Cztery miasta wschodniej Wielkopolski dzieli 836 zł na metrze, od 6092 zł w Kole do 5256 zł w Turku. To 41 800 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i najciaśniejszy przedział w całej serii wielkopolskiej.
Liczby pochodzą z 1745 aktów notarialnych z siedmiu gmin, podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 990 w samym Koninie.
Najciekawsza rzecz w tym zestawieniu pojawia się po rozdzieleniu obu stron rynku. Kolejność czterech miast odwraca się wtedy co do jednego miejsca: Turek, ostatni na medianie ogólnej, jest pierwszy na rynku pierwotnym, a Koło, pierwsze ogólnie, jest ostatnie. Nie znamy w tej serii drugiego takiego przypadku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Konin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Turku, Kole, Słupcy i Koninie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. W czterech miastach końce rozciągają się na prawie trzy miesiące, od 18 maja 2026 w Turku do 14 sierpnia w Kole; Konin kończy się 12 czerwca. Wśród trzech gmin bez własnego wpisu rejestr Kłodawy sięga 31 sierpnia 2026, Ślesina 4 maja, a Kazimierza Biskupiego tylko 23 kwietnia, więc w dwóch ostatnich gminach kilka ostatnich miesięcy nie jest jeszcze policzonych.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 23 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Konina | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koło | 18 773 | 422 | 6092 | 6422 | 5638 | 184 | 34 km | 2026-08-14 |
| Konin | 65 233 | 470 | 5806 | 6940 | 5589 | 990 | 0 km | 2026-06-12 |
| Słupca | 12 674 | 507 | 5600 | 6603 | 5308 | 94 | 29 km | 2026-05-29 |
| Turek | 23 811 | 574 | 5256 | 7000 | 4904 | 324 | 37 km | 2026-05-18 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 197 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Trzy z czterech miast leżą poniżej mediany typowej polskiej gminy. Dla porównania wśród pozostałych sześciu miast Wielkopolski liczących ponad pięćdziesiąt tysięcy mieszkańców najtańsze, Gniezno i Ostrów Wielkopolski, mają po 6364 zł.
Ani ludność, ani odległość nie porządkują tej tabeli. Najmniejsze miasto koszyka, Słupca, jest trzecie, a największe, Konin, drugie. Najdroższe Koło jest drugim najmniejszym.
Ranking odwraca się na rynku pierwotnym
| Miasto | Miejsce na medianie ogólnej | Miejsce na rynku pierwotnym | Miejsce na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|
| Koło | 1 | 4 | 1 |
| Konin | 2 | 2 | 2 |
| Słupca | 3 | 3 | 3 |
| Turek | 4 | 1 | 4 |
Kolejność na medianie ogólnej to Koło, Konin, Słupca, Turek. Na samym rynku pierwotnym jest to Turek, Konin, Słupca, Koło, czyli pierwsze i ostatnie miasto zamieniają się miejscami, a różnica między najdroższym a najtańszym spada z 836 do 578 zł.
Wyjaśnienie leży w udziale nowej oferty i w tym, jak bardzo różni się ona od reszty miasta.
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Udział w transakcjach | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Turek | 7000 | 31 procent | 4904 | +43 procent |
| Konin | 6940 | 25 procent | 5589 | +24 procent |
| Słupca | 6603 | 18 procent | 5308 | +24 procent |
| Koło | 6422 | 44 procent | 5638 | +14 procent |
W Turku nowe mieszkanie kosztuje o 43 procent więcej niż odsprzedawane, a w Kole o 14 procent. Jednocześnie w Kole pierwsza sprzedaż to 44 procent transakcji, a w Turku 31.
Konsekwencja jest praktyczna. Mediana ogólna miesza w tych miastach dwa różne towary w różnych proporcjach i dlatego układa je w kolejności, która nie opisuje ani jednego rynku, ani drugiego. Na samym istniejącym zasobie różnice są zresztą jeszcze mniejsze: Koło 5638 zł, Konin 5589, Słupca 5308, Turek 4904, czyli trzy pierwsze miasta mieszczą się w 330 zł.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na samym rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Turek | 5503 | 4869 | +13,0 procent | 187 | +4,5 procent |
| Konin | 5917 | 5721 | +3,4 procent | 529 | +2,3 procent |
| Koło | 6088 | 6108 | −0,3 procent | 90 | −10,0 procent |
| Słupca | 5416 | 5628 | −3,8 procent | 46 | −1,7 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o prawie trzy miesiące, więc tej tabeli nie wolno czytać jako precyzyjnego rankingu tempa.
Kierunki są jednak wyraźne. Turek rośnie o 13 procent na całym rynku, ale na samym rynku wtórnym tylko o 4,5 procent, bo większość wzrostu daje jedna inwestycja przy Kaliskiej, a roczna mediana 2026 roku, 4944 zł, jest niższa od mediany 2025 roku. Koło i Słupca stoją w miejscu albo się cofają. Na samym rynku wtórnym Koło traci 10 procent, choć ta liczba stoi na około pięćdziesięciu aktach w każdym z dwóch okresów.
