Kalisz zajmuje 220 miejsce wśród 869 polskich gmin w rankingu według stanu z 16 października 2026, z medianą 7349 zł/m², o 22 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 91 059 osób, a do centrum Poznania jest stąd 121 km.
Liczby pochodzą z 2072 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek województwa po Poznaniu pod względem liczby transakcji i najdroższe z czterech największych miast południowej Wielkopolski: sąsiedni Ostrów Wielkopolski, oddalony o 23 km i tylko o jedną czwartą mniejszy, ma medianę o 985 zł niższą.
Najmocniejsza liczba tego wpisu dotyczy koncentracji. Dziesięć adresów daje 901 z 2072 transakcji, czyli 43 procent rynku dziewięćdziesięciotysięcznego miasta, a różnica między najdroższym a najtańszym z nich wynosi 2137 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Kalisz, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 92 akty o medianie 1218 zł/m² i typowej cenie 50 678 zł przy 44 m². To najwięcej w tym koszyku miast i typowo są to wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostają 2072 akty. Mediana to 7349 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6300 do 8442 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 349 860 zł.
Dziesięć adresów, 43 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Kazimierza Mystkowskiego 1 | 8906 | 163 | 157 |
| Podmiejska 39A | 7317 | 125 | 105 |
| Kazimierza Mystkowskiego 3 | 8800 | 120 | 118 |
| Podmiejska 39B | 7600 | 119 | 105 |
| Owsiana 17 | 8400 | 85 | 82 |
| Poznańska 34 | 8400 | 63 | 54 |
| Henryka Kinastowskiego 1 | 6769 | 63 | 51 |
| Podmiejska 37 | 8800 | 57 | 57 |
| Henryka Kinastowskiego 2 | 6891 | 56 | 55 |
| Adama Asnyka 1 | 8396 | 50 | 46 |
Dziesięć adresów to 901 aktów, czyli 43 procent całego rynku miasta, i 830 z nich to pierwsza sprzedaż. Trzy inwestycje rozpisane na kilka budynków dają z tego większość: Podmiejska 301 aktów pod trzema numerami, Mystkowskiego 283, Kinastowskiego 119.
Rozpiętość między tymi adresami wynosi 2137 zł na metrze, od 6769 zł przy Kinastowskiego 1 do 8906 zł przy Mystkowskiego 1. To 106 850 zł różnicy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, wewnątrz jednego miasta i wyłącznie po stronie rynku pierwotnego.
Podział jest przy tym czytelny. Mystkowskiego, Owsiana, Poznańska, Asnyka i Podmiejska 37 mieszczą się między 8396 a 8906 zł, a Podmiejska 39A i 39B oraz Kinastowskiego między 6769 a 7600 zł. Przy Podmiejskiej obie półki stoją więc przy jednej ulicy. To dwie różne półki cenowe w ofercie deweloperskiej tego samego miasta, oddalone o 800 do 2100 zł na metrze.
Rynek pierwotny jest droższy o 1204 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8000 | 1109 | 365 179 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6796 | 963 | 310 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 54 procent transakcji i jest o 18 procent droższy od wtórnego, czyli Kalisz zachowuje się jak typowe polskie miasto i odwrotnie niż gminy obwarzanka Poznania.
Typowe mieszkanie ma po obu stronach dokładnie tyle samo, 48 m², więc metraż tej różnicy nie tłumaczy: to jest różnica ceny za ten sam metraż.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6796 zł, o 553 zł niższą od mediany miasta, czyli 27 650 zł mniej na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7496 | 324 | 153 |
| 35 do 50 m² | 7589 | 906 | 495 |
| 50 do 65 m² | 7329 | 607 | 316 |
| ponad 65 m² | 6611 | 235 | 145 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kaliszu praktycznie nie działa: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 260 zł, a spada dopiero czwarty, o 718 zł wobec trzeciego. Rynek jest tu skupiony w środku: 44 procent transakcji dotyczy lokali od 35 do 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8400 | 128 | 27 m² |
| 2 | 8050 | 763 | 42 m² |
| 3 | 7134 | 808 | 52 m² |
| 4 | 6602 | 290 | 62 m² |
| 5 | 6392 | 43 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest już bardzo regularna: spadek od jednej do pięciu izb wynosi 2008 zł na metrze, czyli 24 procent, i jest bardziej czytelny niż podział na przedziały metrażu.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4365 | 895 |
| 2022 | 5082 | 772 |
| 2023 | 5800 | 683 |
| 2024 | 6742 | 914 |
| 2025 | 7116 | 940 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 września, ale jest on tu najciekawszy: 650 aktów do początku września przy medianie 8230 zł, czyli o 1114 zł powyżej całego roku 2025, przy tempie transakcji zbliżonym do rekordowego 2025.
