Opalenica zajmuje 399 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 6221 zł/m², o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 827 osób, a do Poznania jest stąd 48 km, czyli najbliżej ze wszystkich czterech miast tego koszyka.
Liczby pochodzą z 113 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najmniejszy rynek w koszyku i przy tej próbie każdą pojedynczą liczbę trzeba czytać ostrożnie, co zaznaczamy przy każdej tabeli.
Jedna rzecz jest tu jednak wyraźna i wyjaśnia większość pozostałych. Typowe mieszkanie sprzedawane przez dewelopera ma w Opalenicy 91 m² i kosztuje 454 355 zł, a typowe mieszkanie odsprzedawane 51 m² i 319 000 zł. To są dwa zupełnie różne towary, i dlatego nowa oferta wypada tu taniej za metr niż istniejący zasób.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Tomyślu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 10 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026. Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2023 roku.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1148 zł/m² i typowej cenie 76 220 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 113 aktów. Mediana to 6221 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5367 do 7884 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 355 000 zł.
Deweloper sprzedaje tu inny towar
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6265 | 69 | 319 000 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 6132 | 44 | 454 355 zł | 91 m² |
Rynek pierwotny jest tu o 133 zł na metrze tańszy od wtórnego, co w pierwszej chwili wygląda jak odwrócenie znane z obwarzanka Poznania. Powód jest jednak inny i widać go w ostatniej kolumnie.
Deweloperzy sprzedają w Opalenicy mieszkania o typowej powierzchni 91 m², czyli prawie dwa razy większe od tych, które trafiają na rynek wtórny. Cena metra spada wraz z metrażem w każdym mieście tej serii, więc przy takiej różnicy wielkości niższa cena metra po stronie pierwotnej nie mówi nic o tym, że nowe mieszkanie jest tańsze.
Mówi za to coś innego, co dla kupującego jest ważniejsze: za mieszkanie od dewelopera zapłaci tu o 135 355 zł więcej niż za odsprzedawane, bo kupuje o czterdzieści metrów więcej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8074 | 16 | 4 |
| 35 do 50 m² | 6831 | 27 | 6 |
| 50 do 65 m² | 6790 | 34 | 10 |
| ponad 65 m² | 5380 | 36 | 24 |
Ta tabela potwierdza wszystko, co napisaliśmy wyżej. Cena metra spada tu monotonicznie, od 8074 zł przy lokalach do 35 m² do 5380 zł powyżej 65 m², czyli o 2694 zł, a rynek pierwotny skupia się w ostatnim wierszu, gdzie stanowi 24 z 36 transakcji.
Wszystkie cztery wiersze stoją na próbach od 16 do 36 aktów, więc są wskazówkami. Kierunek jest jednak jednoznaczny i powtarza się w tabeli izb.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8318 | 14 | 33 m² |
| 2 | 6731 | 16 | 48 m² |
| 3 | 6265 | 33 | 52 m² |
| 4 | 6022 | 30 | 65 m² |
| 5 | 5541 | 14 | 92 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek od jednej do pięciu izb wynosi 2777 zł na metrze, czyli 33 procent.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Osiedle Centrum 17 | 8316 | 21 | 18 |
| Zamkowa 3 | 8918 | 8 | 1 |
| Osiedle Centrum 16 | 8199 | 7 | 0 |
| 5 Stycznia 82a | 6448 | 6 | 0 |
Cztery adresy to 42 akty, czyli 37 procent rynku miasta, a reszta rozkłada się po pojedynczych transakcjach.
Uwagę zwraca zestawienie dwóch pierwszych wierszy z medianą całego rynku pierwotnego. Osiedle Centrum 17 ma medianę 8316 zł przy osiemnastu aktach pierwszej sprzedaży, a cały rynek pierwotny miasta 6132 zł. Różnica bierze się z metrażu: przy Osiedlu Centrum sprzedają się mieszkania małe, a duże lokale, które ciągną w dół medianę rynku pierwotnego, rozkładają się po innych adresach.
To jest dobry przykład tego, dlaczego w mieście o stu transakcjach mediana rynku pierwotnego nie jest ceną nowego mieszkania, tylko wypadkową tego, co akurat sprzedano.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5670 | 111 |
| 2024 | 6267 | 79 |
| 2025 | 6063 | 47 |
Tabela obejmuje cały rejestr, który zaczyna się w 2023 roku i kończy 28 sierpnia 2026. Rok 2026 stoi poza nią i notuje 37 aktów przy medianie 6755 zł.
Roczne mediany skaczą tu w obie strony, bo stoją na próbach od 37 do 111 aktów. Liczba transakcji spada przy tym systematycznie: 111 w 2023 roku, 79 w 2024, 47 w 2025.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje wynik znacznie wyższy: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7521 zł/m² przy 59 aktach, a w dwunastu poprzednich 5599 zł przy 47 aktach, czyli wzrost o 34,3 procent. Przy takich próbach jest to sygnał, a nie pomiar.
Sam rynek wtórny rośnie wyraźnie wolniej: jego mediana wzrosła z 5973 zł przy 33 aktach do 6755 zł przy 33 aktach, czyli o 13,1 procent. Resztę wzrostu mediany miasta daje rynek pierwotny, który w ostatnich dwunastu miesiącach to 26 aktów wobec 14 rok wcześniej, a przy takiej liczbie jego mediana zależy głównie od tego, które mieszkania akurat sprzedano. Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego powinien patrzeć na drugą liczbę.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 45 | 500 000 zł | 340 000 do 720 000 zł | 678 m² |
| Działka | 72 | 123 800 zł | 92 250 do 161 250 zł | 1220 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 45 aktów na dom, czyli połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 500 000 zł łączy domy jednorodzinne z zabudową zagrodową, co widać w szerokim rozstępie kwartylowym od 340 000 do 720 000 zł.
Działek rejestr notuje więcej niż domów: 72 transakcje w oknie przy medianie 123 800 zł i typowej powierzchni 1220 m², a połowa z nich mieści się między 92 250 a 161 250 zł, czyli w przedziale wąskim jak na grunt.
Cenniki deweloperów: brak danych
Ustawowa baza cen ofertowych nie zawiera w Opalenicy ani jednego lokalu, podobnie jak w pozostałych trzech miastach tego koszyka.
Co z tego ma kupujący
Opalenica jest najmniejszym rynkiem koszyka i tym, w którym nowa oferta to inny towar niż reszta rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie czytaj mediany rynku pierwotnego jako ceny nowego mieszkania, bo obniża ją metraż: typowy nowy lokal ma tu 91 m². Licz cenę całkowitą, bo między nową a odsprzedawaną nieruchomością różnica wynosi 135 355 zł. I traktuj każdą liczbę z tego wpisu jako wskazówkę, bo cały tutejszy rynek to 113 aktów w dwa lata.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grodzisk Wielkopolski leży 10 km stąd i jest droższy o 178 zł na metrze, Nowy Tomyśl 22 km i jest droższy o 527 zł, a Wolsztyn 35 km i jest droższy o 1057 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nowym Tomyślu, Grodzisku Wielkopolskim, Wolsztynie i Opalenicy. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
