Leszno zajmuje 198 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7515 zł/m², o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 58 766 osób, a do Poznania jest stąd 81 km.
Liczby pochodzą z 975 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższe i największe miasto południowo-zachodniej Wielkopolski: Kościan, Rawicz i Gostyń leżą od 419 do 1080 zł na metrze niżej.
Najmocniejsza liczba tego wpisu dotyczy wielkości mieszkania. Lokal jednoizbowy kosztuje w Lesznie 10 159 zł za metr, a pięcioizbowy 5576 zł, czyli o 45 procent mniej; jednoizbowy jest o 82 procent droższy za metr. To najostrzejszy taki gradient w całej Wielkopolsce i oznacza, że mediana miasta nie opisuje w Lesznie prawie żadnego konkretnego mieszkania.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Leszno, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 22 czerwca 2026. Rejestr Leszna kończy się o miesiąc do dwóch wcześniej niż rejestry Rawicza, Gostynia i Kościana, które sięgają od końca lipca do początku września 2026, więc lipiec i sierpień nie są tu jeszcze policzone. Sam rejestr sięga wstecz do 2023 roku i notuje z lat 2021 i 2022 pięć transakcji łącznie, więc porównania wieloletnie są tu krótsze niż w Kaliszu czy Ostrowie Wielkopolskim.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 21 aktów o medianie 1395 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 975 aktów. Mediana to 7515 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5706 do 9047 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 355 000 zł.
Ten rozstęp kwartylowy, 3341 zł, jest najszerszy wśród miast tej wielkości w Wielkopolsce. Połowa transakcji mieści się w przedziale szerszym niż cała różnica między najdroższym a najtańszym miastem tego koszyka.
Wielkość mieszkania decyduje o cenie metra
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 159 | 51 | 27 m² |
| 2 | 8639 | 355 | 39 m² |
| 3 | 7289 | 243 | 51 m² |
| 4 | 6037 | 267 | 61 m² |
| 5 | 5576 | 48 | 93 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Każdy kolejny wiersz jest tańszy o 461 do 1520 zł na metrze, a od jednej do pięciu izb różnica wynosi 4583 zł, czyli 45 procent.
To samo widać w przedziałach metrażu, choć mniej regularnie:
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8217 | 176 | 112 |
| 35 do 50 m² | 8346 | 348 | 163 |
| 50 do 65 m² | 6960 | 251 | 70 |
| ponad 65 m² | 5778 | 200 | 124 |
Próg jest przy 50 m²: powyżej niego mediana spada o 1386 zł, a powyżej 65 m² o kolejne 1182 zł. Lokale poniżej 50 m² to 54 procent rynku.
Wniosek dla kupującego jest jednoznaczny. W Lesznie nie ma sensu porównywać oferty do mediany miasta, bo 7515 zł to liczba w połowie drogi między dwoma zupełnie różnymi towarami. Właściwe odniesienie to wiersz z odpowiednią liczbą izb.
Rynek pierwotny jest droższy o 1680 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8472 | 469 | 400 000 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6792 | 506 | 340 000 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny to 48 procent transakcji i jest o 25 procent droższy od wtórnego. Deweloperzy sprzedają tu przy tym mieszkania mniejsze, 45 wobec 51 m², więc różnica ceny metra i różnica ceny całkowitej idą w przeciwne strony: metr o 1680 zł drożej, całe mieszkanie o 60 000 zł drożej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6792 zł, o 723 zł niższą od mediany miasta.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Łowiecka 4a | 8000 | 51 | 48 |
| Irlandzka 84B | 8899 | 37 | 34 |
| 17 Stycznia 5 | 10 168 | 32 | 32 |
| Szpitalna 13 | 9875 | 21 | 21 |
| Sebastiana Klonowicza 18 | 10 694 | 19 | 17 |
| Józefa Chociszewskiego 14 | 8544 | 16 | 16 |
| Jesionowa 4 | 8320 | 16 | 15 |
| Jesionowa 6 | 7987 | 15 | 15 |
| Szpitalna 11 | 9802 | 15 | 15 |
| Irlandzka 82D | 9468 | 14 | 14 |
Dziesięć adresów to 236 aktów, czyli 24 procent rynku miasta, i 227 z nich to pierwsza sprzedaż. Koncentracja jest tu wyraźnie niższa niż w Kaliszu, gdzie dziesięć adresów daje 43 procent transakcji.
