Krotoszyn zajmuje 295 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026, z medianą 6820 zł/m², o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 38 995 osób, a do Ostrowa Wielkopolskiego jest stąd 31 km.
Liczby pochodzą z 504 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu wychodzi z porównania z sąsiadem. Krotoszyn jest o 456 zł na metrze droższy od Ostrowa Wielkopolskiego, który ma prawie dwa razy więcej mieszkańców i ponad dwa razy większy rynek. Do tego rośnie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana urosła tu o 15,8 procent, podczas gdy w Ostrowie mediana całego rynku stała w miejscu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krotoszynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 września 2026. Rejestr krotoszyński kończy się o dwa tygodnie wcześniej niż ostrowski, o trzy tygodnie później niż kaliski i o siedem tygodni później niż jarociński, więc porównania z sąsiadami wymagają niewielkiej poprawki na czas. Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2023 roku i notuje z 2022 roku siedem transakcji, więc porównania wieloletnie są tu krótsze niż w Kaliszu czy Ostrowie Wielkopolskim.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1338 zł/m² i typowej cenie 71 425 zł przy 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Nazwy osiedli pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 504 akty. Mediana to 6820 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5724 do 7640 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 320 000 zł.
Ceny rosną o 16 procent w rok
| Okres | Cały rynek, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 7563 | 206 | 7071 | 94 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 6531 | 273 | 6464 | 90 |
Wzrost o 15,8 procent na całym rynku, przy obrocie, który spadł z 273 do 206 aktów. Na samym rynku wtórnym wzrost wynosi 9,4 procent, przy 90 i 94 aktach, i jest to nadal najszybszy wzrost rynku wtórnego w tym koszyku. Różnica między obiema liczbami bierze się ze składu transakcji: w ostatnich dwunastu miesiącach pierwsza sprzedaż, droższa od odsprzedaży, stanowiła 54 procent aktów wobec 67 procent rok wcześniej, ale zarazem sama podrożała, więc mediana miasta urosła szybciej niż rynek wtórny. Na całym rynku Kalisz urósł o 12,5 procent, a w Ostrowie Wielkopolskim i Jarocinie mediana całego rynku stała w miejscu.
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5226 | 219 |
| 2024 | 5986 | 187 |
| 2025 | 6720 | 279 |
Tabela obejmuje cały rejestr, który zaczyna się w 2023 roku i kończy 23 września 2026. Rok 2026 stoi poza nią, ale wart jest wzmianki: 128 aktów przy medianie 7493 zł, czyli o 773 zł powyżej całego roku 2025.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 29 procent.
Rynek pierwotny jest droższy o 375 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6998 | 298 | 324 950 zł | 49 m² |
| Wtórny | 6623 | 206 | 307 500 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 59 procent transakcji, a różnica między obiema stronami wynosi zaledwie 6 procent. To jest najmniejszy taki rozstęp wśród czterech największych miast koszyka: w Kaliszu wynosi 18 procent, w Jarocinie 14.
Dla kupującego to dobra wiadomość, bo w Krotoszynie mediana miasta jest użyteczną liczbą niezależnie od tego, po której stronie rynku szuka: obie strony leżą w granicach 197 zł od niej.
Osiedla i adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Przemysłowa 12 | 7500 | 43 | 38 |
| Osiedle Wzgórza Soho 1 | 7619 | 42 | 35 |
| Osiedle Zielone Łąki 15 | 7143 | 33 | 31 |
| Osiedle Robińskich 7 | 6464 | 32 | 32 |
| Osiedle Botanika 3 | 6854 | 30 | 28 |
| Osiedle Zielone Łąki 13 | 6534 | 29 | 24 |
| Osiedle Zielone Łąki 14 | 6454 | 27 | 25 |
| Osiedle Botanika 4 | 8138 | 22 | 22 |
| Osiedle Zielone Ogrody 7 | 6896 | 20 | 20 |
| Kobylińska 6B | 3418 | 11 | 10 |
Dziesięć adresów to 289 aktów, czyli 57 procent rynku miasta, i 265 z nich to pierwsza sprzedaż. Krotoszyński rynek mieszkaniowy jest w praktyce rynkiem kilku nazwanych osiedli deweloperskich, a nie rozproszonym rynkiem miejskim.
