Cztery miasta południowo-zachodniej Wielkopolski dzieli 1080 zł na metrze, od 7515 zł w Lesznie do 6435 zł w Gostyniu. To 54 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 2618 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 975 w samym Lesznie.
Ciekawszy od różnic między miastami jest jednak gradient wokół Leszna. Święciechowa, gmina wiejska leżąca 5 km od miasta, ma medianę 7128 zł/m² i 245 miejsce w kraju, czyli wyżej niż Kościan, Rawicz i Gostyń. Krobia, 34 km dalej, ma 4444 zł i 681 miejsce. Na tym dystansie metr tanieje o 2684 zł, czyli ponad dwa razy więcej niż wynosi cała różnica między czterema miastami koszyka.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Leszno, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Kościanie, Rawiczu, Gostyniu i Lesznie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Rejestry czterech opisanych miast kończą się w różnych miesiącach: Leszna 22 czerwca, Rawicza 24 lipca, Gostynia 17 sierpnia, a Kościana 4 września 2026. Leszno ma więc policzone o dwa miesiące mniej niż Gostyń i Kościan. Jeszcze wcześniej kończą się rejestry czterech gmin powiatu leszczyńskiego, od 15 maja w Lipnie do 8 czerwca w Święciechowie, więc ostatni kwartał nie jest w nich jeszcze policzony.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 51 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Leszna | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Leszno | 58 766 | 202 | 7515 | 8472 | 6792 | 975 | 0 km | 2026-06-22 |
| Kościan | 22 956 | 254 | 7096 | 7175 | 6474 | 380 | 32 km | 2026-09-04 |
| Rawicz | 29 689 | 330 | 6612 | 7058 | 6340 | 291 | 41 km | 2026-07-24 |
| Gostyń | 27 485 | 355 | 6435 | 7442 | 5682 | 257 | 31 km | 2026-08-17 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 888 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 6 listopada 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Ta tabela ma jedną cechę, którą łatwo przeoczyć. Gostyń, najtańsze miasto koszyka, ma najwyższą cenę rynku pierwotnego spośród trzech mniejszych miast, 7442 zł wobec 7175 zł w Kościanie i 7058 zł w Rawiczu. Poza Lesznem rynek pierwotny tych trzech miast mieści się w 384 zł.
O kolejności decyduje rynek wtórny: w tych samych trzech miastach rozjeżdża się on na 792 zł, od 6474 zł w Kościanie do 5682 zł w Gostyniu. Innymi słowy, mieszkanie od dewelopera kosztuje w Kościanie, Rawiczu i Gostyniu mniej więcej tyle samo, a mieszkanie z istniejącego zasobu wyraźnie różnie. Leszno stoi wyżej po obu stronach rynku.
Ceny rosną w różnym tempie, a w Kościanie stoją
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Rawicz | 7701 | 5891 | +30,7 procent | 133 | +24,7 procent |
| Leszno | 7972 | 7131 | +11,8 procent | 503 | +3,1 procent |
| Gostyń | 6768 | 6080 | +11,3 procent | 137 | −0,6 procent |
| Kościan | 7166 | 7096 | +1,0 procent | 204 | +0,8 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te rozchodzą się o ponad dwa miesiące, więc rok Leszna kończy się w czerwcu, a rok Kościana we wrześniu. Różnice w tempie są jednak dużo większe, niż mogłoby je wytłumaczyć to przesunięcie.
Rawicz rośnie o 30,7 procent, a sam rynek wtórny o 24,7 procent. Wśród miast Wielkopolski, którym poświęcamy w tej serii osobne wpisy, szybciej rośnie tylko Trzcianka. Próba wynosi 133 i 140 aktów, więc nie jest to efekt cieńszej próby.
Leszno i Gostyń rosną po około 11 procent, ale tylko w medianie całego miasta. Na rynku wtórnym Leszno zyskuje 3,1 procent, a Gostyń traci 0,6 procent: wzrost mediany bierze się w obu miastach głównie z większego udziału rynku pierwotnego w ostatnim roku. Kościan jako jedyny praktycznie stoi: o 1,0 procent w górę w medianie całego miasta i o 0,8 procent na rynku wtórnym.
