Cztery miasta na zachód od Poznania dzieli 1057 zł na metrze, od 7278 zł w Wolsztynie do 6221 zł w Opalenicy. To 52 850 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1057 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 388 w Nowym Tomyślu.
Najciekawsza rzecz w tym zestawieniu jest widoczna dopiero po dopisaniu kolumny z odległością. Kolejność cen jest dokładnym odwróceniem kolejności odległości od Poznania: najdroższy Wolsztyn leży najdalej, 76 km, a najtańsza Opalenica najbliżej, 48 km. W obwarzanku Poznania zależność biegnie w drugą stronę, a tutaj, w pasie od pięćdziesięciu do osiemdziesięciu kilometrów, odwraca się co do jednego miejsca.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Nowym Tomyślu, Grodzisku Wielkopolskim i Wolsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozciągają się na ponad cztery miesiące, od 6 maja 2026 w Grodzisku Wielkopolskim do 17 września w Nowym Tomyślu, więc rejestr grodziski nie zawiera jeszcze transakcji z ostatnich miesięcy, które w Nowym Tomyślu i Wolsztynie są już policzone. Rejestr wolsztyński zaczyna się dopiero pod koniec 2024 roku, więc opisuje 22 miesiące zamiast dwóch lat, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 15 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wolsztyn | 29 989 | 235 | 7278 | 7451 | 7029 | 164 | 76 km | 2026-09-02 |
| Nowy Tomyśl | 27 950 | 303 | 6748 | 6861 | 6626 | 388 | 71 km | 2026-09-17 |
| Grodzisk Wielkopolski | 20 318 | 362 | 6399 | 6464 | 6263 | 255 | 54 km | 2026-05-06 |
| Opalenica | 15 827 | 399 | 6221 | 6132 | 6265 | 113 | 48 km | 2026-08-28 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 888 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 6 listopada 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Kolejność cen pokrywa się tu z kolejnością wielkości miast, i to jest prostsze wyjaśnienie niż odległość: Wolsztyn i Nowy Tomyśl mają po blisko trzydzieści tysięcy mieszkańców, Grodzisk Wielkopolski dwadzieścia, a Opalenica szesnaście. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale w tym koszyku wielkość miasta porządkuje ceny lepiej niż cokolwiek innego.
Wszystkie cztery miasta leżą powyżej mediany typowej polskiej gminy, a jednocześnie od 3933 do 4990 zł poniżej Poznania.
Najbardziej wyrównane rynki w województwie
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Wolsztyn | 7451 | 102 | 7029 | 62 | +6 procent |
| Nowy Tomyśl | 6861 | 236 | 6626 | 152 | +4 procent |
| Grodzisk Wielkopolski | 6464 | 142 | 6263 | 113 | +3 procent |
| Opalenica | 6132 | 44 | 6265 | 69 | −2 procent |
To jest najbardziej wyrównany koszyk w całej serii wielkopolskiej. W żadnym z tych czterech miast obie strony rynku nie dzieli więcej niż sześć procent, podczas gdy w Śmiglu różnica wynosi 121 procent, w Gnieźnie 31, a w Rawiczu 11.
Praktyczna konsekwencja jest rzadka i warto ją powiedzieć wprost. W tych czterech miastach mediana ogólna jest liczbą użyteczną, bo obie strony rynku leżą blisko niej, a kupujący nie musi najpierw ustalać, kto sprzedaje.
Wiersz Opalenicy wymaga jednego zastrzeżenia. Jego ujemny znak nie oznacza, że nowe mieszkanie jest tam tańsze: deweloperzy sprzedają w Opalenicy lokale o typowej powierzchni 91 m², wobec 50 m² na rynku wtórnym, a cena metra spada z metrażem. W cenie całkowitej mieszkanie od dewelopera jest tam droższe o 135 355 zł.
Rozrzut wewnątrz rynku jest równie mały
| Miasto | Rozstęp kwartylowy, zł/m² | Udział rozstępu w medianie | Rozrzut między przedziałami metrażu, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Grodzisk Wielkopolski | 1044 | 16 procent | 967 |
| Nowy Tomyśl | 1729 | 26 procent | 2058 |
| Wolsztyn | 2087 | 29 procent | 1380 |
| Opalenica | 2517 | 40 procent | 2694 |
Grodzisk Wielkopolski ma najwęższy w stosunku do mediany rozstęp kwartylowy wśród gmin Wielkopolski z co najmniej stu transakcjami, 1044 zł, czyli 16 procent mediany. Dla porównania w Trzciance jest to 60 procent, w Gnieźnie 45, a w Lesznie 44.
Opalenica wyłamuje się z tego koszyka i powód jest ten sam, co w tabeli wyżej: to jedyne z tych miast, w którym rynek pierwotny i wtórny sprzedają lokale o zupełnie różnej wielkości.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Opalenica | 7521 | 5599 | +34,3 procent | 59 | +13,1 procent |
| Wolsztyn | 8050 | 7000 | +15,0 procent | 70 | +14,9 procent |
| Nowy Tomyśl | 7115 | 6652 | +7,0 procent | 151 | +14,7 procent |
| Grodzisk Wielkopolski | 6608 | 6284 | +5,2 procent | 109 | +3,2 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o ponad cztery miesiące. Ostatnia kolumna to ta sama zmiana policzona tylko na rynku wtórnym.