Za tym stoją konkretne miesiące. W lutym 2026 rejestr notuje 138 aktów, z czego 106 to pierwsza sprzedaż, a w marcu 113 aktów i 75 pierwszych sprzedaży, obie z medianą 8400 zł. Dla porównania w lipcu 2025 było 73 akty i mediana 6547 zł. To są miesiące, w których duże inwestycje przekazywały klucze.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 63 procent, czyli o 2751 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza ten wzrost: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8057 zł/m² przy 871 aktach, a w dwunastu poprzednich 7164 zł przy 1067 aktach, czyli o 12,5 procent więcej. Liczba transakcji spadła w tym czasie o 18 procent.
Ta liczba w dużej części opisuje jednak rynek pierwotny, na którym mediana urosła w tym samym czasie z 7600 do 8400 zł. Na samym rynku wtórnym wzrost wynosi 6,1 procent, z 6654 do 7060 zł/m² przy 481 i 429 aktach, i to jest liczba bliższa temu, co zapłaci kupujący mieszkanie z istniejącego zasobu.
Cenniki deweloperów stoją 2 procent pod aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 351 |
| Mediana ceny ofertowej | 7842 zł/m² |
| Kwartyle | 5800 do 8794 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8000 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Kaliszu 351 lokali w sprzedaży według stanu na 6 listopada 2026. Mediana ofertowa jest o 158 zł, czyli 2 procent, niższa od mediany z aktów, i Kalisz jest jedynym miastem tego koszyka, w którym cennik leży pod aktami: w Krotoszynie cennik stoi 26 procent nad aktami, a w Jarocinie 24. Ściąga ją w dół jedna inwestycja: 160 z 351 lokali stoi przy Złotej 71 po 5800 zł za metr, a druga co do wielkości, 112 lokali przy Mystkowskiego, kosztuje 8800 zł.
Uwagę zwraca za to rozstęp kwartylowy cennika, od 5800 do 8794 zł. Jest szerszy niż rozstęp kwartylowy cen transakcyjnych całego miasta, więc w kaliskich cennikach stoją równolegle inwestycje o bardzo różnym standardzie, dokładnie tak, jak pokazuje to tabela adresów.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 231 | 640 000 zł | 450 000 do 758 450 zł | 526 m² |
| Działka | 96 | 256 500 zł | 154 079 do 502 500 zł | 1518 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 85 z 231 aktów na dom, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami stoi na 96 transakcjach o typowej powierzchni 1518 m², czyli trzykrotnie większej niż typowa działka pod domem w tym mieście, a jego kwartyle rozciągają się od 154 079 do 502 500 zł. Mediana 256 500 zł nie jest ceną działki pod dom i nie należy jej tak czytać: w jednej kolumnie leżą tu grunty o różnym przeznaczeniu i wielkości. Ostatni akt na działkę pochodzi z 14 sierpnia 2026.
Co z tego ma kupujący
Kalisz jest drugim rynkiem województwa i miastem, w którym dziesięć adresów odpowiada za ponad dwie piąte transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal, na której półce cenowej leży inwestycja, bo kaliskie osiedla deweloperskie dzielą się na dwie grupy oddalone o 800 do 2100 zł na metrze. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6796 zł, o 553 zł poniżej mediany miasta. I licz po izbach, nie po metrażu, bo to podział na izby porządkuje tu ceny, a przedziały metrażu nie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ostrów Wielkopolski leży 23 km stąd i jest tańszy o 985 zł na metrze, Jarocin 49 km i jest tańszy o 1011 zł, a Krotoszyn 52 km i jest tańszy o 529 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie i Jarocinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
