Gmina Wadowice zajmuje 108 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8802 zł/m², o 46 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 36 050 osób, a stąd jest 51 km do Krakowa i 12 km do Andrychowa.
Liczby pochodzą z 222 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Wadowice są o 1523 zł na metrze droższe od Andrychowa, choć Andrychów ma o pięć tysięcy mieszkańców więcej.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje koncentrację. Siedem adresów dało 112 z 222 aktów, czyli połowę rynku gminy, a sam adres Osiedle Podhalanin 1 to 65 transakcji, wszystkie pierwszej sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wadowicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 20 maja 2026. Późniejszych transakcji na mieszkania starostwo do rejestru jeszcze nie wpisało, więc ostatnie miesiące nie są tu policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 1804 zł/m² i typowej cenie 90 000 zł przy 49 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 222 akty. Mediana to 8802 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7036 do 10 314 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 415 252 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 33 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 042 | 130 | 451 754 zł | 46 m² |
| Wtórny | 7544 | 92 | 349 500 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 2498 zł na metrze, czyli 33 procent, przy praktycznie identycznym metrażu po obu stronach.
Rynek pierwotny to 59 procent obrotu, czyli więcej niż połowa, i to on ustawia medianę gminy.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest w Wadowicach liczbą mylącą. Przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwa liczba to 7544 zł, czyli o 1258 zł mniej niż mediana; przy nowym 10 042 zł, czyli o 1240 zł więcej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Osiedle Podhalanin 1 | 10 907 | 65 | 65 |
| Niwy 20 | 9777 | 13 | 13 |
| Niwy 18 | 9702 | 7 | 7 |
| Niwy 22 | 9615 | 7 | 7 |
| Zygmunta Krasińskiego 31 | 9442 | 10 | 8 |
| Osiedle XX-lecia Konstytucji RP 14 | 7584 | 5 | 1 |
| Osiedle XX-lecia Konstytucji RP 15 | 6999 | 5 | 0 |
Siedem adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 112 aktów, czyli 50 procent rynku gminy, w tym 101 transakcji pierwszej sprzedaży.
Osiedle Podhalanin 1 to 65 aktów, czyli 29 procent całego obrotu w gminie i połowa jej rynku pierwotnego, przy medianie 10 907 zł, o 2105 zł powyżej mediany Wadowic.
Tabela rozpada się przy tym na dwie części: pięć adresów z pierwszą sprzedażą mieści się między 9442 a 10 907 zł, a dwa bloki na Osiedlu XX-lecia Konstytucji RP między 6999 a 7584 zł. To blisko cztery tysiące złotych różnicy na metrze w jednym mieście.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9438 | 30 | 16 |
| 35 do 50 m² | 9646 | 88 | 51 |
| 50 do 65 m² | 9164 | 72 | 46 |
| ponad 65 m² | 6911 | 32 | 17 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 482 zł, a wyłamuje się dopiero ostatni: mieszkania powyżej 65 m² są o 2735 zł tańsze za metr od tych z przedziału od 35 do 50 m², czyli o 28 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 321 | 11 | 33 m² |
| 2 | 10 492 | 68 | 38 m² |
| 3 | 8252 | 86 | 50 m² |
| 4 | 7926 | 48 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 2240 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5153 | 75 |
| 2022 | 5962 | 86 |
| 2023 | 7018 | 107 |
| 2024 | 8383 | 142 |
| 2025 | 9894 | 110 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 maja i notuje z niego 49 aktów przy medianie 9433 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Wadowic urosła o 92 procent, po kilkanaście do dwudziestu procent rocznie, bez ani jednego roku spadku. To jedno z najszybszych temp w całym małopolskim zestawieniu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9474 zł/m² przy 110 aktach, a w dwunastu poprzednich 8132 zł przy 129 aktach, czyli wzrost o 16,5 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 5,8 procent, z 7492 do 7924 zł.
Obie liczby są dodatnie, więc wzrost jest realny, ale tempo drożenia na rynku wtórnym to sześć procent, a nie szesnaście. Resztę daje rynek pierwotny: jego udział w obrocie prawie się nie zmienił (58 i 59 procent), ale mediana pierwszej sprzedaży wzrosła z 9251 do 10 503 zł, czyli o 13,5 procent.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w gminie Wadowice 51 lokali o medianie 9900 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 9350 do 10 400 zł. 38 z nich pochodzi z jednej inwestycji przy ulicy Kościuszki, z medianą 9900 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 142 zł poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli praktycznie na tym samym poziomie. W tym zestawieniu to rzadkość i oznacza, że oferta w Wadowicach jest wyceniona dokładnie tam, gdzie rynek się zamyka.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 96 | 381 000 zł | 220 000 do 737 500 zł | 1206 m² |
| Działka | 21 | 28 000 zł | 11 000 do 95 000 zł | 272 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 52 z 96 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 54 procent, a typowa działka pod domem ma 1206 m².
Mediana domu, 381 000 zł, jest niższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania w tej samej gminie, która wynosi 440 100 zł. Powód jest w dwóch ostatnich kolumnach: pod nazwą „dom" sprzedaje się tu w większości siedliska w wiejskiej części gminy.
Rynek gruntu jest drobny: 21 transakcji przy typowej powierzchni 272 m² i medianie 28 000 zł.
Co z tego ma kupujący
Wadowice są rynkiem, w którym połowę pierwszej sprzedaży dał jeden adres, a mediana gminy nie opisuje żadnej ze stron rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy. Właściwa liczba to 7544 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki albo 10 042 zł przy nowym. Sprawdź adres, bo między Osiedlem XX-lecia a Podhalaninem jest blisko cztery tysiące złotych na metrze. I nie czytaj wzrostu o 16,5 procent jako tempa drożenia mieszkań z rynku wtórnego, bo tam wynosi ono 5,8 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Andrychów leży 12 km stąd i jest tańszy o 1523 zł na metrze. Oba miasta zestawiamy w porównaniu cen w Wadowicach i Andrychowie, a sąsiedni powiat oświęcimski w porównaniu cen w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
