Ostrów Wielkopolski zajmuje 368 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026, z medianą 6364 zł/m², o 6 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 68 111 osób, a do Kalisza jest stąd 23 km.
Liczby pochodzą z 1091 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, przy rejestrze sięgającym 5 października 2026, czyli najświeższym w tym koszyku i jednym z najświeższych w całej Wielkopolsce.
Najciekawsze w tym wpisie są dwie liczby, które mówią co innego. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana metra wyniosła 6426 zł, a w dwunastu poprzednich 6380 zł, czyli o 46 zł więcej, przy 395 i 573 aktach. Na samym rynku wtórnym ceny urosły w tym czasie o 7,3 procent, z 5862 do 6287 zł. W Kaliszu mediana całego rynku urosła o 12,5 procent, a w oddalonym o 31 km Krotoszynie o 15,8 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ostrowie Wielkopolskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 5 października 2026. Ten rejestr jest świeższy od kaliskiego o miesiąc, od krotoszyńskiego o dwa tygodnie, a od jarocińskiego o dwa miesiące, więc porównania z sąsiadami wymagają niewielkiej poprawki na czas.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 32 akty o medianie 1565 zł/m² i typowej cenie 81 174 zł przy 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1091 aktów. Mediana to 6364 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5000 do 7858 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 300 000 zł.
Ten rozstęp kwartylowy jest wyjątkowo szeroki: połowa transakcji mieści się w przedziale 2858 zł na metrze, podczas gdy w Kaliszu ten sam przedział ma 2142 zł, a w Krotoszynie 1916 zł. W Ostrowie Wielkopolskim mieszkania kosztują bardzo różnie i mediana miasta jest tu słabszą wskazówką niż gdzie indziej.
Mediana stoi, a rynek wtórny drożeje
| Okres | Cały rynek, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 6426 | 395 | 6287 | 273 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 6380 | 573 | 5862 | 278 |
Na całym rynku różnica wynosi 46 zł na metrze, czyli mniej niż jeden procent, i obie próby są duże. Rynek wtórny podrożał jednak o 425 zł, czyli o 7,3 procent, przy niemal identycznej liczbie aktów w obu okresach.
Obie liczby są prawdziwe naraz, bo zmienił się skład transakcji. Pierwsza sprzedaż stanowiła 51 procent aktów w poprzednich dwunastu miesiącach i tylko 31 procent w ostatnich, a od kwietnia 2026 rejestr notuje w Ostrowie od zera do czterech takich aktów miesięcznie. Ubyło droższych lokali z rynku pierwotnego, ich miejsce zajęły drożejące mieszkania z rynku wtórnego, i mediana całego miasta stanęła. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest wzrost o 7,3 procent, a nie stojąca mediana.
Tabela roczna pokazuje to samo w innej rozdzielczości:
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4500 | 547 |
| 2022 | 4945 | 451 |
| 2023 | 5272 | 407 |
| 2024 | 6096 | 546 |
| 2025 | 6424 | 588 |
Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 października, ale wart jest wzmianki: 257 aktów przy medianie 6898 zł, czyli wyraźnie wyżej niż w 2025 roku, przy bardzo niskim tempie transakcji.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 43 procent. W 2026 roku obrót spadł do mniej więcej połowy wcześniejszego tempa, ale ceny, jak pokazuje rynek wtórny, nie przestały rosnąć. Zatrzymał się wolumen, a nie cena.
Kontekst spoza rejestru: Ostrów Wielkopolski stracił między 2020 a 2025 rokiem 2757 mieszkańców, czyli 3,9 procent (dane GUS BDL). To jest tło, a nie wyjaśnienie: z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Rynek pierwotny jest droższy o 616 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6590 | 459 | 319 086 zł | 48 m² |
| Wtórny | 5974 | 632 | 292 250 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 42 procent transakcji i jest o 10 procent droższy od wtórnego. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest więc 5974 zł, o 390 zł niższą od mediany miasta, a w ostatnich dwunastu miesiącach 6287 zł.
