Dwa miasta powiatu wadowickiego dzieli 1523 zł na metrze, od 8802 zł w Wadowicach do 7279 zł w Andrychowie, a dwanaście kilometrów drogi.
Liczby pochodzą z 416 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej parze jest to, że mniejsze miasto jest droższe. Andrychów ma 41 472 mieszkańców, Wadowice 36 050, a mimo to metr kosztuje w Wadowicach o jedną piątą więcej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Wadowicach i Suchej Beskidzkiej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 21 maja 2026. Rejestry Wadowic i Andrychowa kończą się w odstępie jednego dnia, więc porównanie tych dwóch miast jest wolne od zniekształceń datą. Późniejszych transakcji na mieszkania starostwo w Wadowicach do rejestru jeszcze nie wpisało, więc ostatnie miesiące nie są tu policzone. Rejestr Suchej Beskidzkiej kończy się 20 listopada 2025, pół roku wcześniej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W obu miastach filtr usunął łącznie 14 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wadowice | 36 050 | 108 | 8802 | 10 042 | 7544 | 222 |
| Sucha Beskidzka | 8688 | poza rankingiem | 7844 | brak | brak | 26 |
| Andrychów | 41 472 | 231 | 7279 | 9463 | 6420 | 194 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Sucha Beskidzka nie wchodzi do rankingu, bo w całym oknie ma 26 transakcji, a jej rejestr kończy się 20 listopada 2025, czyli pół roku wcześniej niż pozostałe.
Wadowice stoją w rankingu krajowym 123 miejsca wyżej od Andrychowa, przy dwunastu kilometrach odległości.
Po odjęciu deweloperów różnica maleje
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Wadowice | 8802 | 7544 | 59 procent |
| Andrychów | 7279 | 6420 | 29 procent |
| Różnica | 1523 zł | 1124 zł |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia.
Część przewagi Wadowic bierze się nie z cen mieszkań, tylko ze struktury obrotu. W Wadowicach pierwsza sprzedaż to 59 procent transakcji, w Andrychowie 29, a mieszkania z rynku pierwotnego są w obu miastach od jednej trzeciej do połowy droższe od tych z rynku wtórnego.
Po sprowadzeniu obu miast do tego samego produktu, czyli mieszkania z rynku wtórnego, różnica spada z 1523 do 1124 zł na metrze, czyli o jedną czwartą.
Nadal jednak zostaje: przy identycznym produkcie Wadowice są droższe o 17 procent.
W obu miastach cały rynek pierwotny to kilka adresów
| Miasto | Adresy tworzące rynek pierwotny | Akty pod nimi | Wszystkie akty pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Wadowice | Osiedle Podhalanin 1, Niwy 18, 20 i 22, Krasińskiego 31 | 100 | 130 |
| Andrychów | Starowiejska 14A i Żwirki i Wigury 5 | 54 | 56 |
W Andrychowie dwa budynki dają 54 z 56 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 96 procent. W Wadowicach pięć adresów daje 100 ze 130, czyli 77 procent, a sam adres Osiedle Podhalanin 1 to 65 aktów.
Praktyczna konsekwencja jest w obu miastach ta sama: mediana rynku pierwotnego nie jest tam ceną nowego mieszkania w mieście, tylko ceną w konkretnych budynkach. Kolejna inwestycja może wejść z inną stawką i mediana miasta skoczy, choć nic istniejącego nie zmieni ceny.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Wadowice | 9474 zł/m² | +16,5 procent | 7924 zł/m² | +5,8 procent |
| Andrychów | 7477 zł/m² | +11,8 procent | 6580 zł/m² | +6,9 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie cztery liczby są dodatnie, więc oba rynki rosną, ale na rynku wtórnym tempo jest w obu miastach niemal identyczne: 5,8 i 6,9 procent. Różnicę w pierwszej kolumnie, 16,5 wobec 11,8 procent, robi rynek pierwotny. W Wadowicach jego udział w obrocie prawie się nie zmienił (58 i 59 procent), ale mediana pierwszej sprzedaży wzrosła z 9251 do 10 503 zł. W Andrychowie udział pierwszej sprzedaży wzrósł z 23 do 32 procent obrotu.
To jest dobry przykład tego, dlaczego pierwsza kolumna nie wystarcza: dwa sąsiednie miasta wyglądają na rosnące w różnym tempie, a rosną w tym samym.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Andrychów | 74 | 505 000 zł | 961 m² | 28 procent |
| Wadowice | 96 | 381 000 zł | 1206 m² | 54 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Przy domach kolejność się odwraca: Andrychów, tańszy w mieszkaniach o 17 procent, ma domy droższe o 124 000 zł, czyli o jedną trzecią.
Ostatnia kolumna tłumaczy to w całości. W Wadowicach 54 procent aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1206 m²: pod nazwą „dom" sprzedaje się tam w większości siedliska w wiejskiej części gminy. W Andrychowie takich aktów jest 28 procent.
W Wadowicach mediana domu jest przy tym niższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania (381 000 wobec 440 100 zł), co pokazuje, jak różne produkty kryją się pod tymi dwiema nazwami. W Andrychowie dom kosztuje o 141 050 zł więcej niż takie mieszkanie.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Wadowice | 51 | 9900 | 10 042 |
| Andrychów | 5 | 8900 | 9463 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W obu miastach cennik leży poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży w całym mieście, o 142 zł w Wadowicach i o 563 zł w Andrychowie. W tym zestawieniu to rzadkie: zwykle oferta jest wyżej niż akty.
W Andrychowie pięć lokali to resztka jednej inwestycji przy Żwirki i Wigury 5, więc liczbę tę traktujemy jako sygnał, a nie pomiar. Pod tym samym adresem akty pierwszej sprzedaży mają medianę 8250 zł, czyli o 650 zł niższą od cennika.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Wadowice: 440 100 zł, a na rynku wtórnym 377 200 zł
- Sucha Beskidzka: 392 200 zł, przy 26 aktach
- Andrychów: 363 950 zł, a na rynku wtórnym 321 000 zł
Różnica między Wadowicami a Andrychowem wynosi 76 150 zł przy medianie miasta i 56 200 zł przy mieszkaniu z rynku wtórnego.
Analizy poszczególnych miast
Oba miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Sąsiedni powiat oświęcimski zestawiamy w porównaniu cen w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
