Oświęcim zajmuje 259 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7028 zł/m², o 17 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 35 005 osób, a stąd jest 39 km do Katowic, 76 km do Krakowa i 21 km do Kęt.
Liczby pochodzą z 495 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest brakiem zmiany. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy wynosi 7033 zł, a dwunastu poprzednich 7019 zł, czyli 0,2 procent w górę; rynek wtórny daje 0,6 procent w dół. Oba pomiary stoją na kilkuset transakcjach, więc obraz jest jednoznaczny: w Oświęcimiu ceny nie ruszyły się od roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Oświęcimiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 marca 2026. Rejestr Oświęcimia kończy się pół roku wcześniej niż rejestr sąsiednich Kęt, sięgający 1 września 2026, więc ostatnie pół roku transakcji nie jest tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 1755 zł/m² i typowej cenie 85 000 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 495 aktów. Mediana to 7028 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5900 do 8328 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 315 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 31 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6570 | 388 | 298 500 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 8622 | 107 | 487 896 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 2052 zł na metrze, czyli 31 procent.
Rynek pierwotny to 22 procent obrotu, a nowe mieszkania są tu o siedem metrów większe, więc w cenie całkowitej dzieli je już 189 396 zł.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest w Oświęcimiu liczbą pośrednią, która nie opisuje żadnej ze stron rynku. Przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwa liczba to 6570 zł, czyli o 458 zł mniej niż mediana; przy nowym 8622 zł, czyli o 1594 zł więcej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Generała Sikorskiego 19 | 11 070 | 9 | 8 |
| Generała Sikorskiego 21 | 11 000 | 11 | 8 |
| Majora Szewczyka 5 | 10 112 | 5 | 4 |
| Majora Szewczyka 8 | 9781 | 5 | 3 |
| Wisławy Szymborskiej 144 | 8900 | 16 | 14 |
| Wisławy Szymborskiej 148 | 8893 | 13 | 11 |
| Wisławy Szymborskiej 146 | 8601 | 15 | 14 |
| Wisławy Szymborskiej 150 | 8294 | 16 | 13 |
| Jana Kilińskiego 4 | 7058 | 6 | 4 |
Dziewięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 96 aktów, czyli 19 procent rynku miasta.
Wszystkie dziewięć to nowe inwestycje i wszystkie leżą powyżej mediany miasta, od 7058 zł przy Kilińskiego do 11 070 zł przy Sikorskiego. Cztery budynki przy Wisławy Szymborskiej dały 60 aktów przy medianach od 8294 do 8900 zł.
Rozpiętość między adresami, 4012 zł na metrze, pokazuje, że nawet wśród adresów z pierwszą sprzedażą różnice w Oświęcimiu są duże.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7052 | 81 | 14 |
| 35 do 50 m² | 6773 | 230 | 39 |
| 50 do 65 m² | 7140 | 116 | 25 |
| ponad 65 m² | 7586 | 68 | 29 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest w Oświęcimiu odwrócona: najdroższy jest przedział powyżej 65 m², o 813 zł powyżej przedziału od 35 do 50 m².
Wyjaśnienie jest w ostatniej kolumnie: 29 z 68 transakcji powyżej 65 m² to pierwsza sprzedaż, wobec 14 z 81 wśród kawalerek. Tabela mierzy więc nie metraż, tylko udział pierwszej sprzedaży w każdym przedziale.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 155 | 23 | 28 m² |
| 2 | 7742 | 130 | 36 m² |
| 3 | 6561 | 211 | 47 m² |
| 4 | 6846 | 102 | 61 m² |
| 5 | 7356 | 12 | 77 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Wiersz jednoizbowy odstaje bardzo mocno, o 2413 zł powyżej dwuizbowego, a od trzech izb w górę mediana rośnie zamiast spadać.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4740 | 253 |
| 2022 | 6098 | 337 |
| 2023 | 5990 | 277 |
| 2024 | 7294 | 391 |
| 2025 | 7140 | 320 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 marca i notuje z niego 53 akty przy medianie 6518 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Oświęcimia urosła o 51 procent, ale cały ten wzrost wydarzył się do 2024 roku, a dwa ostatnie pełne lata różnią się o 154 zł, czyli o 2 procent w dół.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza zatrzymanie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7033 zł/m² przy 334 aktach, a w dwunastu poprzednich 7019 zł przy 305 aktach, czyli plus 0,2 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży daje minus 0,6 procent, z 6558 do 6518 zł.
Obie liczby stoją na setkach transakcji i obie mówią to samo: w Oświęcimiu ceny stoją.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Oświęcimiu 64 lokale o medianie 9200 zł/m², przy wąskim rozstępie kwartylowym od 8938 do 9400 zł. 49 z nich pochodzi z jednej inwestycji przy ulicy Więźniów Oświęcimia, z medianą 9250 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 578 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 7 procent. Sugeruje to, że oferta deweloperska w Oświęcimiu jest wyceniona blisko tego, co rzeczywiście się sprzedaje.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 56 | 704 000 zł | 400 000 do 850 000 zł | 544 m² |
| Działka | 19 | 125 000 zł | 34 698 do 251 748 zł | 534 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 14 z 56 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli co czwarty, a typowa działka pod domem ma 544 m².
Mediana domu, 704 000 zł, jest w tym koszyku najwyższa i oznacza dom w mieście, a nie siedlisko: udział nieruchomości wielobudynkowych jest tu najniższy z całej trójki.
Co z tego ma kupujący
Oświęcim jest rynkiem, który stoi w miejscu, a pod jego medianą siedzą dwie bardzo różne ceny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta. Właściwa liczba to 6570 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki albo 8622 zł przy nowym. Nie licz na wzrost, bo obie miary od roku pokazują zero. I sprawdź datę, do której sięga rejestr, bo kończy się na 3 marca 2026.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Brzeszcze leżą 17 km stąd i są tańsze o 1640 zł na metrze, a Kęty 21 km i są tańsze o 1017 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
