Gorzów Wielkopolski zajmuje 234 miejsce wśród 861 polskich gmin (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą 7265 zł/m², o 21 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 113 569 osób, a stąd jest 105 km do Szczecina i 164 km do Poznania.
Liczby pochodzą z 2683 aktów notarialnych. To drugi rynek województwa po Zielonej Górze, która jest od Gorzowa droższa o 843 zł na metrze.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. Wiedeńska dała 298 z 2683 aktów, czyli co dziesiątą transakcję w mieście, i w 232 przypadkach była to pierwsza sprzedaż. To największe pojedyncze skupisko obrotu w całym województwie lubuskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gorzów Wielkopolski, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 23 października 2024 do 18 września 2026. Rejestr gorzowski jest krótszy niż w innych miastach: praktycznie nie notuje transakcji sprzed jesieni 2024 roku, więc okno tej analizy zaczyna się prawie cztery miesiące później niż gdzie indziej, a porównania historyczne sięgają tu płycej niż gdzie indziej.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 1846 zł/m² i typowej cenie 99 419 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice przypisujemy według położenia budynku, w którym leży lokal.
Po tych filtrach zostaje 2683 akty. Mediana to 7265 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5970 do 8333 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 330 000 zł.
Rynek pierwotny i wtórny są tu w tej samej cenie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7174 | 1722 | 339 500 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7322 | 956 | 323 554 zł | 45 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8200 | 5 | 316 192 zł | 39 m² |
Różnica wynosi 148 zł na metrze, czyli 2,1 procent. To jest najmniejsza różnica między stronami rynku w całym województwie lubuskim, a jednocześnie rynek pierwotny to tu 36 procent obrotu.
Dla kupującego oznacza to rzecz nietypową i wygodną. W Gorzowie mediana miasta jest uczciwym punktem odniesienia dla obu stron rynku, czego nie da się powiedzieć o Kostrzynie, gdzie różnica wynosi 1288 zł, ani o Drezdenku, gdzie sięga 2708 zł.
Ulice: Wiedeńska to co dziesiąty akt
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Generała Kazimierza Sosnkowskiego | 9476 | 46 | 4 |
| Warszawska | 8672 | 72 | 52 |
| Londyńska | 8422 | 88 | 28 |
| Wiedeńska | 7800 | 298 | 232 |
| Marii Juchacz | 7700 | 115 | 82 |
| Franciszka Walczaka | 7696 | 47 | 3 |
| Tartaczna | 7542 | 82 | 69 |
| Węgierska | 7412 | 95 | 89 |
| Wąska | 7093 | 47 | 35 |
| Słoneczna | 6250 | 39 | 2 |
| Kardynała Stefana Wyszyńskiego | 5976 | 101 | 70 |
| Gwiaździsta | 5348 | 36 | 2 |
| Góra Powstańców | 5046 | 33 | 31 |
Trzynaście ulic daje 1099 aktów, czyli 41 procent rynku miasta, i w większości jest to pierwsza sprzedaż: 699 z 1099.
Rozpiętość wynosi 4430 zł na metrze, od 5046 zł przy Górze Powstańców do 9476 zł przy Sosnkowskiego, czyli 221 500 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Najciekawsze są dwa skrajne wiersze, bo oba opisują nową zabudowę. Przy Górze Powstańców 31 z 33 transakcji to pierwsza sprzedaż przy medianie 5046 zł, a przy Warszawskiej 52 z 72 przy medianie 8672 zł. Różnica między dwiema nowymi inwestycjami w tym samym mieście wynosi 3626 zł na metrze, czyli więcej niż różnica między Gorzowem a Drezdenkiem.
Wiedeńska, największe skupisko, ma medianę 7800 zł, o 535 zł wyższą od mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7748 | 405 | 132 |
| 35 do 50 m² | 7405 | 1188 | 492 |
| 50 do 65 m² | 7090 | 740 | 220 |
| ponad 65 m² | 6900 | 350 | 112 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale łagodnie: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 848 zł, czyli o 11 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7765 | 50 | 32 m² |
| 2 | 7900 | 907 | 37 m² |
| 3 | 7150 | 1068 | 51 m² |
| 4 | 6601 | 487 | 60 m² |
| 5 | 6066 | 57 | 76 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są mieszkania dwuizbowe, a nie jednoizbowe, a od dwóch izb do pięciu mediana traci 1834 zł, czyli 23 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2024 | 6750 | 248 |
| 2025 | 7143 | 1469 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, ale w Gorzowie oznacza to niewiele więcej: rejestr praktycznie nie notuje transakcji sprzed jesieni 2024 roku, więc z lat 2021, 2022 i 2023 zostaje tu łącznie 13 aktów, za mało na jakikolwiek wiersz. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 18 września i notuje z niego 966 aktów przy medianie 7606 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7537 zł/m² przy 1472 aktach, a w dwunastu poprzednich 6900 zł przy 1211 aktach, czyli wzrost o 9,2 procent.
Ta liczba wymaga jednego zastrzeżenia: poprzednie dwanaście miesięcy jest niepełne, bo rejestr praktycznie zaczyna się dopiero 23 października 2024, pięć tygodni po jego początku. Policzony osobno rynek bez pierwszej sprzedaży daje wzrost o 3,7 procent, z 7035 do 7298 zł, i to jest liczba ostrożniejsza.
Bezpieczny wniosek brzmi: Gorzów drożeje, ale wolniej niż Zielona Góra, gdzie te same dwie miary dały 9,6 i 7,4 procent.
Cenniki deweloperów stoją 26 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 333 |
| Mediana ceny ofertowej | 9200 zł/m² |
| Kwartyle | 8500 do 9700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7322 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 956 |
Różnica wynosi 1878 zł na metrze, czyli 26 procent, i jest to jedna z większych, jakie policzyliśmy. Nie jest to jednak ta sama liczba mierzona dwa razy: akty sięgają umów z października 2024, a cennik opisuje koniec września 2026, a ceny w tym czasie rosły.
Zapas, 333 lokale, odpowiada mniej więcej ośmiu miesiącom sprzedaży w tempie z okna analizy, czyli jest wyraźnie mniejszy niż w Zielonej Górze, gdzie wynosi około półtora roku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 145 | 710 000 zł | 575 000 do 907 900 zł | 716 m² |
| Działka | 180 | 142 000 zł | 78 750 do 558 000 zł | 1105 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 51 ze 145 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 716 m², więc mediana 710 000 zł opisuje w większości zabudowę miejską.
Rynek gruntu jest tu tańszy niż w Zielonej Górze ponad dwukrotnie: 142 000 zł wobec 300 000 zł, przy większej typowej działce.
Co z tego ma kupujący
Gorzów jest jedynym dużym miastem regionu, w którym obie strony rynku kosztują tyle samo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna dla obu stron rynku, bo dzieli je 148 zł. Sprawdź ulicę, bo między nową inwestycją przy Górze Powstańców a nową inwestycją przy Warszawskiej jest 3626 zł na metrze. I pamiętaj, że rejestr gorzowski jest krótki: sięga jesieni 2024 roku, więc porównania z latami wcześniejszymi nie są tu możliwe.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kostrzyn nad Odrą leży 46 km stąd i jest droższy o 837 zł na metrze, Strzelce Krajeńskie 28 km i są tańsze o 2403 zł, a Drezdenko 55 km i jest tańsze o 3183 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Gorzowie, Kostrzynie, Strzelcach Krajeńskich i Drezdenku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
