Cztery największe miasta południowej Wielkopolski dzieli 1011 zł na metrze, od 7349 zł w Kaliszu do 6338 zł w Jarocinie. To 50 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 5207 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2072 w samym Kaliszu.
Najdroższe miasto regionu leży jednak poza tą czwórką. Kępno, liczące 23 960 mieszkańców, ma medianę 7613 zł/m² i 195 miejsce w kraju, czyli o 264 zł i 29 pozycji wyżej niż czterokrotnie większy Kalisz. Leży przy granicy z Dolnym Śląskiem, 70 km od Kalisza, i to jest najciekawsza liczba tego zestawienia.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Kalisz, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie, Jarocinie, Kępnie, Pleszewie i Ostrzeszowie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na prawie dziesięć miesięcy, od 17 grudnia 2025 w Ostrzeszowie do 5 października 2026 w Ostrowie Wielkopolskim, i o tę różnicę trzeba poprawiać każde porównanie.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 147 aktów, w tym 92 w samym Kaliszu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Kalisza | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kalisz | 91 059 | 224 | 7349 | 8000 | 6796 | 2072 | 0 km | 2026-09-03 |
| Krotoszyn | 38 995 | 295 | 6820 | 6998 | 6623 | 504 | 52 km | 2026-09-23 |
| Ostrów Wielkopolski | 68 111 | 368 | 6364 | 6590 | 5974 | 1091 | 23 km | 2026-10-05 |
| Jarocin | 45 395 | 376 | 6338 | 6748 | 5899 | 650 | 49 km | 2026-08-03 |
Miejsce w kraju podajemy w rankingu według stanu z 6 listopada 2026, wśród 888 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów; mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Para Kalisz i Ostrów Wielkopolski jest najlepszym testem w całym regionie. Dwa miasta leżą 23 km od siebie, są zrośnięte gospodarczo, Ostrów ma trzy czwarte ludności Kalisza, a dzieli je 985 zł na metrze, czyli 49 250 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Skąd ta różnica? Nie z rynku wtórnego, choć i tam Kalisz jest droższy o 822 zł. Główna część odpowiedzi leży w tym, ile i za ile się w każdym z tych miast buduje. W Kaliszu pierwsza sprzedaż to 54 procent transakcji przy medianie 8000 zł; w Ostrowie 42 procent przy 6590 zł.
Krotoszyn jest natomiast anomalią w drugą stronę. Miasto o 38 995 mieszkańcach jest droższe od Ostrowa Wielkopolskiego o 456 zł na metrze, mimo że ma prawie o połowę mniej ludzi i ponad dwa razy mniejszy rynek.
Na rynku wtórnym drożeje wszędzie, mediana miasta tylko w dwóch
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Kalisz | 8057 | 7164 | +12,5 procent | 871 | +6,1 procent |
| Krotoszyn | 7563 | 6531 | +15,8 procent | 206 | +9,4 procent |
| Ostrów Wielkopolski | 6426 | 6380 | +0,7 procent | 395 | +7,3 procent |
| Jarocin | 6364 | 6327 | +0,6 procent | 271 | +6,7 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o dwa miesiące, więc tej tabeli nie wolno czytać jako precyzyjnego rankingu tempa.
Mediana całego rynku dzieli te miasta na dwie pary: Kalisz i Krotoszyn rosną o 12,5 i 15,8 procent, a Ostrów Wielkopolski i Jarocin o mniej niż jeden procent. Na samym rynku wtórnym drożeją jednak wszystkie cztery, od 6,1 do 9,4 procent.
W Ostrowie i Jarocinie mediana stoi, bo zmienił się skład transakcji. W Ostrowie pierwsza sprzedaż spadła z 51 do 31 procent aktów, w Jarocinie z 71 do 55 procent, więc ubyło droższych lokali z rynku pierwotnego, a ich miejsce zajęły drożejące mieszkania z rynku wtórnego.
W Kaliszu jest odwrotnie: mediana całego rynku rośnie dwa razy szybciej niż rynek wtórny, bo rynek pierwotny podrożał w tym samym czasie z 7600 do 8400 zł. Do tego obrót spadł o 18 procent. W Krotoszynie obrót spadł z 273 do 206 aktów, a rynek wtórny podrożał o 9,4 procent przy 90 i 94 aktach, co jest nadal najszybszym wzrostem rynku wtórnego w całym koszyku.
