Cztery gminy południowej części województwa lubuskiego dzieli 1849 zł na metrze, od 5988 zł w Nowej Soli do 4139 zł w Kożuchowie, przy 12 km drogi między nimi.
Liczby pochodzą z 1235 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 787 w samej Nowej Soli.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że najmniejsza z tych gmin jest druga w kolejności. Sława liczy 12 tysięcy mieszkańców i ma 5553 zł/m², czyli o 979 zł więcej niż Wschowa i o 1414 zł więcej niż Kożuchów. Powodem nie jest jednak jej rynek mieszkaniowy, tylko apartamenty nad Jeziorem Sławskim, sprzedawane po 13 do 16 tysięcy złotych za metr.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Nowej Soli i Wschowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozciągają się na ponad siedem miesięcy, od 26 stycznia 2026 w Kożuchowie do 4 września 2026 we Wschowie, więc rejestr nowosolski, obejmujący Nową Sól i Kożuchów, nie zawiera pierwszego półrocza 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 24 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nowa Sól | 35 230 | 439 | 5988 | 6662 | 5240 | 787 | 2026-02-18 |
| Sława | 12 314 | 474 | 5553 | 5897 | 4213 | 108 | 2026-08-24 |
| Wschowa | 19 692 | 656 | 4574 | 5336 | 4438 | 176 | 2026-09-04 |
| Kożuchów | 15 052 | 702 | 4139 | 5490 | 3978 | 164 | 2026-01-26 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin (ranking według stanu z 21 września 2026), które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Zielona Góra, oddalona od Nowej Soli o 27 km, ma 8108 zł/m².
Żadna z tych czterech gmin nie osiąga krajowej mediany, a Nowa Sól, najdroższa z nich, jest od niej niższa o 36 zł.
Ranking odwraca się po odjęciu pierwszej sprzedaży
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Miejsce | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Miejsce | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|---|
| Nowa Sól | 5988 | 1 | 5240 | 1 | 33 procent |
| Sława | 5553 | 2 | 4213 | 3 | 58 procent |
| Wschowa | 4574 | 3 | 4438 | 2 | 9 procent |
| Kożuchów | 4139 | 4 | 3978 | 4 | 17 procent |
Sława i Wschowa zamieniają się miejscami, gdy odejmiemy pierwszą sprzedaż. Na całym rynku dzieli je 979 zł na korzyść Sławy, a na rynku wtórnym 225 zł na korzyść Wschowy.
Przyczyna jest w trzeciej kolumnie. W Sławie 58 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, a we Wschowie 9 procent, więc mediana pierwszej gminy opisuje głównie nową zabudowę, a drugiej głównie istniejący zasób.
Dla kupującego oznacza to rzecz praktyczną: zwykłe mieszkanie jest w Sławie najtańsze z całej czwórki poza Kożuchowem, mimo że gmina wygląda w rankingu na drugą.
Sława: dwa rynki pod jedną medianą
Sława jest jedyną gminą w tym województwie z wyraźnym rynkiem wakacyjnym i jej dane wyglądają inaczej niż wszystkie pozostałe.
| Przedział | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 14 536 | 6 |
| 35 do 50 m² | 5784 | 36 |
| 50 do 65 m² | 5046 | 31 |
| ponad 65 m² | 5553 | 35 |
Sześć transakcji na lokalach do 35 m² ma medianę 14 536 zł za metr, czyli niemal tyle, ile wynosi mediana Warszawy, i dwa i pół raza więcej niż reszta tego rynku. Najdroższe akty to 33 m² za 528 310 zł i 37 m² za 575 000 zł.
Reszta obrotu, 102 ze 108 aktów, mieści się między 5046 a 5784 zł. Mediana gminy, 5553 zł, nie opisuje więc ani apartamentu nad jeziorem, ani zwykłego mieszkania.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Wschowa | 4893 zł/m² | +11,9 procent | 4603 zł/m² | +6,8 procent |
| Kożuchów | 4330 zł/m² | +10,8 procent | 4140 zł/m² | +17,2 procent |
| Nowa Sól | 6022 zł/m² | +4,4 procent | 5279 zł/m² | +2,4 procent |
| Sława | 5428 zł/m² | −14,0 procent | 4251 zł/m² | +0,9 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Największy rynek rośnie wolno. Nowa Sól, z 787 aktami, urosła o 2,4 procent na rynku wtórnym, a dwa razy mniejszy Kożuchów o 17,2 procent.
Spadek w Sławie nie obejmuje rynku wtórnego, który przy 23 i 19 aktach stoi w miejscu, i nie należy z niego robić tezy o taniejącym rynku. To raczej efekt tego, ile w danym roku sprzedano lokali wakacyjnych.
Nowe Miasteczko i reszta okolicy
Poza czterema opisanymi gminami do krajowego rankingu wchodzi w tej okolicy jeszcze jedna. Nowe Miasteczko ma medianę 2258 zł/m² przy 45 aktach i zajmuje 841 miejsce wśród 861 gmin, czyli jest jednym z najtańszych rynków w kraju.
To jest o 3730 zł na metrze mniej niż w Nowej Soli, przy dwudziestu kilku kilometrach drogi. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to różnicę 186 500 zł, czyli więcej niż cała cena mieszkania w Nowym Miasteczku.
Dwie sąsiednie gminy, Bytom Odrzański i Szlichtyngowa, mają w oknie po dwadzieścia kilka aktów, czyli poniżej progu rankingu, i dlatego ich nie podajemy.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Nowa Sól | 43 | 620 000 zł | 47 procent | 682 m² |
| Kożuchów | 29 | 534 000 zł | 55 procent | 882 m² |
| Sława | 83 | 380 000 zł | 48 procent | 800 m² |
| Wschowa | 53 | 370 500 zł | 66 procent | 1730 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność przy domach jest inna niż przy mieszkaniach: Sława, druga przy mieszkaniach, jest trzecia przy domach, a Wschowa ostatnia mimo największych działek. Ostatnia kolumna tłumaczy dlaczego: we Wschowie typowa działka pod domem ma 1730 m², czyli najwięcej w województwie, a dwie trzecie aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mowa o siedliskach, a nie o domach w mieście.
W Sławie z kolei rynek domów jest liczebnie niemal równy rynkowi mieszkań: 83 akty wobec 108, co jest typowe dla gminy z zabudową letniskową.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Nowa Sól: 299 400 zł, a z istniejącego zasobu 262 000 zł
- Sława: 277 650 zł, a z istniejącego zasobu 210 650 zł
- Wschowa: 228 700 zł, a z istniejącego zasobu 221 900 zł
- Kożuchów: 206 950 zł, a z istniejącego zasobu 198 900 zł
W Sławie różnica między tymi dwiema liczbami sięga 67 000 zł, a w Nowej Soli 37 400 zł, co dobrze pokazuje, jak bardzo nowa zabudowa podnosi medianę małego rynku.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą gminę opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Nowej Soli
- Ceny mieszkań w gminie Sława
- Ceny mieszkań we Wschowie
- Ceny mieszkań w Kożuchowie
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
