcej niż nowe, i to zarówno na metrze, jak i w całości.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Sportowa 7E | 4392 | 31 | 30 |
To jedyny adres w mieście z co najmniej pięcioma transakcjami w dwa lata. 31 aktów to 18 procent całego rynku Gubina.
Pozostałe 142 transakcje rozkładają się po mieście pojedynczo, co przy zasobie złożonym głównie z kamienic i niskich bloków jest typowe.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4360 | 33 | 12 |
| 35 do 50 m² | 4918 | 74 | 18 |
| 50 do 65 m² | 5736 | 39 | 4 |
| ponad 65 m² | 4439 | 27 | 0 |
Tabela nie układa się w regułę: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m² z ceną 5736 zł, a najtańsze są kawalerki, o 1376 zł niżej. W przedziale powyżej 65 m² nie ma ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4364 | 14 | 29 m² |
| 2 | 4409 | 50 | 38 m² |
| 3 | 5338 | 70 | 49 m² |
| 4 | 4981 | 35 | 64 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są mieszkania trzyizbowe, o 929 zł powyżej dwuizbowych, co jest odwrotnością tego, co widać w większych miastach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3280 | 180 |
| 2022 | 3640 | 103 |
| 2023 | 4021 | 79 |
| 2024 | 5258 | 52 |
| 2025 | 4431 | 113 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 14 maja i notuje z niego 38 aktów przy medianie 5090 zł.
Rok 2024 jest w tej tabeli odstający: ma najwyższą medianę i najmniej transakcji ze wszystkich lat, 52. Rok 2025, z 113 aktami, wraca do 4431 zł. Przy takich wahaniach liczby transakcji roczne mediany trzeba czytać ostrożnie.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje spadek: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4632 zł/m² przy 119 aktach, a w dwunastu poprzednich 4844 zł przy 59 aktach, czyli o 4,4 procent mniej.
Rynek bez pierwszej sprzedaży idzie jednak w przeciwną stronę: z 4658 do 4981 zł, czyli o 6,9 procent w górę. Różnicę robi sprzedaż przy Sportowej, która weszła do ostatnich dwunastu miesięcy z cenami poniżej mediany miasta.
Wniosek: mieszkania w Gubinie nie potaniały, przeciwnie. Medianę miasta obniżyła tania nowa inwestycja.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 52 | 600 000 zł | 472 500 do 730 000 zł | 582 m² |
| Działka | 19 | 88 658 zł | 53 188 do 150 000 zł | 664 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 52 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 582 m², więc mediana 600 000 zł opisuje w większości zabudowę miejską.
Warto zestawić dwie liczby: dom w Gubinie kosztuje 600 000 zł, a typowe mieszkanie 220 000 zł. Stosunek prawie trzy do jednego jest jednym z najwyższych w województwie i mówi więcej o taniości mieszkań niż o drogich domach.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Gubinie ani jednego lokalu.
Co z tego ma kupujący
Gubin jest najtańszym miastem granicznym tego regionu i jedynym, w którym nowa inwestycja obniżyła medianę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 4909 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego, bo to ona jest tu wyższa. Nie czytaj spadku mediany jako taniejącego rynku, bo rynek wtórny urósł o 6,9 procent. I porównaj się ze Słubicami, drugim miastem granicznym tego regionu, gdzie ten sam metr kosztuje o 2039 zł więcej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Krosno Odrzańskie leży 34 km stąd i jest droższe o 1454 zł na metrze, Rzepin jest tańszy o 147 zł, a Słubice droższe o 2039 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Słubicach, Gubinie, Krośnie Odrzańskim i Rzepinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