W tle stoi jedna liczba wspólna dla całego regionu. Osiem z dziewięciu opisanych tu gmin straciło mieszkańców między 2020 a 2025 rokiem (dane GUS BDL), najwięcej Kalisz, o 5,4 procent, i Koźmin Wielkopolski, o 4,8. Jedyny wyjątek to Nowe Skalmierzyce. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale opisują one ten sam region w tym samym czasie.
Cennik dewelopera kontra akt notarialny
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Krotoszyn | 97 | 8800 | 6998 | +26 procent |
| Jarocin | 66 | 8350 | 6748 | +24 procent |
| Kalisz | 351 | 7842 | 8000 | -2 procent |
| Ostrów Wielkopolski | 0 | brak danych | 6590 | brak |
Trzy rzeczy w tej tabeli są warte zapamiętania.
Kalisz jako jedyne miasto koszyka ma cennik poniżej aktów, o 2 procent, i jednocześnie największy zapas: 351 lokali w sprzedaży, z czego 160 w jednej inwestycji przy Złotej 71 po 5800 zł za metr. Tam, gdzie oferta jest duża i ciągła, cennik i akt opisują ten sam towar, a jedna tania inwestycja potrafi ściągnąć medianę cennika pod medianę aktów.
Krotoszyn ma w cennikach 97 lokali, czyli więcej niż dwukrotnie większy Ostrów Wielkopolski, gdzie ustawowa baza nie zawiera ani jednego mieszkania, mimo 459 transakcji pierwszej sprzedaży od lipca 2024 roku. To nie mówi nic o rynku, a wiele o dostępności danych: w Ostrowie Wielkopolskim nie ma dziś publicznego cennika, z którym można by zestawić cenę z aktu.
W Jarocinie mediana ofertowa, 8350 zł, jest wyższa niż mediana najdroższego adresu w mieście, 8200 zł. Bieżąca oferta jest tam droższa niż wszystko, co się dotąd sprzedało.
Koncentracja: dziesięć adresów, od 28 do 57 procent rynku
| Miasto | Akty na dziesięciu największych adresach | Udział w rynku | Rozpiętość cen między nimi |
|---|---|---|---|
| Krotoszyn | 289 | 57 procent | 4720 zł/m² |
| Kalisz | 901 | 43 procent | 2137 zł/m² |
| Jarocin | 268 | 41 procent | 2557 zł/m² |
| Ostrów Wielkopolski | 305 | 28 procent | 2771 zł/m² |
To jest cecha, która odróżnia ten region od obwarzanka Poznania. W Krotoszynie dziesięć adresów daje niemal trzy piąte wszystkich transakcji, a w Kaliszu, mieście o 91 tysiącach mieszkańców, ponad dwie piąte.
Kolumna z rozpiętością pokazuje drugą stronę tego zjawiska. Wewnątrz dziesięciu największych adresów jednego miasta różnice sięgają od 2137 do 4720 zł na metrze, czyli więcej niż różnica między najdroższym a najtańszym miastem koszyka. Nazwa miasta mówi tu o cenie mniej niż nazwa osiedla.
W Ostrowie Wielkopolskim widać to nawet wewnątrz jednej ulicy: Zębcowska 61 ma medianę 5884 zł, a Zębcowska 73B 8140 zł.
Metraż
| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Kalisz | 7496 | 7589 | 7329 | 6611 |
| Krotoszyn | 6203 | 7149 | 7108 | 6011 |
| Ostrów Wielkopolski | 7184 | 6584 | 6300 | 4977 |
| Jarocin | 7238 | 6976 | 6150 | 5336 |
W Ostrowie Wielkopolskim i Jarocinie metraż porządkuje cenę bardzo mocno, o 2207 i 1902 zł między skrajnymi przedziałami. W Kaliszu i Krotoszynie znacznie słabiej: najdroższy i najtańszy przedział dzieli tam 978 i 1138 zł, a najdroższe nie są kawalerki, tylko lokale od 35 do 50 m².