Konsekwencja dla Rawicza jest praktyczna: mediana z całych dwóch lat, 6612 zł, opisuje tam rynek sprzed roku. Dla oferty z 2026 roku właściwą liczbą jest 7701 zł, a przy mieszkaniu z rynku wtórnego 7030 zł.
Wokół Leszna gradient jest ostrzejszy niż między miastami
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Do Leszna | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Święciechowa | 7128 | 129 | 245 | 5 km | 90 |
| Rydzyna | 6366 | 104 | 364 | 9 km | 72 |
| Włoszakowice | 5521 | 153 | 521 | 23 km | 103 |
| Lipno | 5352 | 122 | 554 | 8 km | 92 |
| Śmigiel | 4542 | 133 | 673 | 20 km | 99 |
| Krobia | 4444 | 74 | 681 | 34 km | 23 |
Sześć gmin wokół Leszna rozciąga się na 2684 zł na metrze, czyli ponad dwukrotnie szerzej niż cztery miasta koszyka. Odległość porządkuje je tylko z grubsza: Lipno leży 8 km od Leszna i ma 5352 zł, a Włoszakowice 23 km i mają 5521 zł.
Dwie gminy zasługują na osobną uwagę.
Święciechowa jest najdroższa w całym koszyku po Lesznie, a jej mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 5558 zł, jest o 22,9 procent niższa od poprzednich, 7210 zł. Przy 46 i 85 aktach to jest zmiana składu transakcji, a nie spadek cen: na samym rynku wtórnym mediana w tym czasie wzrosła, z 7389 do 8177 zł, choć przy zaledwie 26 i 15 aktach. W tej gminie jedna inwestycja potrafi przesunąć medianę o dwa tysiące.
Śmigiel ma najbardziej rozjechany rynek w całej Wielkopolsce opisanej w tej serii. Mediana rynku pierwotnego wynosi tam 5230 zł, a wtórnego 2364 zł, przy 99 i 34 aktach. Mieszkanie od dewelopera kosztuje więc w tej gminie 2,2 raza więcej za metr niż mieszkanie z istniejącego zasobu, i jest to największa taka dysproporcja wśród gmin województwa z co najmniej dwudziestoma aktami po każdej stronie rynku.
Rynek pierwotny jest droższy prawie wszędzie, ale bardzo różnie
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Śmigiel | 5230 | 99 | 2364 | 34 | +121 procent |
| Krobia | 5672 | 23 | 3960 | 51 | +43 procent |
| Gostyń | 7442 | 142 | 5682 | 115 | +31 procent |
| Leszno | 8472 | 469 | 6792 | 506 | +25 procent |
| Rawicz | 7058 | 124 | 6340 | 167 | +11 procent |
| Kościan | 7175 | 224 | 6474 | 156 | +11 procent |
| Rydzyna | 6372 | 72 | 5964 | 32 | +7 procent |
| Lipno | 5350 | 92 | 5398 | 30 | −1 procent |
| Święciechowa | 6674 | 90 | 7502 | 39 | −11 procent |
| Włoszakowice | 5341 | 103 | 6064 | 50 | −12 procent |
W siedmiu z dziesięciu gmin mieszkanie od dewelopera jest droższe za metr, czyli odwrotnie niż w obwarzanku Poznania, gdzie w sześciu z siedmiu gmin jest tańsze. Po drugiej stronie stoją trzy gminy leżące najbliżej Leszna: Włoszakowice, Święciechowa i Lipno.
Skala różnic jest przy tym ogromna, od minus 12 do plus 121 procent, i to jest najważniejsza praktyczna informacja z tego zestawienia. W żadnej z tych gmin mediana ogólna nie zastąpi liczby z właściwej strony rynku.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Rawicz | 55 | 9560 | 7058 | +35 procent |
| Kościan | 20 | 8294 | 7175 | +16 procent |
| Leszno | 143 | 9600 | 8472 | +13 procent |
| Gostyń | 0 | brak danych | 7442 | brak |
Sześć gmin wiejskich koszyka nie ma w tej bazie ani jednego lokalu, podobnie jak Gostyń.
Rawicka różnica, 35 procent, jest największa w koszyku, ale ma częściowe wytłumaczenie: to miasto rosło w ostatnim roku o 31 procent, więc zestawienie cennika z medianą dwuletnią zawyża dystans. Po zestawieniu z medianą samego 2026 roku, 7663 zł, różnica spada do 25 procent.