Warto zestawić to z Kaliszem, gdzie ta sama różnica wynosi 1204 zł, a rynek pierwotny stanowi 54 procent transakcji. Ostrów Wielkopolski buduje mniej i taniej niż sąsiad, i to jest główne źródło dystansu 985 zł między tymi dwoma miastami.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Profesora Kaliny 37 | 6300 | 44 | 37 |
| Krakowska 26 | 6082 | 38 | 31 |
| ks. Józefa Warszawskiego 14B | 7916 | 35 | 34 |
| Olsztyńska 1b | 6648 | 34 | 33 |
| Zębcowska 73B | 8140 | 30 | 26 |
| Olsztyńska 1a | 6901 | 27 | 23 |
| ks. Prałata Czesława Majorka 9 | 8120 | 27 | 21 |
| ks. Józefa Warszawskiego 14A | 8655 | 24 | 24 |
| Zębcowska 61 | 5884 | 23 | 20 |
| Krakowska 24 | 7171 | 23 | 13 |
| Opalowa 3 | 8863 | 22 | 21 |
Jedenaście adresów to 327 aktów, czyli 30 procent rynku miasta, czyli koncentracja wyraźnie mniejsza niż w Kaliszu, gdzie dziesięć adresów daje 43 procent.
Rozpiętość jest za to bardzo duża: od 5884 zł przy Zębcowskiej 61 do 8863 zł przy Opalowej 3, czyli 2979 zł na metrze. Co ważniejsze, dwie ulice mają po dwa adresy o zupełnie różnych cenach: Zębcowska 61 stoi na 5884 zł, a Zębcowska 73B na 8140 zł; Krakowska 26 na 6082 zł, a Krakowska 24 na 7171 zł. Numer budynku znaczy tu więcej niż nazwa ulicy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7184 | 123 | 41 |
| 35 do 50 m² | 6584 | 482 | 198 |
| 50 do 65 m² | 6300 | 331 | 162 |
| ponad 65 m² | 4977 | 155 | 58 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku i bardzo mocno. Między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² różnica wynosi 2207 zł na metrze, czyli 31 procent, i jest to jeden z najostrzejszych takich gradientów w tej serii.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7446 | 96 | 32 m² |
| 2 | 6760 | 317 | 40 m² |
| 3 | 6316 | 397 | 50 m² |
| 4 | 5226 | 224 | 61 m² |
| 5 | 5311 | 44 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek od jednej do czterech izb wynosi 2220 zł na metrze, a piąty wiersz przełamuje trend o 85 zł w górę przy 44 aktach, więc nie należy z niego nic wnioskować.
Mieszkanie czteroizbowe kosztuje w Ostrowie Wielkopolskim 5226 zł za metr, czyli mniej niż mediana rynku wtórnego całego miasta. To jest tutaj najtańszy sposób na dużą powierzchnię w tej części Wielkopolski.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 243 | 530 000 zł | 379 358 do 680 000 zł | 567 m² |
| Działka | 149 | 203 000 zł | 133 600 do 300 500 zł | 810 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 77 z 243 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a mediana 530 000 zł jest o 110 000 zł niższa niż w Kaliszu.
Rynek gruntu jest tu za to najżywszy w koszyku: 149 transakcji działkami od lipca 2024 roku, przy medianie 203 000 zł i typowej powierzchni 810 m², wobec 96 w Kaliszu i 103 w Krotoszynie. Ostatni akt pochodzi z 1 października 2026.
Cenniki deweloperów: brak danych
Ustawowa baza cen ofertowych, w której deweloperzy mają obowiązek publikować cenniki, nie zawiera w Ostrowie Wielkopolskim ani jednego lokalu, mimo że rejestr notuje tu od lipca 2024 roku 459 transakcji pierwszej sprzedaży.
To nie jest informacja o rynku, tylko o danych: w tym mieście nie ma dziś publicznie dostępnego cennika, z którym można by zestawić cenę z aktu. W Kaliszu takich lokali jest 351, w Krotoszynie 97, w Jarocinie 66 (stan cenników na 6 listopada 2026).
Co z tego ma kupujący
Ostrów Wielkopolski jest miastem, w którym mediana stoi, a rynek wtórny drożeje, i jednocześnie tym o najszerszym rozrzucie cen wśród czterech największych miast koszyka. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie sugeruj się stojącą medianą miasta, bo rynek wtórny podrożał w rok o 7,3 procent. Sprawdź numer budynku, nie ulicę, bo przy Zębcowskiej i Krakowskiej dwa adresy dzieli po ponad tysiąc złotych na metrze. I jeśli szukasz dużego mieszkania, licz 4977 zł za metr, bo powyżej 65 m² mediana spada o 1387 zł wobec mediany miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kalisz leży 23 km stąd i jest droższy o 985 zł na metrze, Krotoszyn 31 km i jest droższy o 456 zł, a Jarocin 55 km i jest tańszy o 26 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie i Jarocinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