Słupca jest w tej tabeli przypadkiem najbardziej wyrazistym. W 2022 roku jej mediana wynosiła 5808 zł, a w pierwszej połowie 2026 roku 5416 zł: przez cztery lata ani razu nie wróciła do poziomu z 2022 roku. Nie jest to efekt jednego słabego roku, bo wszystkie cztery mediany roczne od 2022 do 2025 roku mieszczą się w 251 zł.
W tle stoi demografia. Wszystkie cztery miasta straciły ludność między 2020 a 2025 rokiem, od 5,3 procent w Słupcy do 8,3 procent w Kole (dane GUS BDL), a Koło ma największy procentowy ubytek wśród wszystkich miast Wielkopolski opisanych w tej serii. Z tych faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale opisują one ten sam region w tym samym czasie.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Konin | 80 | 8325 | 6940 | +20 procent |
| Turek | 59 | 7750 | 7000 | +11 procent |
| Koło | 0 | brak danych | 6422 | brak |
| Słupca | 0 | brak danych | 6603 | brak |
Połowa miast tego koszyka nie ma w ustawowej bazie ani jednego lokalu, mimo że rejestr notuje w Kole 81, a w Słupcy 17 transakcji pierwszej sprzedaży. To nie mówi nic o rynku, a wiele o dostępności danych.
Tam, gdzie cennik jest, warto zestawić go z drugą stroną rynku, a nie tylko z pierwszą. W Turku cennik, 7750 zł, jest o 58 procent wyższy od mediany rynku wtórnego, 4904 zł. To jest realna przepaść, jaką widzi kupujący, który waha się między nowym mieszkaniem a istniejącym zasobem.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Konin | 146 | 451 000 zł | 606 m² | 155 | 110 575 zł |
| Słupca | 32 | 386 000 zł | 708 m² | 13 | 165 000 zł |
| Turek | 47 | 380 000 zł | 631 m² | 30 | 107 614 zł |
| Koło | 26 | 374 000 zł | 812 m² | 34 | 110 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Trzy z czterech miast mają mediany ceny domu w przedziale 12 000 zł, od 374 000 do 386 000 zł, a Konin jest o 65 000 zł droższy. Dla porównania w Kaliszu mediana wynosi 640 000 zł, a w Lesznie 593 500.
Działkę pod dom najlepiej pokazuje Konin: 155 aktów, mediana 110 575 zł przy typowej powierzchni 1179 m². W Turku 30 transakcji daje medianę 107 614 zł, a w Kole 34 transakcje 110 000 zł, ale przy rozstępie kwartylowym od 14 788 do 316 250 zł, więc obok działek budowlanych są tam grunty za kilkanaście tysięcy złotych i za ponad 300 tysięcy. W Słupcy trzynaście aktów o medianie 165 000 zł to wskazówka, a nie pomiar.
Trzy gminy bez własnego wpisu
- Ślesin, 13 758 mieszkańców: 44 akty, mediana 7550 zł/m² i 197 miejsce w kraju, czyli zdecydowanie najdrożej w całym koszyku i drożej niż w Kaliszu. To jest jednak cena apartamentu nad jeziorem, a nie cena mieszkania dla mieszkańca. Typowe mieszkanie ma tu 44 m², 32 z 44 transakcji to pierwsza sprzedaż, a rejestr notuje jednocześnie 114 transakcji domami o medianie 210 000 zł i 166 transakcji działkami. Tanie domy i drogie małe lokale to podpis gminy wypoczynkowej.
- Kłodawa, 11 573 mieszkańców: 55 aktów, mediana 4693 zł/m², 650 miejsce. Rynku pierwotnego w oknie nie ma: wszystkie transakcje to rynek wtórny. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 4591 zł, jest o 6,6 procent niższa od poprzednich. Filtr transakcji nierynkowych usunął tu aż 19 aktów o medianie 898 zł/m².
- Kazimierz Biskupi, 11 527 mieszkańców: 54 akty, mediana 4441 zł/m², 682 miejsce, najtaniej w koszyku. Gmina leży 12 km od Konina i jest od niego o 1365 zł tańsza na metrze. Rejestr notuje tu 122 transakcje działkami przy medianie 71 500 zł, czyli więcej niż w Turku, Kole i Słupcy razem wziętych.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Koninie, najtańszym z siedmiu największych miast Wielkopolski
- Ceny mieszkań w Turku, gdzie nowe mieszkanie kosztuje o 43 procent więcej
- Ceny mieszkań w Kole, gdzie ceny stoją w miejscu od trzech lat
- Ceny mieszkań w Słupcy, gdzie metr nie podrożał od 2022 roku
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