Trzy budynki na Zielonych Łąkach dają 89 aktów i mieszczą się w 689 zł, od 6454 do 7143 zł. Najdroższy jest czwarty budynek osiedla Botanika, 8138 zł przy 22 aktach pierwszej sprzedaży, a za nim Wzgórza Soho, 7619 zł, i Przemysłowa 12, 7500 zł.
Z tabeli wyłamuje się jeden wiersz. Kobylińska 6B ma medianę 3418 zł przy jedenastu aktach, z czego dziesięć to pierwsza sprzedaż, czyli o połowę mniej niż reszta nowej oferty w mieście. Jedenaście transakcji to za mało, żeby cokolwiek stwierdzić, ale to jest adres, o który warto zapytać, jeśli szukasz najtańszego metra w Krotoszynie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6203 | 58 | 30 |
| 35 do 50 m² | 7149 | 230 | 141 |
| 50 do 65 m² | 7108 | 134 | 88 |
| ponad 65 m² | 6011 | 82 | 39 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa: najtańsze za metr są kawalerki, a najdroższe lokale od 35 do 50 m², i różnica wynosi 946 zł. Cały rozrzut między przedziałami to 1138 zł, czyli mniej niż w Ostrowie Wielkopolskim, gdzie sięga 2207 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8092 | 25 | 27 m² |
| 2 | 6664 | 133 | 40 m² |
| 3 | 7138 | 249 | 50 m² |
| 4 | 6164 | 79 | 62 m² |
| 5 | 5671 | 15 | 91 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są lokale jednoizbowe, 8092 zł, ale stoi to na 25 aktach. Dwie i trzy izby dzieli 474 zł, i to w stronę większego lokalu, więc w Krotoszynie liczba izb do trzech praktycznie nie obniża ceny metra, a spadek zaczyna się dopiero przy czterech i pięciu.
Cenniki deweloperów stoją 26 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 97 |
| Mediana ceny ofertowej | 8800 zł/m² |
| Kwartyle | 8300 do 9000 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6998 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Krotoszynie 97 lokali w sprzedaży, czyli więcej niż w dwukrotnie większym Ostrowie Wielkopolskim, gdzie nie ma ani jednego.
Mediana ofertowa jest o 1802 zł, czyli 26 procent, wyższa od mediany z aktów, i jest to największa taka różnica w tym koszyku miast. Kwartyle cennika, od 8300 do 9000 zł, są przy tym bardzo wąskie, bo 93 z 97 lokali to trzy inwestycje dwóch deweloperów: 35 na Wzgórzach Soho po 8850 zł oraz po 29 w czwartym i piątym budynku osiedla Botanika, po 8300 i 9200 zł. To nie jest przekrój rynku.
Zestawienie tych dwóch liczb warto czytać ostrożnie. Akty opisują to, co sprzedano do końca września 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada, więc część różnicy to upływ czasu, a część to inny towar.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 117 | 491 000 zł | 285 000 do 620 000 zł | 634 m² |
| Działka | 103 | 150 000 zł | 81 250 do 200 000 zł | 997 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 65 ze 117 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 491 000 zł opisuje w dużej części siedliska.
Rynek działek jest tu żywy: 103 transakcje od lipca 2024 roku, mediana 150 000 zł przy typowej powierzchni 997 m², a kwartyle od 81 250 do 200 000 zł mieszczą się w przedziale, w którym w tej części Wielkopolski kupuje się działki pod dom. Ostatni akt na działkę pochodzi z 28 września 2026, a na dom z 12 sierpnia 2026.
Co z tego ma kupujący
Krotoszyn jest miastem koszyka, w którym rynek wtórny drożeje najszybciej, a wśród czterech największych miast koszyka tym, w którym transakcje najmocniej skupiają się na kilku osiedlach. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo obie strony rynku leżą w granicach 197 zł od niej, co w tej serii zdarza się rzadko. Nie podstawiaj 8800 zł z cennika za cenę transakcyjną, bo różnica wynosi 1802 zł na metrze. I pamiętaj, że kupujesz na rynku kilku osiedli: dziesięć adresów daje 57 procent transakcji, więc realny wybór jest węższy, niż wygląda.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ostrów Wielkopolski leży 31 km stąd i jest tańszy o 456 zł na metrze, Jarocin 31 km i jest tańszy o 482 zł, a Kalisz 52 km i jest droższy o 529 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie i Jarocinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