W Lesznie takiego wytłumaczenia nie ma. Dolny kwartyl leszczyńskiego cennika, 9500 zł, leży już powyżej mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, czyli 8472 zł: co najmniej trzy czwarte bieżącej oferty jest droższe niż typowa transakcja z ostatnich dwóch lat.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Leszno | 164 | 593 500 zł | 438 m² | 69 | 320 000 zł |
| Kościan | 35 | 580 000 zł | 377 m² | 18 | 258 375 zł |
| Rawicz | 93 | 500 000 zł | 500 m² | 33 | 265 000 zł |
| Gostyń | 61 | 450 000 zł | 623 m² | 37 | 231 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu ta sama co przy mieszkaniach, ale sens inny. Leszno i Kościan dzieli zaledwie 13 500 zł. W obu tych miastach typowa działka pod sprzedanym domem ma 438 i 377 m², czyli sprzedaje się tam głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą; w Gostyniu 623 m². Za 593 500 zł w Lesznie kupuje się więc coś innego niż za 450 000 zł w Gostyniu, i różnica median jest tu mniej wymowna niż przy mieszkaniach.
Rynek działek jest w tych miastach płytszy niż rynek domów: od 18 transakcji w dwa lata w Kościanie do 69 w Lesznie. W Rawiczu prawie połowę z 33 aktów stanowią sąsiednie parcele z jednego podziału, w większości po 293 m², więc mediana z tego wiersza nie opisuje ceny typowej działki pod dom.
Najwięcej transakcji domami w całym koszyku notuje jednak nie miasto, tylko gmina wiejska. Lipno, licząca 10 545 mieszkańców, zanotowała w dwa lata 100 aktów na dom przy medianie 540 000 zł, czyli więcej niż Gostyń i Kościan razem wzięte. To także najszybciej rosnąca gmina koszyka: przybyło w niej 15,4 procent mieszkańców od 2020 roku, podczas gdy wszystkie cztery miasta straciły ludność.
Sześć gmin bez własnego wpisu
- Święciechowa, 8937 mieszkańców: 129 aktów, mediana 7128 zł/m², 245 miejsce w kraju, 5 km od Leszna. Rynek wtórny, 7502 zł, jest tu droższy od pierwotnego, 6674 zł. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy spadła o 22,9 procent przy 46 aktach, więc opisuje skład transakcji, a nie rynek.
- Rydzyna, 10 761 mieszkańców: 104 akty, mediana 6366 zł/m², 364 miejsce, 9 km od Leszna. Mediana ceny domu wynosi tu 622 000 zł i jest najwyższa w całym koszyku, wyżej niż w Kościanie i Lesznie.
- Włoszakowice, 10 082 mieszkańców: 153 akty, mediana 5521 zł/m², 521 miejsce, 23 km od Leszna. Ceny urosły tu o 17,7 procent w ostatnich dwunastu miesiącach, z 5104 na 6006 zł.
- Lipno, 10 545 mieszkańców: 122 akty, mediana 5352 zł/m², 554 miejsce, 8 km od Leszna. Typowe mieszkanie ma 86 m², a 92 ze 122 transakcji to pierwsza sprzedaż. Gmina zanotowała 100 transakcji domami, czyli więcej niż Gostyń i Kościan razem wzięte.
- Śmigiel, 16 896 mieszkańców: 133 akty, mediana 4542 zł/m², 673 miejsce. Rynek pierwotny, 5230 zł, jest tu o 121 procent droższy od wtórnego, 2364 zł. To największa dysproporcja między stronami rynku w całej Wielkopolsce opisanej w tej serii.
- Krobia, 12 454 mieszkańców: 74 akty, mediana 4444 zł/m², 681 miejsce, najtaniej w koszyku. Rynek pierwotny to zaledwie 23 z 74 transakcji, a mediana rynku wtórnego wynosi 3960 zł.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Lesznie, gdzie kawalerka kosztuje 10 159 zł za metr
- Ceny mieszkań w Kościanie, gdzie po skoku z 2025 roku ceny stoją w miejscu
- Ceny mieszkań w Rawiczu, gdzie metr podrożał w rok o 31 procent
- Ceny mieszkań w Gostyniu, gdzie rynek pierwotny jest droższy o 1760 zł
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