Konsekwencja jest praktyczna. Mieszkanie powyżej 65 m² kosztuje w Ostrowie Wielkopolskim 4977 zł za metr, a w Kaliszu 6611 zł, czyli o 33 procent więcej, podczas gdy różnica median całych miast wynosi 15 procent. Przy dużym mieszkaniu wybór między tymi dwoma miastami waży dwa razy więcej, niż sugeruje mediana.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Kalisz | 231 | 640 000 zł | 526 m² | 96 | 256 500 zł |
| Ostrów Wielkopolski | 243 | 530 000 zł | 567 m² | 149 | 203 000 zł |
| Jarocin | 160 | 500 000 zł | 686 m² | 63 | 161 984 zł |
| Krotoszyn | 117 | 491 000 zł | 634 m² | 103 | 150 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ceny domów nie układają się w kolejności cen mieszkań: Krotoszyn, drugi z tej czwórki pod względem ceny metra mieszkania, ma najtańsze domy. Między Kaliszem a Krotoszynem dzieli je 149 000 zł, czyli 30 procent, wobec 8 procent różnicy w medianie metra mieszkania. Część tej różnicy tłumaczy skład: w Krotoszynie 65 ze 117 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
W kolumnie z działkami układ jest odwrotny niż przy mieszkaniach. Najżywszy rynek gruntu ma Ostrów Wielkopolski, 149 transakcji przy medianie 203 000 zł, a w Krotoszynie i Jarocinie typowa działka kosztuje 150 000 i 161 984 zł przy powierzchni około tysiąca metrów. Kaliska mediana 256 500 zł stoi na gruntach o typowej powierzchni 1518 m² i kwartylach od 154 079 do 502 500 zł, więc nie jest ceną działki pod dom, tylko mieszanką gruntów o różnym przeznaczeniu.
Pięć miast bez własnego wpisu
- Kępno, 23 960 mieszkańców: 449 aktów, mediana 7613 zł/m², 195 miejsce w kraju, czyli najwyżej w tym zestawieniu. Rynek pierwotny to 351 z 449 transakcji przy medianie 7713 zł, a wtórny 7114 zł. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana lekko spadła, 7735 wobec 7918 zł przy 187 aktach, a rynek wtórny stoi, 7223 wobec 7256 zł, przy zaledwie 38 aktach. Rejestr do 29 września 2026.
- Nowe Skalmierzyce, 15 946 mieszkańców: 116 aktów, mediana 6495 zł/m², 348 miejsce, czyli wyżej niż sąsiedni Ostrów Wielkopolski, od którego dzieli je 16 km. To jedyna gmina koszyka, w której przybyło mieszkańców. Mediana stoi w miejscu, 6500 wobec 6482 zł rok wcześniej, a rynek wtórny urósł o 7,1 procent przy 36 i 34 aktach, więc próba jest cienka. Rejestr do 2 września 2026.
- Ostrzeszów, 23 482 mieszkańców: 79 aktów, mediana 6295 zł/m², 385 miejsce. Rynek wtórny, 6787 zł, jest tu droższy od pierwotnego, 5966 zł, przy 49 i 30 aktach. Rejestr ostrzeszowski kończy się 17 grudnia 2025, prawie dziesięć miesięcy przed ostrowskim, i jest najstarszy w koszyku, więc cały 2026 rok nie jest tu jeszcze policzony.
- Koźmin Wielkopolski, 12 313 mieszkańców: 93 akty, mediana 5546 zł/m², 528 miejsce, najtaniej w koszyku. Za to rośnie najszybciej obok Krotoszyna: 6400 zł w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 5538 zł rok wcześniej, czyli o 15,6 procent, przy 40 aktach, więc próba jest cienka. Rejestr do 7 września 2026.
- Pleszew, 28 669 mieszkańców: 153 akty, mediana 5681 zł/m², 496 miejsce. Ceny rosną powoli, 5786 wobec 5666 zł, czyli o 2,1 procent. Rejestr pleszewski kończy się 2 marca 2026, siedem miesięcy przed ostrowskim, więc ostatnie miesiące nie są tu jeszcze policzone.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Kaliszu, gdzie dziesięć adresów daje 43 procent rynku
- Ceny mieszkań w Ostrowie Wielkopolskim, gdzie mediana stoi, a rynek wtórny drożeje
- Ceny mieszkań w Krotoszynie, gdzie metr podrożał o 16 procent
- Ceny mieszkań w Jarocinie, gdzie nowe osiedla są o 849 zł droższe od reszty miasta
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
