Cztery miasta północnej części województwa lubuskiego dzieli 4020 zł na metrze, od 8102 zł w Kostrzynie nad Odrą do 4082 zł w Drezdenku. To 201 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 3233 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2683 w samym Gorzowie Wielkopolskim.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że wielkość miasta nie ustawia cen ani trochę. Kostrzyn nad Odrą ma 17 tysięcy mieszkańców i jest najdroższy. Gorzów Wielkopolski ma ich 113 tysięcy i jest drugi. Wieś Santok pod Gorzowem jest droższa od miasta wojewódzkiego o 475 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gorzów Wielkopolski, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Gorzowie Wielkopolskim i Strzelcach Krajeńskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Rejestry gorzowski i strzelecko-drezdenecki są krótkie: praktycznie nie notują transakcji sprzed 2024 roku, więc historia cen sięga w tym koszyku płycej niż w innych.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 30 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Do Gorzowa | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kostrzyn nad Odrą | 17 261 | 146 | 8102 | 8583 | 7295 | 279 | 46 km | 2026-07-03 |
| Gorzów Wielkopolski | 113 569 | 234 | 7265 | 7322 | 7174 | 2683 | 0 km | 2026-09-18 |
| Strzelce Krajeńskie | 15 778 | 620 | 4862 | brak | 4862 | 129 | 28 km | 2026-06-26 |
| Drezdenko | 15 981 | 705 | 4082 | 6698 | 3990 | 142 | 55 km | 2026-06-11 |
Miejsce w kraju (ranking według stanu z 21 września 2026) liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Zielona Góra ma 8108 zł/m² i 145 miejsce, czyli o jedno wyżej niż Kostrzyn.
Trzy z tych czterech miast mają po kilkanaście tysięcy mieszkańców, a dzieli je 4020 zł na metrze. Kostrzyn jest droższy od Drezdenka dwukrotnie, choć oba są mniej więcej tej samej wielkości i leżą w tym samym województwie.
Kostrzyn nad Odrą: małe miasto na poziomie stolicy województwa
Kostrzyn leży u ujścia Warty do Odry, przy przejściu granicznym z Niemcami, i jest najdalej na zachód wysuniętym miastem regionu.
Liczby, które go opisują, nie mają nic wspólnego z jego wielkością:
- 8102 zł/m² i 146 miejsce w kraju, jedno miejsce za Zieloną Górą,
- wzrost o 57 procent od 2021 roku, z 5266 do 8256 zł,
- podwojenie liczby transakcji rok do roku: 183 akty w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 95 w poprzednich.
Ostrożność nakazuje dodać, że mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tam 7295 zł, czyli o 807 zł mniej niż mediana miasta, ale nawet ta liczba jest wyższa od mediany całego Gorzowa.
Czego z tych danych nie wiadomo: rejestr nie zapisuje, kto kupuje. Można więc opisać poziom cen i jego zmianę, ale nie to, skąd pochodzą kupujący.
Wieś droższa od miasta wojewódzkiego
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Do Gorzowa |
|---|---|---|---|---|
| Santok | 7740 | 70 | 178 | 13 km |
| Gorzów Wielkopolski | 7265 | 2683 | 234 | 0 km |
| Deszczno | 5542 | 43 | 516 | brak pomiaru |
| Witnica | 5012 | 68 | 598 | brak pomiaru |
| Dobiegniew | 3060 | 35 | 786 | brak pomiaru |
Santok, wieś gminna 13 km od Gorzowa, ma medianę o 475 zł wyższą od miasta wojewódzkiego i zajmuje 178 miejsce w kraju, czyli o 56 pozycji wyżej. Liczba stoi na 70 aktach, więc nie jest przypadkiem pojedynczej transakcji.
Reszta obwarzanka układa się już zwyczajnie: Deszczno i Witnica leżą o 1700 do 2300 zł poniżej Gorzowa, a Dobiegniew, najdalsza gmina powiatu strzelecko-drezdeneckiego, ma 3060 zł i 786 miejsce w kraju.
Rozpiętość wewnątrz samego obwarzanka Gorzowa wynosi 4680 zł na metrze, od Santoka do Dobiegniewa, czyli więcej niż między Gorzowem a Zieloną Górą.
