Kościan zajmuje 254 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 7096 zł/m², o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 956 osób, a do Poznania jest stąd 53 km, czyli najbliżej ze wszystkich czterech miast tego koszyka.
Liczby pochodzą z 380 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to brak ruchu. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana metra wyniosła 7166 zł, a w dwunastu poprzednich 7096 zł, czyli urosła tylko o 1,0 procent. Sam rynek wtórny stoi niemal w miejscu, z ruchem o 0,8 procent w górę. W tym samym czasie w oddalonym o 32 km Lesznie ceny urosły o 11,8 procent, a w Rawiczu o 30,7.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kościanie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 4 września 2026. Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2023 roku, więc porównania wieloletnie są tu krótsze niż w Kaliszu czy Ostrowie Wielkopolskim.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1848 zł/m² i typowej cenie 150 000 zł przy 83 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Nazwy osiedli pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 380 aktów. Mediana to 7096 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5953 do 8313 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 349 945 zł.
Ceny stoją w miejscu
| Okres | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 7166 | 204 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 7096 | 165 |
Wzrost o 70 zł na metrze, czyli 1,0 procent, przy większej liczbie transakcji w okresie późniejszym. Na samym rynku wtórnym mediana wyniosła 6505 zł przy 80 aktach wobec 6456 zł przy 71 aktach, czyli urosła o 0,8 procent. Obie liczby mówią to samo: ceny w Kościanie od roku praktycznie stoją.
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5432 | 158 |
| 2024 | 5789 | 134 |
| 2025 | 7109 | 202 |
Tabela obejmuje cały rejestr, który zaczyna się w 2023 roku i kończy 4 września 2026. Rok 2026 stoi poza nią i pokazuje to samo, co porównanie dwunastomiesięczne: 142 akty przy medianie 7261 zł, czyli o 152 zł powyżej całego roku 2025.
Obraz jest więc taki: mocny skok w 2025 roku, o 23 procent wobec 2024, a potem płaskie półtora roku. Kościan jest jednym z nielicznych miast Wielkopolski opisanych w tej serii, w których ostatnie dwanaście miesięcy kosztuje praktycznie tyle samo co poprzednie.
Rynek pierwotny jest droższy o 701 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7175 | 224 | 360 944 zł | 46 m² |
| Wtórny | 6474 | 156 | 321 000 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 59 procent transakcji i jest o 11 procent droższy od wtórnego, czyli różnica jest tu wyraźnie mniejsza niż w Lesznie, gdzie sięga 25 procent.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6474 zł, o 622 zł niższą od mediany miasta.
Osiedla i adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Łąkowa 25D | 7416 | 29 | 29 |
| Osiedle Bitwy Warszawskiej 1920 5 | 7086 | 29 | 28 |
| Osiedle Jagiellońskie 53A | 8677 | 24 | 24 |
| abpa Antoniego Baraniaka 10 | 8448 | 22 | 22 |
| Osiedle Literatów 3 | 7289 | 17 | 17 |
| Osiedle Literatów 5 | 8574 | 12 | 12 |
| Nacławska 94C | 6742 | 12 | 12 |
| Osiedle Literatów 4 | 7779 | 11 | 11 |
| Księdza Józefa Surzyńskiego 4 | 4286 | 7 | 1 |
Dziewięć adresów to 163 akty, czyli 43 procent rynku miasta, i 156 z nich to pierwsza sprzedaż. Kościański rynek jest w praktyce rynkiem kilku nowych inwestycji, a rynek wtórny rozkłada się po pojedynczych adresach.
Rozpiętość wewnątrz nowej oferty wynosi 1935 zł na metrze, od 6742 zł przy Nacławskiej 94C do 8677 zł na Osiedlu Jagiellońskim 53A.
Z tabeli wyłamuje się ostatni wiersz. Surzyńskiego 4 ma medianę 4286 zł przy siedmiu aktach, z czego tylko jeden to pierwsza sprzedaż. Siedem transakcji to za mało na wniosek, ale to najtańszy adres z jakąkolwiek próbą w mieście.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6967 | 35 | 21 |
| 35 do 50 m² | 7212 | 179 | 112 |
| 50 do 65 m² | 7526 | 102 | 54 |
| ponad 65 m² | 6072 | 64 | 37 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kościanie nie działa: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 559 zł, a najdroższy z nich to wcale nie ten najmniejszy, tylko od 50 do 65 m². Spada dopiero czwarty, o 1454 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7000 | 18 | 32 m² |
| 2 | 7442 | 148 | 42 m² |
| 3 | 7488 | 123 | 54 m² |
| 4 | 6072 | 58 | 70 m² |
| 5 | 4510 | 22 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ten sam wzór: od jednej do trzech izb cena metra praktycznie się nie zmienia, mieszcząc się w 488 zł, a spadek zaczyna się przy czterech. Mieszkanie pięcioizbowe kosztuje 4510 zł, czyli o 2978 zł mniej niż trzyizbowe, ale stoi na dwudziestu dwóch transakcjach. Tabela pomija lokale z sześcioma i więcej izbami, osiem transakcji łącznie.
Cenniki deweloperów
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Kościanie 20 lokali o medianie 8294 zł/m² i kwartylach od 6763 do 8740 zł. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026. Dwadzieścia mieszkań to resztka zapasu, a nie obraz rynku.
Mediana ofertowa jest o 1119 zł, czyli 16 procent, wyższa od mediany rynku pierwotnego z aktów, przy czym jej kwartyle są bardzo szerokie: w sprzedaży stoją równolegle dwie inwestycje, dwanaście lokali przy Łąkowej z medianą 8581 zł i osiem przy Jęczmiennej z medianą 6680 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 35 | 580 000 zł | 402 000 do 652 500 zł | 377 m² |
| Działka | 18 | 258 375 zł | 110 800 do 427 868 zł | 858 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 20 z 35 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Obie liczby stoją na małej próbie: 35 domów i 18 działek w dwa lata, a w całym rejestrze odpowiednio 74 i 26. Przy działkach rozstęp kwartylowy od 110 800 do 427 868 zł pokazuje, że w tych osiemnastu aktach mieszczą się zarówno drobne grunty, jak i pełne działki budowlane. Miasto Kościan ma niewielki obszar, a rynek domów i gruntów leży w otaczającej je gminie wiejskiej, której ten wpis nie obejmuje.
Co z tego ma kupujący
Kościan jest jednym z nielicznych miast Wielkopolski, w których ceny od roku praktycznie stoją, i jednocześnie tym najbliżej Poznania w swoim koszyku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie licz na to, że cena z 2025 roku jest już nieaktualna w górę, bo ostatnie dwanaście miesięcy jest droższe od poprzednich tylko o 1 procent. Metraż niewiele tu zmienia poniżej 65 m², więc porównanie z medianą miasta jest w tym przedziale sensowne. I przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6474 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Leszno leży 32 km stąd i jest droższe o 419 zł na metrze, Gostyń 42 km i jest tańszy o 661 zł, a Rawicz 75 km i jest tańszy o 484 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Lesznie, Kościanie, Rawiczu i Gostyniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