Rozpiętość między nimi wynosi 2707 zł na metrze, od 7987 zł przy Jesionowej 6 do 10 694 zł przy Klonowicza 18. Warto zauważyć, że wszystkie te mediany leżą powyżej mediany miasta, a najtańszy adres tabeli jest od niej droższy o 472 zł: tabela największych adresów opisuje w Lesznie wyłącznie nową ofertę.
Osobno stoi jeden adres spoza pierwszej dziesiątki. Plac Jana Metziga 7 ma medianę 4894 zł przy jedenastu aktach, czyli o 2621 zł poniżej mediany miasta i o 5800 zł poniżej najdroższego adresu. Jedenaście transakcji to za mało na wniosek, ale pokazuje, jak szeroki jest tu rozrzut.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5726 | 486 |
| 2024 | 6631 | 517 |
| 2025 | 7637 | 521 |
Tabela obejmuje cały rejestr, który zaczyna się w 2023 roku i kończy 22 czerwca 2026. Rok 2026 stoi poza nią, ale wart jest wzmianki: 181 aktów przy medianie 8228 zł, czyli o 591 zł powyżej całego roku 2025.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 33 procent, przy stabilnej liczbie transakcji, około 500 rocznie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7972 zł/m² przy 503 aktach, a w dwunastu poprzednich 7131 zł przy 487 aktach, czyli wzrost o 11,8 procent przy praktycznie identycznej próbie w obu okresach. Sam rynek wtórny rośnie wolniej: 6925 zł przy 276 aktach wobec 6714 zł przy 234 aktach, czyli o 3,1 procent. Większość wzrostu mediany miasta bierze się więc z rynku pierwotnego, a dla mieszkania z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba.
Cenniki deweloperów stoją 13 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 89 |
| Mediana ceny ofertowej | 9600 zł/m² |
| Kwartyle | 9600 do 10 800 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8472 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Lesznie 89 lokali w sprzedaży, z czego 71 w trzech budynkach jednego dewelopera przy Szpitalnej. Mediana ofertowa jest o 1128 zł, czyli 13 procent, wyższa od mediany z aktów, a jej dolny kwartyl, 9600 zł, leży powyżej mediany transakcyjnej rynku pierwotnego.
Innymi słowy: trzy czwarte tego, co stoi dziś w leszczyńskich cennikach, jest droższe od typowej transakcji pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat. Część tej różnicy to upływ czasu, część to inny towar, a rozstrzygnąć tego z samych danych nie można.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 164 | 593 500 zł | 415 250 do 774 326 zł | 438 m² |
| Działka | 69 | 320 000 zł | 247 700 do 535 300 zł | 849 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 62 ze 164 aktów na dom, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Typowa działka pod domem ma tu 438 m², a mniejszą w całym koszyku ma tylko Kościan, 377 m²: leszczyński dom to najczęściej zabudowa szeregowa albo bliźniacza. Dla porównania w Gostyniu jest to 623 m², a w Rydzynie 666 m².
Rynek gruntu jest płytki: dwadzieścia trzy transakcje w dwa lata, ostatnia 5 maja 2026, a w całym rejestrze czterdzieści dwie.
Co z tego ma kupujący
Leszno jest miastem, w którym cena metra zależy od wielkości mieszkania bardziej niż gdziekolwiek indziej w województwie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Porównuj do wiersza z odpowiednią liczbą izb, nie do mediany miasta, bo między jedną a pięcioma izbami różnica wynosi 4583 zł na metrze. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6792 zł, o 723 zł poniżej mediany. I nie traktuj cennika jako punktu odniesienia, bo jego dolny kwartyl leży już powyżej typowej ceny transakcyjnej rynku pierwotnego.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Gostyń leży 31 km stąd i jest tańszy o 1080 zł na metrze, Kościan 32 km i jest tańszy o 419 zł, a Rawicz 41 km i jest tańszy o 903 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Lesznie, Kościanie, Rawiczu i Gostyniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