Dwa górne wiersze stoją na próbach po kilkadziesiąt aktów i są sygnałem, a nie pomiarem. Wzrost Opalenicy maleje po odjęciu rynku pierwotnego o ponad połowę: rynek wtórny wzrósł tam o 13,1 procent, przy 33 aktach w obu okresach. W Wolsztynie obie miary pokazują to samo, około 15 procent.
Dwa dolne wiersze, oparte na ponad stu transakcjach każdy, pokazują na całym rynku wzrost o pięć do siedmiu procent, czyli wolniejszy niż w wielu gminach Wielkopolski z co najmniej stu aktami: w Rawiczu było to 31 procent, w Gnieźnie 21, a w Lesznie 12. Na samym rynku wtórnym te dwa miasta się rozchodzą: w Grodzisku Wielkopolskim wzrost wynosi 3,2 procent, a w Nowym Tomyślu 14,7 procent, bo tam w ostatnim roku mniejszą część obrotu stanowiła pierwsza sprzedaż.
Domy
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem |
|---|---|---|---|
| Nowy Tomyśl | 130 | 562 500 zł | 820 m² |
| Grodzisk Wielkopolski | 78 | 552 500 zł | 401 m² |
| Zbąszyń | 46 | 527 500 zł | 863 m² |
| Wolsztyn | 56 | 490 000 zł | 518 m² |
| Rakoniewice | 26 | 384 500 zł | 2050 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność cen domów nie pokrywa się z kolejnością cen mieszkań. Wolsztyn, najdroższy przy mieszkaniach, ma przy domach medianę niższą niż Nowy Tomyśl i Grodzisk Wielkopolski, a Nowy Tomyśl, drugi przy mieszkaniach, jest przy domach pierwszy.
Kolumna z powierzchnią działki tłumaczy część tej różnicy. W Grodzisku Wielkopolskim typowa działka pod sprzedanym domem ma 401 m², a w Rakoniewicach 2050 m², czyli pięć razy więcej, przy cenie o 168 000 zł niższej. To nie jest ta sama nieruchomość w innej cenie.
Najwięcej transakcji samymi działkami notuje Nowy Tomyśl: 221 w oknie, przy medianie 130 000 zł i typowej powierzchni 1137 m², a za nim Zbąszyń, 133 transakcje przy medianie 87 000 zł.
Cenniki deweloperów: brak danych w całym koszyku
Ustawowa baza cen ofertowych, w której deweloperzy mają obowiązek publikować cenniki, nie zawiera w żadnej z siedmiu gmin tego koszyka ani jednego lokalu.
Jest to o tyle zaskakujące, że w samych czterech opisanych miastach rejestr notuje 524 transakcje pierwszej sprzedaży, w tym 236 w Nowym Tomyślu. Dla kupującego oznacza to, że jedynym publicznym źródłem cen w tej części Wielkopolski są akty notarialne, czyli to, na czym stoi ten wpis.
Trzy gminy bez własnego wpisu
- Zbąszyń, 13 670 mieszkańców: 70 aktów, mediana 5888 zł/m², 464 miejsce w kraju. Rynek pierwotny to 15 z 70 transakcji, przy medianie 6115 zł i typowej powierzchni 69 m². Mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 5618 zł, jest o 6,3 procent niższa od poprzednich, 5998 zł, przy 32 i 31 aktach. Na samym rynku wtórnym spadek jest głębszy, z 6204 do 4965 zł, ale przy 22 i 27 aktach jest to sygnał, a nie pomiar.
- Rakoniewice, 13 257 mieszkańców: 31 aktów, mediana 4431 zł/m², 693 miejsce. Rynek pierwotny, 6014 zł, jest tu o 73 procent droższy od wtórnego, 3474 zł, przy 11 i 20 aktach. Typowa działka pod sprzedanym domem ma 2050 m², pięć razy więcej niż w Grodzisku Wielkopolskim.
- Lwówek, 8541 mieszkańców: 36 aktów, mediana 2368 zł/m², 861 miejsce wśród 888 gmin, czyli trzecia najniższa mediana w Wielkopolsce, po Gołańczy i Kobylinie. Sprawdziliśmy tę liczbę osobno, bo wygląda na błąd, a nim nie jest. Wszystkie 36 transakcji to rynek wtórny, a 21 z nich dotyczy mieszkań we wsiach gminy, przede wszystkim w Pakosławiu, Posadowie, Brodach i Koninie. Typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 137 500 zł, a połowa transakcji mieści się między 1414 a 4073 zł za metr.
Lwówek leży 18 km od Nowego Tomyśla, a dzieli je 4380 zł na metrze. To najostrzejsza granica cenowa w tej części województwa.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Nowym Tomyślu, gdzie obie strony rynku dzieli 235 zł
- Ceny mieszkań w Grodzisku Wielkopolskim, o najwęższym względem mediany rozstępie cen wśród większych rynków Wielkopolski
- Ceny mieszkań w Wolsztynie, najdroższym mieście koszyka i najdalszym od Poznania
- Ceny mieszkań w Opalenicy, gdzie deweloperzy sprzedają mieszkania po 91 m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
