Kostrzyn nad Odrą zajmuje 146 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 8102 zł/m², o 34 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 17 261 osób, a stąd jest 46 km do Gorzowa Wielkopolskiego i 32 km do Słubic.
Liczby pochodzą z 279 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to miejsce w rankingu. Kostrzyn nad Odrą stoi w krajowej stawce dokładnie jedno miejsce za Zieloną Górą, która ma 8108 zł/m² i osiem razy więcej mieszkańców. Od Gorzowa Wielkopolskiego, stolicy tej części województwa, Kostrzyn jest droższy o 837 zł na metrze.
Miasto leży u ujścia Warty do Odry, przy przejściu granicznym z Niemcami, i jest najdalej na zachód wysuniętym miastem województwa lubuskiego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Gorzowie Wielkopolskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1754 zł/m² i typowej cenie 110 000 zł przy 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 279 aktów. Mediana to 8102 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6728 do 8705 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 380 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 18 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8583 | 88 | 375 099 zł | 43 m² |
| Wtórny | 7295 | 187 | 380 000 zł | 51 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8170 | 4 | 464 500 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 1288 zł na metrze, czyli 18 procent, a całkowita cena jest po obu stronach niemal identyczna, bo nowe mieszkania są tu o 8 m² mniejsze.
Rynek pierwotny to 32 procent obrotu i pochodzi w większości z jednego adresu, opisanego niżej.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7295 zł, a nie 8102 zł. Nawet ta niższa liczba jest jednak wyższa od mediany całego Gorzowa.
Jeden adres to jedna piąta rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Marzeń 11 | 8625 | 5 | 1 |
| Drzewicka 1C | 8526 | 56 | 55 |
Tylko dwa adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, a pierwszy z nich zebrał ich 56.
Drzewicka 1C to 20 procent rynku miasta i 63 procent całej pierwszej sprzedaży, przy medianie o 424 zł wyższej od mediany Kostrzyna. Reszta obrotu, 218 aktów, rozkłada się po mieście pojedynczymi transakcjami.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7380 | 17 | 2 |
| 35 do 50 m² | 8407 | 139 | 63 |
| 50 do 65 m² | 7937 | 79 | 18 |
| ponad 65 m² | 7070 | 44 | 5 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z wyjątkiem na samym dole skali: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są od niego o 1027 zł tańsze. Ten sam przedział zbiera 63 z 88 transakcji pierwszej sprzedaży.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8632 | 8 | 28 m² |
| 2 | 8555 | 97 | 43 m² |
| 3 | 7622 | 96 | 52 m² |
| 4 | 7400 | 30 | 63 m² |
| 5 | 6279 | 12 | 66 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do pięciu mediana traci 2276 zł na metrze, czyli 27 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5266 | 66 |
| 2022 | 5458 | 167 |
| 2023 | 6133 | 175 |
| 2024 | 7495 | 123 |
| 2025 | 8256 | 160 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 71 aktów przy medianie 8356 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 57 procent, czyli o 2990 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8351 zł/m² przy 183 aktach, a w dwunastu poprzednich 7281 zł przy 95 aktach, czyli wzrost o 14,7 procent.
Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł w tym czasie o 4,4 procent, z 7177 do 7492 zł, więc większość różnicy w pierwszej liczbie robi rosnący udział nowych mieszkań w obrocie, a nie ruch cen na rynku wtórnym. Liczba transakcji podwoiła się przy tym rok do roku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 24 | 695 000 zł | 437 500 do 891 750 zł | 686 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 7 z 24 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 686 m², więc mediana 695 000 zł opisuje zabudowę miejską.
Tabeli działek nie ma, bo rejestr nie notuje w Kostrzynie nad Odrą ani jednej transakcji gruntowej w oknie tej analizy. To jest luka w danych źródłowych, a nie informacja o rynku.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Kostrzynie nad Odrą ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 88 aktów z ostatnich dwóch lat. Inwestycja przy Drzewickiej została wyprzedana.
Co z tego ma kupujący
Kostrzyn nad Odrą jest najdroższym małym miastem województwa i drugą gminą regionu w krajowym rankingu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7295 zł, a nie na 8102 zł. Nie porównuj się do Drzewickiej 1C, bo ten adres to jedna piąta rynku i jest o 424 zł na metrze droższy od mediany miasta. I pamiętaj, że wzrost o 14,7 procent to w większości zmiana struktury obrotu: mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 4,4 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Gorzów Wielkopolski leży 46 km stąd i jest tańszy o 837 zł na metrze, Strzelce Krajeńskie są tańsze o 3240 zł, a Drezdenko o 4020 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Gorzowie, Kostrzynie, Strzelcach Krajeńskich i Drezdenku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
