Gmina Kęty zajmuje 438 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6011 zł/m², zaledwie o 13 zł poniżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6024 zł/m². W gminie mieszka 33 014 osób, a stąd jest 21 km do Oświęcimia i 11 km do Andrychowa.
Liczby pochodzą z 333 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie dotyczy mieszkań. Rejestr notuje w Kętach 196 transakcji działkami wobec 36 domami, czyli rynek gruntu jest tu pięć razy głębszy od rynku domów i drugi co do liczby transakcji po mieszkaniowym. W sąsiednim Oświęcimiu, mieście o podobnej liczbie mieszkańców, działek sprzedano w oknie analizy 19.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Oświęcimiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 11 lipca 2024 do 1 września 2026, czyli najpóźniejszy koniec rejestru w całym małopolskim zestawieniu poza samym Krakowem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął jeden akt o cenie 100 000 zł przy 76 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli adresów nie podajemy, bo rejestr nie zapisuje adresu przy żadnej z 334 transakcji.
Po tych filtrach zostaje 333 akty. Mediana to 6011 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5169 do 8145 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 300 000 zł.
Rozstęp kwartylowy, 2976 zł, jest jak na gminę o przeciętnej medianie wyjątkowo szeroki i zapowiada to, co pokazuje następna tabela.
Trzy różne ceny pod jedną medianą
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7854 | 153 | 339 662 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6159 | 131 | 297 400 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5297 | 49 | 244 800 zł | 47 m² |
Trzy wiersze rozpięte są na 2557 zł na metrze, przy praktycznie identycznym metrażu w każdym z nich.
Rejestr nie określa strony rynku przy 49 aktach, a ich mediana, 5297 zł, jest najniższa z trzech. To wystarczy, żeby mediana całej gminy, 6011 zł, wypadła poniżej mediany rynku wtórnego. W sąsiednim Oświęcimiu i w Brzeszczach taka sytuacja nie występuje.
Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny: mediana gminy Kęty nie opisuje żadnego konkretnego mieszkania. Przy lokalu z drugiej ręki właściwa liczba to 6159 zł, przy nowym 7854 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5726 | 57 | 27 |
| 35 do 50 m² | 5554 | 140 | 55 |
| 50 do 65 m² | 6874 | 105 | 53 |
| ponad 65 m² | 5272 | 31 | 18 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa w ogóle: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², o 1320 zł powyżej przedziału od 35 do 50 m², a najtańszy ten powyżej 65 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5290 | 21 | 30 m² |
| 2 | 7836 | 79 | 39 m² |
| 3 | 5816 | 154 | 49 m² |
| 4 | 6090 | 66 | 60 m² |
| 5 | 5078 | 10 | 67 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela jest tu równie nieregularna co metrażowa: najdroższe są mieszkania dwuizbowe, o 2020 zł powyżej trzyizbowych, a kawalerki należą do najtańszych.
Obie tabele mówią to samo: w Kętach o cenie decyduje nie wielkość mieszkania, tylko to, z której z trzech grup z poprzedniej sekcji pochodzi.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 5261 | 111 |
| 2023 | 5853 | 67 |
| 2024 | 6486 | 126 |
| 2025 | 6180 | 166 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, ale rejestr praktycznie nie notuje transakcji sprzed 2022 roku. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 1 września i notuje z niego 137 aktów przy medianie 6460 zł.
Ta seria idzie w górę do 2024 roku, w 2025 cofa się o 5 procent, a w niepełnym 2026 znów rośnie, o 4,5 procent wobec 2025.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6402 zł/m² przy 164 aktach, a w dwunastu poprzednich 5681 zł przy 160 aktach, czyli wzrost o 12,7 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 7,2 procent, z 5304 do 5686 zł.
Obie liczby są dodatnie, więc mieszkania w Kętach drożeją. Kupującego mieszkanie z rynku wtórnego dotyczy niższa z nich, około 7 procent w skali roku.
Cenniki deweloperów
Ostatni cennik dla gminy Kęty, jaki zawiera ustawowa baza cen mieszkań, pochodzi z 29 lipca 2026 i obejmuje 25 lokali o medianie 8500 zł/m², przy bardzo wąskim rozstępie kwartylowym od 8400 do 8600 zł. Wszystkie pochodzą z jednej inwestycji przy ulicy Franciszkańskiej.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 646 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 8 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 36 | 497 500 zł | 300 000 do 712 500 zł | 614 m² |
| Działka | 196 | 115 000 zł | 70 600 do 170 000 zł | 1219 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 15 z 36 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 614 m².
Drugi wiersz jest w tej gminie najważniejszy. 196 transakcji działkami w niewiele ponad dwa lata, przy medianie 115 000 zł za 1219 m², czyli około 94 zł za metr gruntu. Dla porównania: w sąsiednim Oświęcimiu takich transakcji było 19, a w Brzeszczach 18.
Kto szuka w Kętach ziemi pod dom, ma znacznie szerszy wybór niż kupujący mieszkanie z drugiej ręki.
Co z tego ma kupujący
Kęty są gminą, w której mediana miesza trzy różne rynki, a najgłębszy obrót dotyczy nie mieszkań, tylko gruntu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy, bo leży poniżej mediany rynku wtórnego. Nie sugeruj się metrażem ani liczbą izb, bo obie tabele są tu nieregularne. I rozważ działkę zamiast mieszkania, bo za 115 tysięcy złotych kupuje się w tej gminie ponad tysiąc metrów gruntu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Oświęcim leży 21 km stąd i jest droższy o 1017 zł na metrze, a Brzeszcze 17 km i są tańsze o 623 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach, a sąsiedni Andrychów, oddalony o 11 km, w osobnym wpisie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
