Trzy miasta powiatu oświęcimskiego dzieli 1640 zł na metrze, od 7028 zł w Oświęcimiu do 5388 zł w Brzeszczach.
Liczby pochodzą z 956 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Dwa z trzech miast leżą poniżej mediany typowej polskiej gminy, choć Kęty tylko o 13 zł, a najdroższe z nich, Oświęcim, jest o 1774 zł tańsze od Wadowic.
Najciekawsze jest jednak to, że te trzy sąsiadujące miasta mają zupełnie różne struktury rynku: w Brzeszczach nie sprzedano w dwa lata ani jednego nowego mieszkania, w Oświęcimiu pierwsza sprzedaż to jedna piąta obrotu, a w Kętach rejestr nie potrafi określić strony rynku przy co siódmej transakcji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Oświęcimiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie trzy miasta leżą w tym samym powiecie.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozjeżdżają się tu o pół roku, od 3 marca 2026 w Oświęcimiu i Brzeszczach do 1 września 2026 w Kętach, więc w Oświęcimiu i Brzeszczach ostatnie pół roku transakcji nie jest jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 12 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno wszędzie tam, gdzie rejestr to umożliwia.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zator | 8994 | poza rankingiem | 8180 | brak | brak | 28 | 2026-01-28 |
| Oświęcim | 35 005 | 259 | 7028 | 8622 | 6570 | 495 | 2026-03-03 |
| Kęty | 33 014 | 438 | 6011 | 7854 | 6159 | 333 | 2026-09-01 |
| Brzeszcze | 20 083 | 546 | 5388 | brak | 5388 | 128 | 2026-03-03 |
| Chełmek | 12 063 | 550 | 5366 | brak | brak | 50 | 2026-02-24 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Zator nie wchodzi do rankingu, bo w całym oknie ma 28 transakcji.
Zator, gmina z parkiem rozrywki i stawami rybnymi, wychodzi w tym gronie najwyżej, o 1152 zł powyżej Oświęcimia, ale przy dwudziestu ośmiu aktach jest to liczba orientacyjna, a nie pomiar.
Trzy rejestry, trzy różne obrazy
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Akty bez określonej strony rynku |
|---|---|---|---|
| Kęty | 153 | 46 procent | 49 |
| Oświęcim | 107 | 22 procent | 0 |
| Brzeszcze | 0 | 0 procent | 0 |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo bez niej trzech median z poprzedniej nie da się porównywać.
W Brzeszczach mediana miasta jest medianą rynku wtórnego, bo innego rynku tam nie ma. W Oświęcimiu mediana leży między dwiema cenami różniącymi się o 31 procent. W Kętach dochodzi trzecia grupa, 49 aktów bez określonej strony rynku, o medianie 5297 zł, i to ona ciągnie medianę gminy poniżej mediany jej własnego rynku wtórnego.
Praktyczny wniosek: jedyną liczbą porównywalną między tymi trzema miastami jest mediana rynku wtórnego, czyli 6570, 6159 i 5388 zł. Rozpiętość spada wtedy z 1640 do 1182 zł.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Kęty | 6402 zł/m² | +12,7 procent | 5686 zł/m² | +7,2 procent |
| Brzeszcze | 5524 zł/m² | +9,9 procent | 5524 zł/m² | +9,9 procent |
| Oświęcim | 7033 zł/m² | +0,2 procent | 6518 zł/m² | −0,6 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Trzeci wiersz jest najbardziej wiarygodny w całym tym zestawieniu i mówi „nic się nie zmieniło". Obie miary Oświęcimia stoją na kilkuset transakcjach i obie dają zero.
W Brzeszczach obie liczby są tą samą liczbą, bo cały rynek jest wtórny, i pokazują 9,9 procent w górę.
W Kętach cały rynek urósł o 12,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży o 7,2 procent. Różnica sięga pięciu i pół punktu procentowego, a kupującego mieszkanie z rynku wtórnego dotyczy niższa z tych liczb.
Domy i działki: Kęty są gminą gruntu
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Oświęcim | 56 | 704 000 zł | 19 | 125 000 zł | 534 m² |
| Kęty | 36 | 497 500 zł | 196 | 115 000 zł | 1219 m² |
| Brzeszcze | 43 | 450 000 zł | 18 | 22 500 zł | 238 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kęty mają 196 transakcji działkami, czyli pięć razy więcej niż domami i pięć razy więcej niż Oświęcim z Brzeszczami razem wzięte. Typowa działka ma tam 1219 m² i kosztuje 115 000 zł, czyli około 94 zł za metr gruntu.
W Oświęcimiu i Brzeszczach rynek gruntu jest płytki: 19 i 18 transakcji w oknie analizy. W Brzeszczach typowa działka ma 238 m², a połowa transakcji dotyczy skrawków poniżej 200 m², co zwykle oznacza dokupienie fragmentu sąsiedniej parceli.
Przy domach kolejność jest ta sama co przy mieszkaniach, a różnica między Oświęcimiem a Brzeszczami sięga 254 000 zł, czyli 56 procent, wobec 30 procent przy mieszkaniach.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Oświęcim | 64 | 9200 | 8622 |
| Kęty | 25 | 8500 | 7854 |
| Brzeszcze | 0 | brak | brak |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Cennik Oświęcimia pochodzi z 16 października 2026, a ostatni cennik dla Kęt, jaki zawiera baza, z 29 lipca 2026.
W obu miastach, które mają w bazie jakąkolwiek ofertę, cennik leży 7 do 8 procent powyżej mediany zawartych transakcji, czyli blisko. W Oświęcimiu 49 z 64 lokali pochodzi z jednej inwestycji, w Kętach wszystkie 25 z jednej.
W Brzeszczach nie ma dziś ani jednego lokalu w ofercie deweloperskiej i nie było ani jednej pierwszej sprzedaży w ostatnich dwóch latach.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Zator: 409 000 zł, przy 28 aktach
- Oświęcim: 351 400 zł, a z drugiej ręki 328 500 zł
- Kęty: 300 550 zł, a z drugiej ręki 307 950 zł
- Brzeszcze: 269 400 zł
- Chełmek: 268 300 zł, przy 50 aktach
Drugi wiersz w Kętach jest wyższy od pierwszego, i to nie jest pomyłka: mediana gminy jest tam niższa od mediany jej własnego rynku wtórnego, bo ciągnie ją w dół grupa transakcji bez określonej strony rynku.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Sąsiednie Wadowice i Andrychów zestawiamy w porównaniu cen w Wadowicach i Andrychowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