Rozwarstwienie: gdzie nowe mieszkania odrywają się od reszty
| Miasto | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Drezdenko | 6698 | 3990 | +68 procent | 25 procent |
| Kostrzyn nad Odrą | 8583 | 7295 | +18 procent | 32 procent |
| Gorzów Wielkopolski | 7322 | 7174 | +2 procent | 36 procent |
| Strzelce Krajeńskie | brak | 4862 | brak | 3 procent |
Ta tabela pokazuje cztery zupełnie różne sytuacje w promieniu pięćdziesięciu kilometrów.
W Gorzowie obie strony rynku kosztują tyle samo, co jest w skali kraju rzadkie i dla kupującego wygodne: mediana miasta opisuje wszystko.
W Drezdenku nowe mieszkanie kosztuje o dwie trzecie więcej niż mieszkanie z rynku wtórnego, a cały ten rynek to jedna ulica: przy Pierwszej Brygady 19 z 22 aktów to pierwsza sprzedaż przy medianie 7976 zł.
W Strzelcach Krajeńskich pierwszej sprzedaży w rejestrze praktycznie nie ma: cztery akty na 129, a przy 80 kolejnych rejestr w ogóle nie podaje strony rynku.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Kostrzyn nad Odrą | 8351 zł/m² | +14,7 procent | 7492 zł/m² | +4,4 procent |
| Gorzów Wielkopolski | 7537 zł/m² | +9,2 procent | 7298 zł/m² | +3,7 procent |
| Strzelce Krajeńskie | 4774 zł/m² | −3,4 procent | 4764 zł/m² | −3,9 procent |
| Drezdenko | 4000 zł/m² | −15,2 procent | 3995 zł/m² | +0,2 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Dwie kolumny prowadzą tu do bardzo różnych wniosków i to druga jest tą, na której warto się oprzeć.
- Kostrzyn i Gorzów rosną w podobnym tempie, o około cztery procent, mimo że pierwsza kolumna sugeruje wyraźną różnicę.
- Drezdenko nie potaniało o 15 procent. Rynek wtórny stoi tam dokładnie w miejscu, a spadek mediany to wyjście droższej pierwszej sprzedaży z okna porównania.
- Strzelce Krajeńskie stoją w miejscu i mówią to obie kolumny.
Cenniki deweloperów: cały zapas jest w Gorzowie
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Pierwsza sprzedaż z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Gorzów Wielkopolski | 333 | 9200 | 7322 |
| Kostrzyn nad Odrą | 0 | brak | 8583 |
| Strzelce Krajeńskie | 0 | brak | brak |
| Drezdenko | 0 | brak | 6698 |
Cała dzisiejsza oferta deweloperska tej części województwa mieści się w Gorzowie: 333 lokale, czyli zapas na mniej więcej osiem miesięcy sprzedaży.
W Kostrzynie i Drezdenku inwestycje, które w ostatnich dwóch latach wygenerowały odpowiednio 88 i 36 aktów pierwszej sprzedaży, zostały wyprzedane.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Gorzów Wielkopolski | 145 | 710 000 zł | 35 procent | 716 m² |
| Kostrzyn nad Odrą | 24 | 695 000 zł | 29 procent | 686 m² |
| Strzelce Krajeńskie | 29 | 416 000 zł | 55 procent | 755 m² |
| Drezdenko | 43 | 349 000 zł | 77 procent | 1524 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu ta sama co przy mieszkaniach, ale trzecia kolumna tłumaczy jej połowę. W Gorzowie i Kostrzynie mniej więcej co trzeci akt dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli mowa o zabudowie miejskiej. W Drezdenku takich aktów jest ponad trzy czwarte, a typowa działka ma 1524 m², więc mediana opisuje tam siedliska.
Rynek gruntu w tej okolicy niemal nie istnieje w rejestrze: w Kostrzynie, Drezdenku i Strzelcach Krajeńskich razem wziętych jest jedna transakcja gruntowa w całym oknie analizy, i to na 500 zł. To jest luka w danych źródłowych, a nie stan rynku.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Kostrzyn nad Odrą: 405 100 zł, a z istniejącego zasobu 364 750 zł
- Gorzów Wielkopolski: 363 250 zł, a z istniejącego zasobu 358 700 zł
- Strzelce Krajeńskie: 243 100 zł
- Drezdenko: 204 100 zł, a z istniejącego zasobu 199 500 zł
Różnica między Kostrzynem a Drezdenkiem, 201 000 zł, to na tym rynku cała cena mieszkania w Drezdenku.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na ulice, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Kostrzynie nad Odrą
- Ceny mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim
- Ceny mieszkań w Strzelcach Krajeńskich
- Ceny mieszkań w Drezdenku
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
