Kożuchów zajmuje 702 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 4139 zł/m², o 31 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 15 052 osoby, a do Nowej Soli jest stąd 12 km.
Liczby pochodzą z 164 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównawcza. Dwanaście kilometrów dalej, w Nowej Soli, metr kosztuje 5988 zł, czyli o 1849 zł więcej, co na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje 92 450 zł różnicy. To jedna z największych różnic na tak krótkim dystansie w całym województwie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowej Soli, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 26 stycznia 2026. Rejestr nowosolski kończy się wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 944 zł/m² i typowej cenie 47 500 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 164 akty. Mediana to 4139 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2875 do 5297 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 195 500 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 38 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3978 | 136 | 190 000 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 5490 | 28 | 287 500 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 1512 zł na metrze, czyli 38 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach. Rynek pierwotny to 17 procent obrotu i pochodzi z jednej ulicy.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 3978 zł, a nie 4139 zł.
Jedna ulica dzieli miasto na dwie części
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Grota-Roweckiego 4D | 6646 | 12 | 6 |
| Grota-Roweckiego 4C | 5598 | 13 | 12 |
| Grota-Roweckiego 7 | 4641 | 9 | 0 |
| Kościuszki 26 | 4440 | 7 | 0 |
| Grota-Roweckiego 1 | 3969 | 5 | 0 |
Pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 46 aktów, czyli 28 procent rynku, i cztery z nich leżą przy tej samej ulicy.
Grota-Roweckiego jest w Kożuchowie ulicą, przy której stoją oba światy naraz: pod numerami 4C i 4D nowa zabudowa z medianami 5598 i 6646 zł, a pod numerami 1 i 7 istniejący zasób z medianami 3969 i 4641 zł. Różnica między numerami tej samej ulicy sięga 2677 zł na metrze.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4978 | 26 | 4 |
| 35 do 50 m² | 3742 | 41 | 2 |
| 50 do 65 m² | 4398 | 58 | 14 |
| ponad 65 m² | 3865 | 39 | 8 |
Tabela nie układa się w regułę: najdroższe za metr są kawalerki, a zaraz za nimi przedział od 50 do 65 m², w którym leży połowa nowej zabudowy. Najtańszy jest przedział od 35 do 50 m², o 1236 zł poniżej kawalerek.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4978 | 38 | 35 m² |
| 3 | 4357 | 79 | 52 m² |
| 4 | 3640 | 36 | 69 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 1338 zł na metrze, czyli 27 procent, i to jest w tym mieście najczytelniejsza zależność.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2410 | 118 |
| 2022 | 2426 | 162 |
| 2023 | 3270 | 100 |
| 2024 | 3820 | 114 |
| 2025 | 4302 | 109 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Roku 2026 nie podajemy, bo rejestr kończy się 26 stycznia i notuje z niego cztery akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 79 procent, czyli o 1892 zł na metrze, i jest to najsilniejszy wzrost pięcioletni w tym koszyku. Liczony jest jednak od bardzo niskiego poziomu: w 2021 roku metr w Kożuchowie kosztował 2410 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4330 zł/m² przy 106 aktach, a w dwunastu poprzednich 3908 zł przy 114 aktach, czyli wzrost o 10,8 procent.
Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł jeszcze mocniej, o 17,2 procent, z 3533 do 4140 zł, i to jest najwyższe tempo w tym koszyku. Mieszkania z rynku wtórnego drożeją w Kożuchowie szybciej niż cały rynek.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 29 | 534 000 zł | 335 000 do 550 000 zł | 882 m² |
| Działka | 12 | 45 000 zł | 27 500 do 65 250 zł | 510 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 16 z 29 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 882 m².
Warto zestawić dwie liczby: dom w Kożuchowie kosztuje 534 000 zł, a typowe mieszkanie 195 500 zł. Stosunek prawie trzy do jednego jest jednym z najwyższych w województwie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Kożuchowie ani jednego lokalu.
Co z tego ma kupujący
Kożuchów jest najtańszym z czterech miast tego zestawienia i rynkiem, na którym jedna ulica mieści oba światy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 3978 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego. Sprawdź numer, nie tylko ulicę, bo przy Grota-Roweckiego różnica między budynkami sięga 2677 zł na metrze. I licz się z szybkim wzrostem, bo rynek wtórny podrożał tu w rok o 17 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Nowa Sól leży 12 km stąd i jest droższa o 1849 zł na metrze, Sława o 1414 zł, a Wschowa o 435 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nowej Soli, Kożuchowie, Wschowie i Sławie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
